Die meisten Underwriting-Prozesse für Gewerbeimmobilien behandeln den Nettoertrag (NOI) als stabil – selbst für Küstenimmobilien, bei denen ein einzelnes Hochwasser- oder Sturmereignis den Cashflow monatelang zum Erliegen bringen kann, so Albert Slap, Immobilienfachmann und Gründer von RiskFootprint. Slap ist der Ansicht, dass das Problem nicht in einem Mangel an Daten liegt, sondern in einer anhaltenden Weigerung, zu modellieren, was mit dem Schuldendienst passiert, wenn eine Immobilie einen schweren Schaden erleidet und außer Betrieb geht. Investoren, die das Gefahrenrisiko nicht quantifizieren, bevor sie Kapital binden, gehen Risiken ein, die sie nicht sehen können.
Slap veranschaulicht die Kluft zwischen traditionellem Underwriting und gefahrenbasierter Analyse anhand eines einfachen Szenarios. Eine Küstenimmobilie, die einen jährlichen NOI von 1,2 Millionen Dollar erwirtschaftet und einen jährlichen Schuldendienst von 900.000 Dollar hat, sieht auf dem Papier bedienbar aus. Wird dieselbe Immobilie jedoch einem 500-jährlichen Küstenhochwasserszenario mit Hazus, dem öffentlich zugänglichen Ingenieurmodell der FEMA, ausgesetzt, ändert sich das Bild drastisch. In diesem Szenario zeigt das Modell möglicherweise 12 % strukturelle Schäden, 8 % Inhaltsverluste und neun Monate Wiederherstellungszeit. Der NOI sinkt um 75 %, was die Fähigkeit zur Bedienung des Schuldendienstes zunichtemacht. Hinzu kommen Kosten für strukturelle Schäden und Inhaltsverluste sowie unversicherte Verluste, die die Barreserven aufzehren, was zu einer angespannten Schuldendienstdeckungsquote unter 1,00 führt. Der Kreditnehmer kann den Schuldendienst während der Wiederherstellungszeit nicht bedienen – ein Risiko, das das traditionelle Underwriting nicht erkannt hätte.
Das Problem verschärft sich in Märkten, in denen der Versicherungsschutz knapper wird. Slap beschreibt ein Umfeld, in dem die Gefahrenhäufigkeit zunimmt, Selbstbehalte steigen, Ausschlüsse erweitert werden, Prämien volatil sind und die Betriebsunterbrechungsversicherung schrumpft – all dies gleichzeitig. Jede Variable untergräbt das finanzielle Polster, auf das sich Investoren historisch verließen, um ereignisbedingte Verluste abzufedern.
Slap argumentiert, dass die Quantifizierung des Gefahrenrisikos mit der Berechnung des erwarteten jährlichen Verlusts (EAL) beginnen sollte, einer Kennzahl, die probabilistische Gefahrendaten in annualisierte finanzielle Größen übersetzt. Unter Verwendung der gebäudespezifischen EAL-Sätze des National Risk Index der FEMA können Investoren abschätzen, was eine bestimmte Gefahr eine Immobilie im Durchschnitt pro Jahr kostet. Beispielsweise ergibt ein Gebäude mit einem Wiederbeschaffungswert von 50 Millionen Dollar und einem EAL-Satz für Hurrikanwind von 444 Dollar pro Million Dollar Wert einen geschätzten jährlichen Verlust von rund 112.600 Dollar. Über einen Haltedauer von zehn Jahren summiert sich dieser Betrag auf über eine Million Dollar – noch bevor Inhaltsverluste, Betriebsunterbrechung oder Reputationsschäden bei Mietern berücksichtigt werden. „Das ist ROI-fähige Intelligenz“, sagt Slap. Für Investoren, die Küstenakquisitionen prüfen, sollte diese Risikobewertung natürlicher Gefahren Standard sein, nicht optional.
Slap zieht eine Unterscheidung zwischen dem Nachhaltigkeitsrahmen, der früher die Diskussion um Küstenimmobilien dominierte, und dem ROI-orientierten Ansatz, der jetzt an Bedeutung gewinnt. „Jede Nachhaltigkeits- oder Resilienzmaßnahme hat eine Ursache und eine Wirkung“, sagt er. „Die Ursache ist die Entscheidung zu investieren. Die Wirkung ist der Nutzen – geringere Verluste, verbesserte Kontinuität, niedrigere Betriebskosten oder ein höherer Marktwert.“ Dieser Rahmen macht Resilienzinvestitionen gegenüber Investitionsausschüssen, Kreditgebern und Partnern vertretbar. Investoren, die fragen, ob sich eine resiliente Nachrüstung amortisiert, benötigen quantifizierte Gefahrendaten, um die Frage zu beantworten. Ohne diese Daten, so Slap, bleiben Entscheidungen der Intuition überlassen, die in einem Markt mit beschleunigter Gefahrenintensität kein Ersatz für Risikomodellierung ist.
RiskFootprint hat eine Plattform entwickelt, die dem ASTM International Property Resilience Assessment Standard (E 3429-24) entspricht. Der Standard strukturiert die Gefahrenanalyse in drei Phasen: Modellierung der Gefährdung, Bewertung von Verletzlichkeit und Wertrisiko sowie machbare Minderungsmaßnahmen mit Kosten-Nutzen-Analyse. Nach internen Dokumenten von RiskFootprint deckt die Plattform mehr als 34 Gefahrenarten für jede US-Immobilie ab und integriert mehrere Hochwassermodelle, darunter Swiss Re/Fathom-Daten zu Starkregen, Fluss- und Küstenhochwasser, FEMA-FIRM-Karten, NOAA-SLOSH-Sturmfluten und NOAA/NASA-Königsflut-Prognosen. „Wenn der Vergleich eine positive Zahl ergibt, hat der Eigentümer/Investor eine vernünftige Grundlage, um die Investition in Risikominderungsmaßnahmen näher zu untersuchen“, sagt Slap über die Kosten-Nutzen-Phase. Die Integration von Schätzwerten für die Höhe des Erdgeschosses bei mehr als 300 Millionen Gebäuden ermöglicht es Investoren, von der Gefahrenidentifikation zur finanziellen Wirkungsmodellierung überzugehen, ohne maßgeschneiderte Ingenieurstudien in Auftrag zu geben.
Für Küsten-CRE-Investoren bedeutet dies praktisch, dass gefahrenbasierte finanzielle Stresstests jetzt als automatisierte Eingabe verfügbar sind, nicht als kundenspezifisches Beratungsmandat. Slap sagt, der Druck von Kreditgebern und Sekundärmärkten, diese Art der Analyse zu verlangen, sei bereits im Aufbau.
