In vielen Städten bleiben Erdgeschoss-Einzelhandelsflächen jahrelang leer, während die Wohn- und Büroetagen darüber schnell belegt werden. Ann Ehrhart, Gründerin von EVERSTREET in Boston, Massachusetts, argumentiert, dass diese anhaltenden Leerstände selten eine einzelne Ursache haben, sondern vielmehr auf ein Ungleichgewicht zwischen Sortiment, Design und Finanzierung zurückzuführen sind.
„In neunundneunzig von hundert Fällen, wenn Einzelhandel chronisch leer steht, Probleme hat oder wechselt, stimmt etwas in dieser Gleichung nicht“, sagte Ehrhart. Ihre Firma ist auf Diagnosen für Projekte spezialisiert, bei denen der Einzelhandelsplan nicht funktioniert. Der Prozess kehrt ihr übliches Fünf-Schritte-Konzept um, um herauszufinden, was schiefgelaufen ist. Manchmal zielt die Mieteransprache auf die richtigen Einzelhändler ab, aber der Raum ist nicht für sie gestaltet. In anderen Fällen stimmen Raum und Mietermix, aber die Mietstruktur ist unrealistisch. Oder alle drei Elemente passen intern zusammen, werden aber dem falschen Korridortyp zugeordnet – Ziel, Bequemlichkeit oder ungetestet.
„Bei einer Diagnose, Projektzuweisung, nehmen wir immer diese Formel und schauen uns die bisherige Einzelhandels-Leasingstrategie an und diagnostizieren, welcher dieser Hebel problematisch ist“, sagte Ehrhart. „Manchmal ist es einer, manchmal sind es mehrere.“
Wenn ein Ladenlokal lange genug leer steht, kann es ein „Leerstands-Stigma“ entwickeln, das die Vermietung noch schwieriger macht. Ehrhart glaubt jedoch, dass ein Raum sich erholen kann, wenn die Ursache behoben wird. „Man kann einen Raum absolut von der Kante dieses Stigmas zurückholen, aber nicht ohne zu verstehen, was schiefgelaufen ist“, sagte sie. Der häufige Fehler ist, Symptome zu behandeln – wie den Wechsel des Leasingteams – während dieselbe fehlerhafte Strategie beibehalten wird.
Für Eigentümer und Entwickler rät Ehrhart, mit einer Diagnose zu beginnen, statt sofort zu handeln. Bevor sie Mieten senken oder neue Makler einstellen, sollten sie Sortiment, Design und Finanzierung gemeinsam bewerten und mit dem spezifischen Korridortyp vergleichen. Mietminderungen wirken selten, wenn das Problem die Mieterpassung oder die falsche Korridorklassifizierung ist. Da der Standort festgelegt ist, muss alles andere zum Charakter des Korridors passen.
Sogar erfahrene Entwickler unterschätzen oft, wie kostspielig und irreversibel Einzelhandelsentscheidungen sind und wie unvorhersehbar Ergebnisse ohne einen strukturierten Prozess sein können. „Einzelhandelsentscheidungen sind sehr teuer und irreversibel, und Ergebnisse scheinen fast unmöglich vorherzusagen“, sagte Ehrhart. Deshalb entwickelte sie einen prädiktiven Modellierungsansatz, der Marktnachfrage und Standortkontext im Vorfeld bewertet.
Die Botschaft an Entwickler und Asset-Manager ist, dass die Behebung chronischer Erdgeschoss-Leerstände nicht so einfach ist wie ein neuer Makler oder niedrigere Mieten. Es erfordert die Identifizierung, welcher Teil der Gleichung – Sortiment, Design oder Finanzierung – nicht mit dem Korridor übereinstimmt. Durch eine Diagnose zuerst können Eigentümer wiederholte Fehler vermeiden und fundierte Entscheidungen treffen.
EVERSTREET, geleitet von Ann Ehrhart, verfügt über mehr als 20 Jahre Erfahrung im Einzelhandelsleasing und arbeitet mit gemischt genutzten Projekten im Großraum Boston und in aufstrebenden Märkten. Weitere Einblicke finden Sie unter everstreet.co.
