Fast jede Wohnimmobilie in den Florida Keys liegt in einer von FEMA kartierten Überschwemmungszone, was die Einstufung zu einem nahezu universellen Merkmal von Inseraten macht. Laut Sandy Tuttle, Gründerin von Island Welcome Real Estate auf Summerland Key, sagt das Vorhandensein einer Überschwemmungszone in einem Inserat Käufern jedoch allein wenig. Entscheidend ist zu verstehen, welche spezifische Zone zutrifft und was das für die Überschwemmungsgefahr und die Versicherungskosten bedeutet.
Tuttle, die seit 1997 in den Keys lebt und seit etwa 20 Jahren in der Immobilienbranche tätig ist, führt Käufer routinemäßig früh in ihrer Suche durch die Unterschiede. Eine falsche Interpretation dieser Einstufungen führt oft dazu, dass Menschen Immobilien unnötig ausschließen, bemerkt sie.
Die Florida Keys fallen im Allgemeinen in drei Überschwemmungszonenklassen. Die X-Zone umfasst die höchsten Punkte jeder Insel und birgt das geringste Überschwemmungsrisiko sowie die günstigsten Versicherungsprämien. Die AE-Zone gilt für Immobilien, die von direktem Wasserkontakt zurückgesetzt sind, typischerweise im Landesinneren oder durch andere Bauwerke geschützt. Die meisten Kanahäuser und Innenliegenden Immobilien in den Lower Keys fallen in diese Kategorie. Die VE-Zone stellt die höchste Gefährdung dar und gilt für erstklassige Immobilien mit direktem offenen Wasserzugang. Diese Häuser bieten unverbaute Aussicht, sind aber auch die ersten, die Sturmauswirkungen ausgesetzt sind.
Eines der häufigsten Missverständnisse, auf die Tuttle stößt, ist der Glaube, dass Immobilien in bestimmten Zonen überhaupt nicht versichert werden können. „Fast jede Immobilie in den Florida Keys hat die Verfügbarkeit eines Versicherungsprodukts“, sagt sie. Der eigentliche Unterschied liegt in Kosten und Deckungsstruktur, nicht in der Verfügbarkeit. Käufer, die Immobilien aufgrund der Annahme ausschließen, dass eine Überschwemmungszone sie unversicherbar macht, schränken ihre Suche auf der Grundlage einer falschen Prämisse ein.
Die Finanzierung spielt eine bedeutende Rolle dabei, wie sich Überlegungen zur Überschwemmungszone auf einen Kauf auswirken. Bei finanzierten Käufen müssen Käufer ein vollständiges Versicherungspaket abschließen, einschließlich Wohngebäude-, Sturm- und Überschwemmungsversicherung, ohne Ermessensspielraum. Barzahlende Käufer haben jedoch mehr Flexibilität. Sie können Prämienkosten gegen den Versicherungswert abwägen und entscheiden, welches Maß an Risiko sie akzeptieren möchten, einschließlich teilweiser Selbstversicherung für bestimmte Komponenten. Tuttle betont, dass diese Entscheidung bewusst getroffen werden sollte und nicht erst nach dem Abschluss entdeckt werden darf.
Die Überschwemmungszone interagiert mit anderen Faktoren, die die Versicherungspreise in den Keys bestimmen, die Immobilie für Immobilie bewertet werden und nicht nach Nachbarschaft. Wiederbeschaffungskosten, Höhe über dem Basis-Hochwasser, Dachtyp und -befestigung sowie schlagfeste Fenster und Türen beeinflussen die Prämien. Zwei Häuser am selben Kanal in derselben Zone können erheblich unterschiedliche Versicherungskosten haben.
Tuttles Prozess umfasst das Einholen der aktuellen Prämie des Eigentümers als Ausgangsreferenz und dann das Einholen neuer Angebote basierend auf der beabsichtigten Nutzung der Immobilie durch den Käufer. Diese Zahl fließt in die Angebotsanalyse ein, anstatt eine Überraschung nach dem Vertragsabschluss zu sein, und beeinflusst oft, welche von zwei vergleichbaren Immobilien ein Käufer wählt.
Da älterer Wohnungsbestand durch Neubauten ersetzt wird, die nach dem aktuellen Code gebaut sind, vergrößert sich die Prämienlücke zwischen konformen und nicht konformen Immobilien innerhalb derselben Überschwemmungszone, ein Trend, der sich allmählich in den Wiederverkaufspreisen in den Lower Keys bemerkbar macht. Für Käufer kann das Verständnis dieser Nuancen den Unterschied machen zwischen dem Finden einer geeigneten Immobilie und dem Verpassen einer solchen.
