Private Mortgage-Investoren sollten damit rechnen, dass etwa 10 % der Kreditnehmer in einem typischen Portfolio regelmäßig oder aus Gewohnheit zu spät zahlen, so H. Jack Miller, Präsident und CEO von Gelt Financial LLC. Diese Langsamzahlungsquote ist kein Zeichen für einen bevorstehenden Zahlungsausfall, sondern ein strukturelles Merkmal privater Kreditvergabe, das Anleger verstehen müssen, bevor sie Kapital binden. Miller argumentiert, dass Kreditgeber, die diese Realität nicht von vornherein kommunizieren, ihre Anleger zu unbegründeter Sorge und schlechten Entscheidungen führen.
Für akkreditierte Anleger, die zunehmend private Gelddarlehen als Alternative zu volatilen Aktien oder renditeschwachen festverzinslichen Anlagen anziehen, kann die Qualität der Anlegerkommunikation und die operative Transparenz ebenso wichtig sein wie die zugrunde liegende Kreditqualität der Darlehen selbst. Miller präsentiert die 10 % Langsamzahlungsquote als normalen Bestandteil privater Kreditvergabe. „Etwa 10 % unserer Kreditnehmer zahlen langsam“, sagt er. „Das bedeutet nicht, dass sie in der Zwangsvollstreckung sind – sie zahlen vielleicht einfach immer zu spät. Das ist einfach ihre Persönlichkeit.“
Der Unterschied ist wichtig, denn ein Anleger, der jeden Monat konstante, pünktliche Zahlungen erwartet, interpretiert eine verspätete Zahlung als Signal für einen bevorstehenden Verlust. Ein Anleger, der versteht, dass ein Teil des Portfolios regelmäßig zu spät zahlt – und dass dies in die Darlehensstruktur eingepreist und durch konservative Beleihungsquoten gemanagt wird –, wird auf dieselbe Information anders reagieren. Millers Position ist, dass das Risiko von Cashflow-Unterbrechungen real ist und klar offengelegt werden sollte, aber dass es beherrschbar ist, wenn die zugrunde liegende Sicherheit solide ist. Gelt Financials maximale Beleihungsquote (LTV) beträgt 65 %, und Miller sagt, die konservativen Immobilienbewertungen des Unternehmens bringen den effektiven Durchschnitt näher an 50 bis 52 %. Bei diesem Maß an Sicherheitenabdeckung kann ein Kreditnehmer, der vollständig aufhört zu zahlen, den Anleger immer noch in die Lage versetzen, das Kapital durch Zwangsvollstreckung oder Immobilienverkauf zurückzuerhalten – es dauert nur Zeit. „Da unser LTV unter 65 liegt, werden sie bis zum Ende warten. Sie werden dafür sehr gut bezahlt“, sagt Miller.
Miller ist ebenso direkt, welche Anleger nicht in diese Anlageklasse investieren sollten. Wenn ein Anleger monatliche Zinseinnahmen zur Deckung der Lebenshaltungskosten benötigt, ist private Hypothekenkreditvergabe die falsche Wahl. „Wenn Sie die Zinsen zum Leben brauchen, vergessen Sie es. Investieren Sie nicht bei uns. Wir sind nicht der richtige Partner“, sagt Miller. „Denn wenn ein Kreditnehmer aufhört zu zahlen, kann es sechs Monate oder ein Jahr dauern, bis wir das Geld bekommen.“ Diese Art der expliziten Anlegerauswahl ist in einem Markt ungewöhnlich, in dem die meisten Plattformen darauf abzielen, ihre Anlegerbasis zu vergrößern. Miller argumentiert, dass unpassende Anleger – solche, die Liquidität oder konsistente Cashflows benötigen, um Verpflichtungen zu erfüllen – operative und reputationsbezogene Probleme schaffen, die den kurzfristigen Nutzen von zusätzlichem verwaltetem Kapital überwiegen.
