Eigentümer von Gewerbeimmobilien treffen oft kritische Entscheidungen auf der Grundlage unvollständiger Informationen, so Bill Douglas, CEO von OpticWise. In einer aktuellen Diskussion wies Douglas auf ein weit verbreitetes Problem hin: Daten über die Leistung eines Gebäudes werden gefiltert, während sie die Befehlskette nach oben wandern, sodass Eigentümer und Asset-Manager kein vollständiges Bild erhalten.
„Es hängt davon ab, wie viele Filter angewendet werden, bevor eine Entscheidungsperson sie erhält“, sagte Douglas. Der Filterprozess sei nicht böswillig, merkt er an, sondern eine natürliche Folge davon, wie Informationen angefordert und berichtet werden. Ein Property-Manager bittet einen Gebäudetechniker um bestimmte Daten und erhält nur diese. Der Property-Manager gibt dann das weiter, wofür er verantwortlich ist, an einen Asset-Manager oder Eigentümer. „Nicht dass es manipuliert wird“, sagte Douglas, „aber es wird gefiltert.“ Er betont, dass Menschen nicht lügen; sie erfüllen die Kennzahlen, an denen sie gemessen und bezahlt werden. Wenn eine Zahl schlecht aussieht, schafft sie es möglicherweise nicht in den Bericht.
Das Ergebnis ist, dass Unternehmensteams, insbesondere Asset-Manager, oft ihre eigenen Tabellen erstellen, um die verlorenen Informationen zurückzugewinnen. Die Daten existieren, aber sie erreichen sie nicht vollständig. Douglas, der seit 30 Jahren Unternehmer coacht, weist auf den Unterschied zwischen rückwärtsgewandten und vorwärtsgewandten Key Performance Indicators (KPIs) hin. Monatliche Finanzzahlen zeigen, wie eine Immobilie abgeschnitten hat, aber sie zeigen nicht, wie zukünftige Ergebnisse verändert werden können. „Wenn ich den NOI ändern will, wenn ich die Nebenkosten ändern will, welche Daten werden tatsächlich bewirken, dass er sich künftig ändert?“, sagte er. „Ich kann meine Finanzzahlen nicht ändern, bis ich mir die Inputs ansehe.“
Selbstgebaute Tabellen schaffen zusätzliche Probleme. Wenn eine Person die Zahlen führt, leben die Informationen hinter deren Login und nicht beim Unternehmen. Wenn Tabellen per E-Mail hin- und hergeschickt werden, ist die Kopie, die jemand liest, möglicherweise bereits veraltet. Die Kosten werden bei einem Verkauf oder einer Finanzierung deutlich. Das Due-Diligence-Team eines Käufers oder Kreditgebers fragt nach der Betriebshistorie hinter einer Zahl, und die ehrliche Antwort ist, dass sie auf dem Laptop von jemandem liegt. „Alles kann passieren. Schlechte Außenwirkung“, sagte Douglas. „Am häufigsten hören die Leute auf, dem nachzugehen.“ Andere Male beginnt der Eigentümer von diesem Punkt an, Daten ordnungsgemäß zu erfassen, was bedeutet, dass die nutzbare Historie am ersten Tag beginnt, anstatt Jahre zurückzureichen. In jedem Fall machen Lücken in den Betriebsdaten eine Immobilie schwerer zu bewerten, was sowohl den Zeitplan als auch den Preis eines Geschäfts beeinflusst.
Viele Unternehmen reagieren darauf, indem sie Dashboards rund um eine Handvoll wichtiger Kennzahlen erstellen. Douglas sagt, das helfe, habe aber Grenzen. Eine Person kann realistisch sechs bis zwölf Messgrößen verfolgen, während ein Gebäude weit mehr Informationen produziert. „Jemand baut ein Dashboard darum und denkt, er habe alles unter Kontrolle“, sagte er. „Alles, was er hat, ist Sichtbarkeit der KPIs. Das ist keine Kontrolle.“ Echte Kontrolle, argumentiert er, entsteht durch Zugang zu Quelldaten. „Aggregierte Daten sagen Ihnen, was passiert ist. Quelldaten helfen Ihnen zu verstehen, warum“, sagte er. Ein Benchmark mag zeigen, dass eine Immobilie beim Energieverbrauch im 40. Perzentil liegt, aber nur die Betriebsdaten zeigen, was zu beheben ist. Mit dem vollständigen Datensatz an einem Ort kann Software nach Anomalien Ausschau halten, die Menschen nicht erkennen können, und alles markieren, was über die Zeit außerhalb seines normalen Bereichs liegt. Verschiedene Stakeholder – von Gebäudetechnikern bis zu CFOs – können dann die Ansicht sehen, die sie benötigen, aus denselben Daten. Douglas stellt klar, dass es hier nicht darum geht, Personal zu ersetzen. „Ihre Immobilie braucht immer noch so viele Property-Manager“, sagte er. Der Wert entsteht durch Effizienz und durch Entscheidungen auf der Grundlage vollständiger Informationen statt gefilterter Berichte. Mehr zu diesem Ansatz gibt es im OpticWise-Blog. Douglas ist Mitautor des Bestsellers Peak Property Performance®: Game-Changing AI and Digital Strategies for Commercial Real Estate und Gastgeber des Peak Property Performance Podcasts.
