Die Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss eines Waikiki-Hotels wird oft als sekundäre Einnahmequelle betrachtet – ein paar tausend Quadratmeter, die die Betriebsrechnung geringfügig verbessern. Diese Perspektive unterschätzt jedoch die strategische Rolle des Erdgeschosses. Ein gut kuratiertes Einzelhandelspodium bewirkt mehr als nur Mieteinnahmen; es schafft einen Grund für Nicht-Gäste, das Gelände zu betreten, und fördert so Wiedererkennung, die sich in zukünftigen Buchungen niederschlägt.
Laut Erin W.J. Mitsuyoshi, CCIM, vom Bratton Team bei Colliers International Hawaii, bringt ein Vorzeigemieter – ob national oder lokal – sein eigenes Publikum zu einer Adresse, die potenziellen Besuchern sonst vielleicht entgehen würde. „Es ist fast wie ein Leuchtturm“, erklärt sie und merkt an, dass Besucher, die im Erdgeschoss eines Hotels einkaufen oder essen, ohne dort zu übernachten, eine Verbindung zum Gebäude aufbauen. Bei einer Rückreise kann diese Verbindung die Immobilie in den Gedanken eines Reisenden von unberücksichtigt zu berücksichtigt machen. Für Gäste, die bereits im Hotel sind, ist die Wirkung unmittelbarer: Ausgaben, die andernfalls abfließen würden, bleiben im Gebäude und kommen dem Einzelhandel, der Gastronomie und dem Zimmerkonto zugute.
Design ist eine entscheidende Underwriting-Variable für die Einzelhandelsleistung. Sichtbarkeit wird in der Entwurfsphase bestimmt, nicht in der Vermietungsphase. Mitsuyoshi unterscheidet zwischen Flächen, die ursprünglich als Einzelhandel geplant waren, und solchen, die nur zufällig zu Einzelhandel wurden. Eine Glasfront im Vergleich zu einer versiegelten Trockenbauwand kann bei identischer Quadratmeterzahl dramatisch unterschiedliche Ergebnisse erzielen, da Merchandising davon abhängt, die Aufmerksamkeit von Passanten zu erregen. Wo das Erdgeschoss mit diesem Gedanken entworfen wurde, beginnt das Vermietungsgespräch von einer stärkeren Position aus. Umgekehrt wird eine schlecht gestaltete Fläche zu einer Einschränkung für die gesamte Lebensdauer des Vermögenswerts.
Ein besonderes strukturelles Merkmal des Hawaii-Marktes prägt die Mieterstruktur in Hotelpodien: das starke Gewerkschaftsgefüge, das die Hotelgastronomie regelt. Nicht jeder Betreiber kann Fläche in einem Hotel belegen; Zuteilungen für nicht gewerkschaftlich organisierte Gastronomie sind begrenzt, oft durch Quadratmeterzahl definiert und in vielen Objekten bereits vergeben. Dies bedeutet, dass unabhängige Restaurantbetreiber einen schmaleren Weg in ein Hotelpodium haben als in vergleichbare Flächen auf der anderen Straßenseite. Folglich neigt der Einzelhandel in Hawaii-Hotels eher zu Bekleidung, Schmuck, Hüten und Accessoires als zu den restaurantlastigen Podien, die auf dem Festland üblich sind. Dies ist ein bekannter Parameter, kein Hindernis, aber es muss vor einem Angebot in das Underwriting einfließen.
Für Käufer, die ein Hotel mit Einzelhandel im Erdgeschoss bewerten, sind die wichtigsten Due-Diligence-Punkte physischer Natur und während eines Rundgangs bewertbar. An erster Stelle steht die Sichtbarkeit, gefolgt von der Zugänglichkeit. Flächen, die von der Straße zurückversetzt sind, erbringen weniger als vergleichbare Flächen auf Straßenniveau, und selbst vier oder fünf Stufen nach unten können den Fußgängerverkehr abschrecken. Die zweite Frage ist die Flexibilität: ob die Fläche neu konfiguriert oder mit angrenzenden Einheiten kombiniert werden kann, um einen größeren Mieter aufzunehmen. Ein Podium, das neu geschnitten werden kann, bietet Optionen, während eines, das dies nicht kann, an seinen ursprünglichen Zweck gebunden ist. Das aktuelle Gewerbeangebot in allen Anlageklassen Hawaiis belohnt Käufer, die diese Fragen früh stellen, da Objekte in diesem Markt selten verfügbar sind.
Die Neuvermietung eines alternden Erdgeschosses erfordert einen kompositorischen Ansatz und keinen opportunistischen. Der Ausgangspunkt ist der bestehende Mix: Was funktioniert, was kämpft, und was die Leerstände ergänzen sollten, anstatt zu duplizieren. Mitsuyoshi warnt davor, Trends nachzujagen, da ein trendorientierter Mieter die Fläche in ein paar Jahren in die gleiche Position zurückversetzen könnte. Ein haltbarerer Filter ist, ob die Nutzung das Angebot über den Tag ausbalanciert. Ein Podium, das auf abendliches Essen ausgerichtet ist, lässt den Tag leer, während ein Mix aus Frühstück, Mittagessen und Abendessen den Verkehr in Gang hält, was allen Mietern zugutekommt. Neu positionierte Objekte, die diesem Prinzip folgen, tauchen häufig unter den kürzlich abgeschlossenen Hawaii-Transaktionen auf.
Die Zusammensetzung des Einzelhandels in Hawaii-Hotels wird breiter. Erlebnisorientierte Formate erscheinen neben dem konventionellen Einzelhandel, anstatt ihn zu ersetzen: Familienunterhaltungszentren, Arkaden, immersive Kunstausstellungen wie teamLab sowie Virtual Reality, Escape Rooms und 4D-Fahrgeschäfte im Southern Sun at Hyatt Regency Waikiki. Das ʻOhana Entertainment Center, das dieses Jahr in der Lobby des Waikiki Beach Marriott Resort & Spa eröffnet wurde, erstreckt sich über 6.000 Quadratfuß und bietet Boutique-Bowling, Sport-Simulatoren und über sechzig Arcade-Spiele. Diese Formate halten Menschen länger in einem Gebäude, was allen Mietern in der Umgebung zugutekommt. Das konsistente Element ist Komplementarität. „Wir wollen uns gegenseitig befruchten“, sagt Mitsuyoshi und beschreibt ein Podium, in dem Essende einkaufen und Einkaufende essen. Für einen Käufer ist der nützliche Test nicht, ob das Erdgeschoss voll ist, sondern ob seine Teile zum Nutzen des jeweils anderen funktionieren.
