Wenn Eigentümer von Immobilien externe Verwaltungsgesellschaften bewerten, dominiert oft die Verwaltungsgebühr das Gespräch. Branchenexperten vermuten jedoch, dass dieser Fokus fehl am Platz ist und andere Faktoren einen größeren Einfluss auf das Endergebnis haben. Ron Kutas, Chief Executive Officer von OneWall Communities, einem Eigentümer-Betreiber, der auch Dienstleistungen für Dritte anbietet, argumentiert, dass die Fixierung auf die Gebühr die Eigentümer davon ablenkt, wo das Geld wirklich bewegt wird.
Kutas veranschaulicht dies mit einfacher Arithmetik: Eine Reduzierung der Verwaltungsgebühr um 25 Basispunkte bei einer Immobilie mit einem Mietaufkommen von 2 Millionen Dollar spart 5.000 Dollar pro Jahr. Im Gegensatz dazu macht ein Unterschied von 200 Basispunkten bei uneinbringlichen Forderungen bei derselben Immobilie etwa 40.000 Dollar aus. "Sie verhandeln über eine der kleinsten Zahlen auf der Seite", sagt er. Die Fragen, die das Ergebnis wirklich beeinflussen, sind seiner Ansicht nach, wie schnell ein Verwalter Einheiten wieder vermietet und seine Politik bei uneinbringlichen Forderungen.
Er warnt weiterhin davor, dass ein Verwalter, der bereit ist, von 3 Prozent auf 2,5 Prozent zu senken, diesen halben Prozentpunkt woanders wieder hereinholen muss. Dies kann sich in höheren Rückbelastungen, mehr Personal aus der Zentrale, das der Immobilie in Rechnung gestellt wird, oder geringerer Aufmerksamkeit für das Objekt äußern. Eine Gebühr, die zu niedrig erscheint, um profitabel zu sein, ist oft nicht so niedrig, wie sie scheint.
Die Linie, auf der Eigentümer laut Kutas bestehen sollten, sind die Rückbelastungen – die Kosten, die zusätzlich zur Gebühr an die Immobilie weiterberechnet werden. Er stellt es als Test dar: Bitten Sie einen Verwalter, jede Rückbelastung über die Verwaltungsgebühr hinaus zu erläutern. Ein umsatzorientiertes Unternehmen neigt zu vagen Antworten, während ein Eigentümer-Betreiber einen Plan zur Verfügung hat und den Zweck jeder einzelnen Belastung erklären kann.
Die Qualität der Berichterstattung bietet ebenfalls Hinweise vor der Unterzeichnung. Kutas weist auf generische übergeordnete Konten im Kontenrahmen als Warnsignal hin – eine einzige Zeile für "Reparaturen und Instandhaltung" anstatt einer Aufschlüsselung in Malerarbeiten, Elektrik, Sanitär und mehr. "Je weniger Details, desto besorgter wäre ich", sagt er, da eine dünne Berichterstattung undifferenzierte Ausgaben verbergen kann.
Der Mangel an standardisierten Kontenrahmenstrukturen in der Branche und unterschiedliche Schwellenwerte für die Genehmigung von Ausgaben (von 500 bis 1.000 Dollar oder einem Prozentsatz über dem Budget) lassen die Ausgabenseite undurchsichtig. Diese Fragmentierung ist der Grund, warum die Gebühr, die einzige klar sichtbare Zahl, zum Standardverhandlungspunkt wird.
Personenbezogene Fragen sind ebenfalls entscheidend. Kutas rät Eigentümern zu fragen, wer der zuständige Regionalmanager für die Immobilie ist, welche Erfolgsbilanz er hat und wie lange er schon im Unternehmen ist. Ein Regionalmanager, der neu in der Rolle ist oder mit dem Anlagentyp nicht vertraut ist, ist ein Warnsignal. Darüber hinaus sollten Eigentümer nach der Vertretung fragen, wenn ein Community-Manager oder Service-Manager nicht verfügbar ist. Ein Unternehmen mit echter personeller Tiefe ist einem Unternehmen vorzuziehen, das auf Zeitarbeitskräfte setzt. Mangelnde personelle Tiefe ist ein häufiger Grund, warum OneWall Aufträge ablehnt.
Eigentümer führen schlechte Leistungen oft auf den Verwalter zurück, wenn sie auf einen schwachen Markt zurückzuführen sind oder umgekehrt. Kutas schlägt vor, Daten und Selbstreflexion zu nutzen: Die Marktleistung kann mit öffentlichen Zahlen verglichen werden, und Eigentumsmuster zeigen Probleme auf – "Wenn Sie in vier Jahren Ihren dritten Verwalter haben, liegt es wahrscheinlich nicht an der Verwaltungsgesellschaft."
Kutas betont den Wert eines Verwalters, der bereit ist, Geschäfte abzulehnen. "Wir verkaufen Aufmerksamkeit und Arbeit", sagt er. Ein Unternehmen, das sich verzettelt, um jeden Vertrag zu gewinnen, ist möglicherweise weniger in der Lage, einen einzelnen Kunden gut zu bedienen. Wenn Eigentümer anspruchsvoller werden, werden Verwalter, die die schwierigeren Fragen im Detail beantworten können, wahrscheinlich aus der Masse derjenigen hervorstechen, die nur über den Preis konkurrieren.
Weitere Informationen finden Sie unter onewallcommunities.com.
