Studentenwohnungsprojekte außerhalb des Campus geraten zunehmend zwischen zwei gegensätzliche Kräfte: Bauvorschriften, die von einem nahezu universellen Autobesitz unter Studenten ausgehen, und Grundstücke in der Nähe von Hochschulen, die zu den engsten gehören, mit denen ein Entwickler je konfrontiert wird. Diese Spannung zeigte sich kürzlich in einer Studentenwohnanlage im Umfeld der University of Florida in Gainesville, wo das Entwicklungsteam voll möblierte Zwei-, Drei- und Vier-Zimmer-Einheiten neben gemeinschaftlich genutzten Innen- und Außenbereichen plante – ein Programm, das direkt mit der Grundfläche eines Gebäudes um Platz konkurriert.
Eine konventionelle Parkstruktur mit Rampen hätte sowohl die Anzahl der Wohneinheiten als auch die nutzbare Grundfläche des Grundstücks verringert, bevor überhaupt eine einzige Annehmlichkeit berücksichtigt wurde. Die Lösung kam von Christopher Tiessen, President und CEO von KLAUS Multiparking America, dessen Team früh in der Planungsphase mit dem Entwickler zusammenarbeitete, um ein automatisiertes Parksystem vom Typ TrendVario direkt in die Gebäudehülle zu integrieren. Das System bot 46 Selbstparker-Stellplätze auf zwei oberirdischen Ebenen, ohne dass eine Grube erforderlich war, wodurch sowohl Aushubkosten als auch die Rampen und breiten Verkehrsflächen vermieden wurden, die eine Standardstruktur benötigt hätte.
„Studentenwohnungen sind eine der am wenigsten verzeihenden Typologien für Parken“, sagte Tiessen. „Das Grundstück ist normalerweise klein, die Anzahl der Wohneinheiten ist der gesamte Geschäftsfall, und die Parkanforderung schrumpft nicht nur, weil das Grundstück kleiner geworden ist.“ Er fügte hinzu: „Die Teams, die das richtig machen, bringen die Parklösung in das Designgespräch ein, bevor die Grundrisse festgelegt sind, nicht danach. Sobald die Konstruktionszeichnungen feststehen, lösen Sie das Problem nicht mehr; Sie absorbieren nur noch, was es Sie kostet.“
Für dieses Projekt bedeutete diese frühe Koordination, dass der Entwickler die Anzahl der Wohneinheiten und den Außenbereich intakt hielt und dennoch die erforderliche Parkkapazität erreichte, ohne die zusätzlichen Kosten und Störungen einer Tiefgarage. Die Bedeutung geht über ein einzelnes Projekt hinaus. Da Studentenwohnungsentwickler im ganzen Land mit derselben Kombination aus engen Grundstücken und festen Parkanforderungen konfrontiert sind, zeigt der Fall Gainesville, dass frühe Designkoordination – nicht nur die Systemauswahl – darüber entscheidet, ob ein eingeschränktes Grundstück die Dichte unterstützen kann, die ein Projekt benötigt, um rentabel zu sein.
Die Auswirkungen auf die Studentenwohnungsbranche sind erheblich. Da die Grundstückspreise in der Nähe von Hochschulen steigen und kommunale Parkmindestanforderungen sich nur langsam ändern, riskieren Entwickler, die das Parken erst lösen, nachdem die Grundrisse festgelegt sind, Wohneinheiten, Annehmlichkeiten oder beides zu opfern. Im Gegensatz dazu kann die frühzeitige Integration automatisierten Parkens den Geschäftsfall für hochdichte Projekte bewahren, die sonst möglicherweise undurchführbar wären. Für Investoren und Betreiber kann dieser Ansatz den Unterschied zwischen einem Projekt, das seine Pro-forma erfüllt, und einem, das ins Stocken gerät, bedeuten. Für Kommunen bietet er eine Möglichkeit, Studentenpopulationen unterzubringen, ohne oberirdische Parkflächen zu erweitern oder Parkstandards zu lockern. Da immer mehr Entwickler mit diesen Einschränkungen konfrontiert werden, dient das Gainesville-Projekt als funktionierendes Beispiel dafür, wie strategische Designentscheidungen selbst auf den schwierigsten Grundstücken Dichte freisetzen können.
