Für Hausverkäufer in Maplewood, New Jersey, entscheiden oft die ersten Tage am Markt über den gesamten Verkaufsausgang. Mark Slade, der Mark Slade Homes gemeinsam mit Geschäftspartnerin MaryCeu Nunes leitet, sagt, dass fast jedes Inserat seines Teams einem strengen Zeitplan für die Veröffentlichung folgt, wobei Angebote typischerweise innerhalb weniger Tage nach den ersten Open Houses eingehen. Dieser Zeitplan hat in diesem Herbst zusätzliches Gewicht, da das Angebot gestiegen ist. Maplewood erreichte 27 aktive Inserate plus eines in der anwaltlichen Prüfung, und South Orange sprang innerhalb einer einzigen Woche von 14 auf 20. Mehr Optionen helfen Käufern, doch für Verkäufer lässt der zunehmende Wettbewerb wenig Spielraum für Fehler.
Nach dem SMART RE-SULTS™ Listing System des Teams wird ein Haus an einem Freitag online als „coming soon“ veröffentlicht, wobei die Besichtigungen sechs Tage später beginnen. Diese Lücke ist beabsichtigt: Sie ermöglicht es, dass sich das Inserat über Immobilienwebsites verbreitet, gibt Verkäufern zusätzliche Tage, um Schränke und Garagen fertigzustellen, und erlaubt es dem Team, Anpassungen vorzunehmen. „Manchmal muss ich zurückgehen und bestimmte Dinge neu fotografieren“, sagt Slade. Die Besichtigungen beginnen am darauffolgenden Donnerstag mit einem Broker-Open, gefolgt von öffentlichen Open Houses am Samstag und Sonntag von 14 bis 16 Uhr. Bis zum Dienstag nach diesem Wochenende erhält das Team typischerweise Angebote und arbeitet auf einen Vertrag hin. Slade schätzt, dass 99 % seiner Inserate auf diese Weise starten. Der Vorlauf wird oft unterschätzt. „Wir haben gelernt, dass einige Leute bereits ihre Pläne für das Wochenende gemacht haben und nicht kommen können, wenn man zu nah am ersten Besichtigungstag inseriert“, sagt er. Diese Käufer rufen am Montag, Dienstag oder Mittwoch an und fragen, ob das Haus noch verfügbar ist. „Meistens müssen wir sagen: Nein, tut mir leid, Sie haben es verpasst.“
Slade verfolgt jede Stadt wöchentlich mit seinem Hyper Market Index, der die Anzahl der Häuser unter Vertrag mit den aktiven Inseraten vergleicht. Ein Wert über 1,0 bedeutet, dass mehr Häuser unter Vertrag gehen als auf dem Markt bleiben. Maplewood lag in der letzten Augustwoche bei 1,1, sank Anfang September auf 0,9 und fiel dann auf 0,4 und 0,3, als die Inserate zunahmen und weniger Häuser unter Vertrag gingen; seitdem hat es sich auf 0,6 erholt. Slade nennt eine Preisklasse als Hauptursache: Zwischen Maplewood und South Orange sind 15 Inserate zwischen 1 Million und 1,25 Millionen Dollar bepreist. Da die Hypothekenzinsen wieder über 7 % liegen, haben Käufer in diesem Bereich mehr zu vergleichen und agieren vorsichtiger. Slade nennt es „einen langen Stau für diese Preisklasse“. Das einzige Inserat in der Stadt zu sein, kann sich für einen Verkäufer positiv auswirken, aber eines von 15 ähnlichen Inseraten zu sein, wirkt in die andere Richtung. „Wenn es so viele Inserate gibt, arbeitet das tatsächlich gegen uns“, sagt er. „Käufer können dann umso wählerischer sein.“
Ein ruhiges erstes Wochenende ist nicht das Ende der Geschichte. Slade sagt, er habe mehrfach erlebt, dass Angebote drei und vier Wochen nach Veröffentlichung eines Inserats eingingen. Ein zweites oder drittes Wochenende mit Open Houses bringt das Team zudem vor mehr Käufer und zukünftige Verkäufer. Der eigentliche Kontrollpunkt sind 28 Tage. Nach vier Wochen spricht das Team mit den Verkäufern über eine Anpassung des Preises. „Wir nennen es höflich ‚den Preis neu positionieren‘, was eigentlich nur eine Preissenkung ist“, sagt Slade. In den meisten Fällen startet das Team das Haus komplett neu, mit einer neuen MLS-Nummer und neu angeordneten Fotos, damit die Immobilie für Käufer, die möglicherweise daran vorbeigescrollt sind, frisch aussieht.
Verkäufer, die sich auf die Listung vorbereiten, finden weitere Hinweise auf der Seller-Resources-Seite des Teams und können auch Marks eBook unter www.SladeTeamSellersBook.com lesen. Das Team hat über eine halbe Milliarde Dollar Volumen und 850 Transaktionen in 53 Gemeinden von New Jersey abgeschlossen und vermarktet seine Inserate über sein markenrechtlich geschütztes SMART RE-SULTS™ Listing System. Mark Slade Homes ist ein Keller-Williams-Team, das Käufer und Verkäufer in Maplewood, South Orange und Gemeinden in den Counties Essex, Union und Morris bedient.
