Wenn eine Gewerbeimmobilie auf die Zwangsvollstreckung zusteuert, kann der Druck, schnell eine Finanzierung zu finden, Kreditnehmer zu schlechten Entscheidungen drängen. Eine der kostspieligsten ist die Zahlung von Vorabgeld an einen Kreditgeber, der nicht existiert. H. Jack Miller, Gründer von Gelt Financial, einem privaten Kreditgeber, der seit 1989 gewerbliche und Investment-Immobilienkredite vergibt, sagt, dass sein Büro fast täglich von Kreditnehmern in dieser Situation hört. „Jemand ruft an oder schickt uns eine E-Mail“, sagte er. „Ich war bereit abzuschließen. Ich habe diesem Typen 5.000 Dollar gegeben, und er ist einfach verschwunden.“
Miller warnt, dass ein professionelles Auftreten fast nichts kostet. Eine polierte Website ist kein Beweis mehr dafür, dass ein Kreditgeber real ist. „Innerhalb einer Stunde könnten wir eine unglaublich schön aussehende Website aufbauen“, sagte er. „Wir können einige Artikel erstellen, vielleicht echte, vielleicht nicht echte, die uns legitim aussehen lassen. Und wir sind ein totaler Betrug.“ Er überprüfte kürzlich das Online-Profil eines Mannes in Florida, der sich als Erfolgsgeschichte im Immobilienbereich präsentierte, komplett mit Auszeichnungen und Beiträgen in dem, was wie eine große nationale Zeitschrift aussah. Das Logo sah richtig aus, aber die Webadresse nicht – es war ein falsch geschriebener Nachahmer der Website der echten Publikation. Die Lektion: Wenn ein Kreditgeber auf Presseberichterstattung verweist, klicken Sie durch und prüfen Sie die tatsächliche Webadresse. Ein echter Beitrag wird auf der echten Domain der Publikation zu finden sein.
Das Angebot, das am besten aussieht, ist oft das Warnsignal. Betrüger gewinnen, indem sie verzweifelten Kreditnehmern sagen, was sie hören wollen. Miller verwendet ein einfaches Beispiel: Im heutigen Markt könnte ein typischer privater Kredit etwa 65 % Beleihungsauslauf zu einem Zinssatz von etwa 12 % bieten. Ein falscher Kreditgeber wird 90 % Beleihungsauslauf zu 6 % versprechen. „Wenn sie fünf Leute haben, die ihnen zwischen 11 und 13 % nennen, und einer nennt ihnen 6 %, glauben sie es“, sagte Miller. „Aber diesen Typen gibt es nicht.“ Ein Term Sheet von so einem Kreditgeber, fügte er hinzu, ist nicht das Papier wert, auf dem es geschrieben ist.
Dies ist noch wichtiger für Kreditnehmer, die bereits in Verzug sind. Banken sind bundesrechtlich reguliert und können im Allgemeinen nicht auf eine Immobilie verleihen, die sich in Zwangsvollstreckung befindet. Jeder, der behauptet, eine Bank zu kennen, die in dieser Situation einen Kredit genehmigen würde, sollte sofortige Besorgnis erregen. Miller hat von einem Kreditnehmer beschrieben, der einem Makler 5.000 Dollar genau auf dieses Versprechen hin zahlte, neun Monate mit ihren Zahlungen im Rückstand und mit schlechter Bonität.
Millers Rat läuft auf ein paar Überprüfungen hinaus, die wenig Zeit in Anspruch nehmen und Tausende von Dollar sparen können. Schauen Sie sich Bewertungen von echten Kreditnehmern an und lesen Sie sie genau. Ein Kreditgeber mit einer langen Geschichte abgeschlossener Kredite sollte eine Spur von Feedback haben, die Jahre zurückreicht. Finden Sie heraus, wie lange das Unternehmen schon im Geschäft ist. Ein Kreditgeber, der mehrere Marktzyklen durchlaufen hat, hat eine überprüfbare Erfolgsbilanz. Seriöse Firmen machen diese Geschichte leicht auffindbar, so wie Gelt seinen Hintergrund auf seiner Über-uns-Seite darlegt. Seien Sie vorsichtig, wie viel Sie im Voraus zahlen. „Stellen Sie sicher, dass Sie ihnen nicht zu viel Geld im Voraus geben“, sagte Miller. Einige Gebühren sind beim Kreditgeschäft normal, aber eine große Zahlung, bevor eine echte Kreditprüfung stattgefunden hat, ist ein Warnsignal. Fragen Sie, ob der Kreditgeber tatsächlich auf Ihre Situation spezialisiert ist. Ein Kreditnehmer, der einer Zwangsversteigerung gegenübersteht, braucht einen Kreditgeber, der regelmäßig Zwangsvollstreckungsaushilfen durchführt, nicht einen, der improvisiert. Und schließlich wählen Sie einen Kreditgeber nicht nur deshalb, weil er den niedrigsten Zinssatz oder den höchsten Beleihungsauslauf bietet. „Gehen Sie nicht zum niedrigsten und höchsten Beleihungsauslauf, nur weil sie die niedrigsten und höchsten sind“, sagte Miller.
Betrug in diesem Bereich funktioniert wegen des Timings. Kreditnehmer, die vom Pech verfolgt sind, fühlen den Druck, das erste Angebot zu ergreifen, das wie ein Ausweg klingt. Miller sagt, der erste Schritt ist oft emotional. Viele Kreditnehmer in Not schämen sich, und diese Scham kann sie dazu bringen, schnell und still statt sorgfältig zu handeln. „Sie sind nicht allein“, sagt er ihnen. „Schämen Sie sich nicht. Jeder macht schwere Zeiten durch. Es geht nur um den Neustart.“ Einen Tag für die Überprüfung eines Kreditgebers zu nehmen, kann sich unmöglich anfühlen, wenn ein Verkaufstermin naht. Aber eine Anzahlung von 5.000 Dollar an einen falschen Kreditgeber zu verlieren, kostet sowohl Geld als auch Zeit, was genau das ist, was sich ein Kreditnehmer in der Zwangsvollstreckung nicht leisten kann zu verlieren.
