Ein weit verbreitetes Missverständnis darüber, wie Kündigungsfristen für Räumungsklagen nach New Yorker Recht zu berechnen sind, führt laut dem New Yorker Immobilienanwalt Alexander Paykin, Gründer von Paykin Law, dazu, dass Vermieter monatelange Mieteinnahmen und in einigen Fällen ganze Räumungsverfahren verlieren.
Die Anforderungen an die vorherige Ankündigung für New Yorker Räumungsverfahren gehören zu den technisch anspruchsvollsten des Landes, und die Folgen von Fehlern sind schwerwiegend. Paykin erklärt, dass der häufigste und kostspieligste Fehler nicht eine versäumte Frist oder ein falscher Geldbetrag ist, sondern ein grundlegendes Missverständnis darüber, wie Kündigungsfristen in Fällen von Überlassung berechnet werden. Vermieter, die glauben, rechtlich ausreichende Kündigungen auszusprechen, stellen Monate später routinemäßig fest, dass ihre Kündigungen von Anfang an fehlerhaft waren.
Die Verwirrung entsteht dadurch, dass die Kündigungsfristen für Überlassungsfälle in New York in Mietperioden und nicht in Kalendertagen gemessen werden. Nach Landesrecht haben Mieter, die weniger als ein Jahr in einer Einheit gewohnt haben, Anspruch auf eine 30-tägige Kündigungsfrist, bevor ein Räumungsverfahren eingeleitet werden kann. Mieter mit einem Jahr Aufenthaltsdauer oder einem Einjahresmietvertrag haben Anspruch auf 60 Tage, und Mieter mit zwei oder mehr Jahren auf 90 Tage. Diese Zahlen sind jedoch nicht so einfach, wie sie scheinen.
„Das bedeutet ein, zwei oder drei Perioden Ihres Mietvertrags“, sagt Paykin. Wenn beispielsweise ein Mietvertrag am ersten des Monats beginnt und am letzten Tag endet, bedeutet die Zustellung einer Kündigung am letzten Tag des Juli, dass die 30-Tage-Frist der August wäre. Wird sie jedoch am 1. August zugestellt, zählt der August nicht, und die nächste Periode beginnt am 1. September. Ein Vermieter, der eine Kündigung am 1. August statt am 31. Juli zustellt, hat unwissentlich einen ganzen Monat zum Verfahren hinzugefügt. Ein Vermieter, der am 10. August zustellt, 90 Kalendertage vorwärts zählt und am 12. November Klage einreicht, hat mit ziemlicher Sicherheit eine fehlerhafte Kündigung zugestellt, die zur Abweisung des Falls führt.
„Ich habe regelmäßig gesehen, dass Leute ihre Kündigung am 10. zustellen, drei Monate oder 90 Tage warten, am 12. eine Klage einreichen und dann wegen unzureichender Vorankündigungsfrist abgewiesen werden“, sagt Paykin.
Der Fehler ist häufig, weil Vorankündigungsvorlagen im Internet weit verbreitet sind. Vermieter laden Vorlagen herunter, füllen Namen und Daten aus, lassen sie von einem Freund zustellen und glauben, die Verfahrensanforderungen erfüllt zu haben. Wenn sie merken, dass dies nicht der Fall ist, haben sie bereits Monate verloren. „Viele potenzielle Mandanten, die ich gesehen habe, verlieren drei Monate ihres Lebens und drei Monate Mieteinnahmen aufgrund einer fehlerhaften Kündigung“, sagt Paykin.
Das typische Muster sieht so aus, dass ein Vermieter eine Kündigung zustellt, die er für korrekt hält, die vermeintlich erforderliche Frist abwartet und dann zu einem Anwalt geht, um den gerichtlichen Antrag zu stellen. Der Anwalt prüft die Kündigung und stellt fest, dass sie fehlerhaft ist. Der Vermieter muss dann eine korrigierte Kündigung zustellen, erneut die volle Kündigungsfrist abwarten, und erst dann kann das Gerichtsverfahren beginnen. Drei Monate Mieteinnahmen sind verloren, bevor überhaupt ein erster Gerichtstermin angesetzt wurde.
