Nordwest-Arkansas verzeichnet Berichten zufolge mehr als 200 neue Einwohner pro Woche, angetrieben von Walmart, Tyson Foods und J.B. Hunt Transport. Der Korridor Fayetteville-Springdale-Rogers taucht in fast jeder Liste der „Top-Märkte, die man im Auge behalten sollte“ des Landes auf. Wachstumsraten-Rankings lieben ihn. Investoren, die die tatsächlichen Geschäftszahlen prüfen, sollten skeptischer sein.
Das Problem ist nicht die Nachfrage – es sind Angebot, Erschwinglichkeit und Infrastrukturrückstände. Für Investoren, die Einstiegspunkte, Haltekosten und Zeit bis zur Vermietung bewerten, bietet Zentral-Arkansas – mit Little Rock und Hot Springs als Zentren – eine stärkere risikobereinigte Chance, die von den Wachstumsschlagzeilen des NWA stets überschattet wird.
Wachstum ohne ausreichenden Wohnungsbestand führt zu Preiskompression am unteren Ende und Frustration in der Mitte. Ein neu gebautes Drei-Schlafzimmer-, Zwei-Bad-Haus mit 140 Quadratmetern in Nordwest-Arkansas wird fast sofort nach der Listung verkauft – oft bevor Käufer, die nicht bereits vorab genehmigt sind, eine Besichtigung vereinbaren können.
Jerry Larkowski, ein doppelt lizenzierter Anwalt und Managing Broker bei ESQ. Realty Group, LLC mit Sitz in den Märkten Little Rock und Hot Springs, sagt, dass Listungen im NWA fast augenblicklich verschwinden. „Dort oben ist es in fünf Sekunden weg“, sagt Larkowski. „Die Leute, die kaufen wollen, sind frustriert. Es gibt so viele andere, die es schnappen.“
Für Investoren ist diese Geschwindigkeit ein zweischneidiges Schwert. Eine schnelle Absorption bedeutet kurze Leerstandszeiten, aber auch Spitzenpreise mit dünnen Margen und Konkurrenz durch kapitalkräftige institutionelle Käufer. Der NWA-Markt ist nicht freundlich zu kleinen oder mittleren Investoren, die nicht mit institutioneller Geschwindigkeit agieren können.
Zentral-Arkansas bleibt in jeder Hinsicht größer als Nordwest-Arkansas, außer bei der Wachstumsrate. Diese Unterscheidung ist wichtiger, als die meisten Investoren erkennen. Die Infrastruktur ist die unterschätzte Variable. Jede neue Entwicklung in Nordwest-Arkansas erfordert, alles von Grund auf neu zu bauen: Bordsteine, Rinnen, Straßenlaternen, Abwasserleitungen, Wasserleitungen, vergrabene Strom- und Telekommunikationskabel. Dieser Aufbau braucht Zeit und verursacht Kosten, die an den Endkäufer weitergegeben werden. In Zentral-Arkansas existiert ein Großteil dieser Infrastruktur bereits. Entwickler und Investoren können schneller und kostengünstiger bauen oder renovieren, weil die kommunalen Systeme bereits vorhanden sind. Das führt direkt zu kürzeren Vorlaufzeiten bis zur Einnahmeerzielung für Vermietungsinvestoren und niedrigeren Kosten pro Einheit für Bauherren.
Little Rock liegt am Arkansas River, was ihm einen Frachtvorteil verschafft, den kein Binnenmarkt im NWA bieten kann. Die Kostenunterschiede bleiben eklatant: Wenn der Transport von Gütern per Lkw einen Dollar kostet, kostet die Bahn etwa 30 Cent und der Flusskahn etwa drei Cent. Dieser Unterschied zieht große Arbeitgeber an. Google und Amazon entwickeln beide große Rechenzentrumsprojekte im Raum Little Rock – Projekte, die kurzfristig Bauarbeitsplätze und langfristig dauerhafte technische Beschäftigungsmöglichkeiten bringen. Für Immobilieninvestoren ist eine solche Diversifizierung der Arbeitgeber ein Frühindikator für eine anhaltende Wohnungsnachfrage und gleicht das Konzentrationsrisiko aus, das in der Abhängigkeit des NWA von drei Ankerkonzernen besteht.
Qualitativ hochwertige Einfamilienhäuser zur Miete in Zentral-Arkansas sind immer noch in der Preisspanne von 125.000 bis 200.000 US-Dollar zu erwerben. Bei diesem Preisniveau ermöglichen die aktuellen Zinssätze – obwohl höher als in der Pandemie-Ära – immer noch positive Cashflows bei marktüblichen Mieten. Vergleichen Sie das mit Nordwest-Arkansas, wo die Einstiegspreise durch die Nachfrage, die das Angebot übersteigt, nach oben gedrückt wurden. Ein Preisschild von 400.000 bis 500.000 US-Dollar für ein Familienhaus spricht eine schmale, einkommensstarke Zielgruppe an. Für Investoren, die ein Portfolio aus cashflow-starken Immobilien aufbauen, bietet der Korridor Zentral-Arkansas mehr Türen für weniger Kapital.
Während die Immobilienwerte an den Küsten mit den Konjunkturzyklen schwanken, bewegt sich der Markt in Arkansas mit einer Beständigkeit, die in landwirtschaftlichen Grundlagen verwurzelt ist und natürlicherweise starke Volatilität widersteht. Der Staat hat seinen Einkommensteuersatz schrittweise gesenkt, die Grundsteuern gehören zu den niedrigsten des Landes, und die Lebenshaltungskosten unterstützen einen Mieterstamm, der weniger wahrscheinlich durch plötzliche Mieterhöhungen verdrängt wird. Für Investoren, die bereit sind, über Wachstumsraten-Rankings hinauszublicken und tatsächliche Renditen zu prüfen, bietet Zentral-Arkansas vorhersehbare Cashflows, erschwingliche Einstiegspunkte, eine heute bereits einsatzbereite Infrastruktur und einen Markt, der Sie nicht bestraft, wenn Sie sechs Monate zu spät zur Party kommen.