Die Anleger, die Miller als gut geeignet beschreibt, sind solche mit Kapital, das sie sich leisten können, für einen ungewissen Zeitraum investiert zu lassen – Menschen, die monatliche Ausschüttungen als zusätzliches Einkommen und nicht als Haupteinkommen betrachten und eine vorübergehende Unterbrechung ohne Not aufnehmen können. Seine derzeitige Anlegerbasis von etwa 130 aktiven Anlegern, die fast ausschließlich über Empfehlungen aufgebaut wurde, tendiert zu IT-Fachleuten, pensionierten Fondsmanagern und Immobilieninvestoren – Menschen mit vorhandener finanzieller Raffinesse und diversifizierten Einkommensquellen.
Millers Ansatz zur Bewältigung von Anlegerängsten in Bezug auf Cashflow-Risiken konzentriert sich auf sofortigen Informationszugang statt auf Beruhigung. Gelt Financial bietet Anlegern einen 24/7-Portalzugang zu Darlehensunterlagen, Zahlungsstatus der Kreditnehmer und allen Abschlussunterlagen. Wenn ein Kreditnehmer eine Zahlung verpasst, werden Anleger am selben Tag benachrichtigt. Wenn ein Darlehen abbezahlt wird, wird das Kapital sofort verteilt und nicht bis zum nächsten geplanten Ausschüttungstermin einbehalten. „Sobald es passiert, werden sie benachrichtigt. Gott bewahre, ein Kreditnehmer stirbt, eine Immobilie brennt ab – sie werden ziemlich am selben Tag oder sofort benachrichtigt“, sagt Miller. Ein Anleger, der eine Benachrichtigung über eine verspätete Zahlung in Echtzeit sieht, mit vollem Zugang zu den zugrunde liegenden Sicherheitendokumenten, ist in einer anderen Position als jemand, der einfach keine Einzahlung mehr erhält und keine Informationen darüber hat, warum. Transparenz verwandelt ein angstauslösendes Unbekanntes in ein handhabbares Bekanntes.
Miller sagt, Anleger, die auch mit Wettbewerbern zusammenarbeiten, berichten von einer konsistenten Lücke. „Ihre Wettbewerber stellen ihnen die Unterlagen nicht zur Verfügung. Sie rufen nicht zurück, wenn es ein Problem gibt. Sie rufen zurück, wenn es gute Nachrichten gibt, aber wenn es ein Problem gibt, verschwinden alle oder plötzlich spielt man Telefonstau“, sagt er. Gelt Financials operativer Ansatz – Benachrichtigung bei Problemen am selben Tag, monatliche Ausschüttung an einem festen Datum (dem 20. des Monats, wobei Anleger die Gelder am 21. erhalten) und vollständiger Dokumentenzugang über ein Live-Portal – besteht laut Miller seit etwa 20 Jahren. Die Beständigkeit dieser Routine ist selbst ein Vertrauenssignal: Anleger wissen genau, wann sie mit Ausschüttungen rechnen können und wo sie nachsehen müssen, wenn sich etwas ändert. „Die Tatsache, dass es seit 20 Jahren so gemacht wird, dass am 20. des Monats das Geld rausgeht und sie es am 21. bekommen – das ist sehr beruhigend“, sagt Miller.
Miller geht auch extra darauf ein, neue Anleger durch die schlechtesten Phasen des Unternehmens zu führen – einschließlich der Rücknahme von über 200 Immobilien während der Großen Rezession – weil er sagt, dass Anleger besser auf offengelegte Risiken reagieren als auf entdeckte Risiken. „Ich gehe extra darauf ein, ihnen die schlechten Dinge zu erzählen“, sagt Miller. „Nicht weil ich möchte, dass sie sich wohlfühlen, wenn sie wissen, dass wir das schon durchgemacht haben.“ Für Anleger, die private Kreditplattformen bewerten, sind die wichtigsten Fragen vor der Kapitalbindung nicht die beworbenen Renditen. Es geht darum, was passiert, wenn ein Kreditnehmer aufhört zu zahlen: wie schnell der Anleger benachrichtigt wird, auf welche Unterlagen er zugreifen kann und ob Ausschüttungen einem festen Zeitplan folgen oder unvorhersehbar eintreffen.