Was dies noch verschlimmert, ist, was passiert, wenn die fehlerhafte Kündigung vor der Einreichung nicht entdeckt wird. Vermieter, die ohne Anwalt vorgehen, reichen manchmal Anträge mit fehlerhaften Kündigungen ein. Ein Mieteranwalt, so Paykin, wird den Mangel nicht unbedingt sofort vorbringen. Stattdessen werden sie Vertagungen beantragen, das Verfahren über Monate in die Länge ziehen und bis zur Verhandlung warten, um das Problem anzusprechen. „Die Sache kommt zur Verhandlung, und in der Verhandlung sagt der Verteidiger: ‚Richter, sehen Sie sich die beigefügte Kündigung an. Sie ist fehlerhaft.‘ Und der Vermieter verliert die Verhandlung und muss das Ganze von vorne beginnen, nachdem er ein Jahr Mieteinnahmen verloren hat“, sagt Paykin. In New York City, wo die Gerichtskalender stark überlastet sind, ist dieser Zeitplan nicht hypothetisch. „Drei bis vier Monate können tatsächlich sieben oder acht Monate sein“, bemerkt er.
Das Problem der Vorankündigung veranschaulicht eine breitere Dynamik im New Yorker Vermieter-Mieter-System: verfahrenstechnische Komplexität, die Vermieter, die versuchen, ohne rechtliche Vertretung zu navigieren, überproportional benachteiligt. Mieter in New York City haben zunehmend Zugang zu kostenloser oder kostengünstiger Rechtshilfe, während kleinere Vermieter, die oft mit schmalen Margen arbeiten, versuchen, Räumungsverfahren selbst zu führen, um Anwaltskosten zu vermeiden. Eine einzige fehlerhafte Kündigung kostet mehr an verlorener Miete, als die meisten Vermieter für eine rechtliche Vertretung des gesamten Verfahrens ausgeben würden, argumentiert Paykin.
„Es gibt keinen Grund, warum ein Vermieter dies selbst machen sollte und keinen Vermieter-Mieter-Anwalt beauftragen sollte“, sagt Paykin. „Zumindest nicht in New York. Unser Verfahren ist langsam und schmerzhaft.“
Für den breiteren Mietmarkt haben die weit verbreiteten fehlerhaften Kündigungen reale Konsequenzen. Vermieter, die nicht zahlende oder überlassende Mieter nicht effizient entfernen können, sehen sich mit verlängerten Phasen von Einkommensverlusten konfrontiert, was den finanziellen Druck auf bereits angeschlagene mietpreisgebundene Portfolios verstärkt. Die verfahrenstechnischen Hürden für Räumungen sind ein bekanntes Merkmal des New Yorker Mieterschutzes, aber vermeidbare Vermieterfehler verstärken diese Hürden erheblich.
Paykin sagt, dass sein Eingreifen im Stadium der Kündigung und nicht im Nachhinein die kostspieligsten Fehler verhindert. „Wenn Sie am 11. zu mir kommen, werde ich sagen: ‚Nun, jetzt kann ich die Kündigung korrekt vorbereiten, sie vor Ende dieses Monats zustellen. Dann müssen Sie weitere drei Monate warten, und erst dann kann ich überhaupt ein Verfahren vor Gericht einleiten‘“, sagt Paykin. Dieser Zeitplan ist frustrierend, aber er ist korrekt und weitaus weniger kostspielig, als eine fehlerhafte Kündigung in der Verhandlung zu entdecken.
Für Vermieter, die derzeit Überlassungs- oder Nichtzahlungsstreitigkeiten ohne Rechtsbeistand führen, ist die Rechnung direkt: Die Kosten für einen Anwalt im Stadium der Vorankündigung sind ein Bruchteil der Mieteinnahmen, die verloren gehen, wenn eine fehlerhafte Kündigung drei Monate bis zu einem Jahr zu einem Verfahren hinzufügt, das beim ersten Mal richtig hätte beginnen können.
