Der Immobilienmarkt der Florida Keys präsentiert derzeit ein statistisches Paradoxon: Die aggregierten Preisdaten beschreiben einen Markt, in dem fast niemand tatsächlich handelt, so lokale Experten. Eine kleine Anzahl von Rekordverkäufen im oberen Preissegment hat die Durchschnitts- und Medianwerte stark nach oben getrieben, während ein größeres, langsameres Segment älterer Kanalsegmente nach unten korrigiert. Wenn man diese beiden Segmente zusammenfasst, erhält man eine Zahl, die auf keines davon passt, was es für Käufer und Verkäufer von außerhalb schwierig macht, den wahren Zustand des Marktes zu interpretieren.
Sandy Tuttle, Gründerin von Island Welcome Real Estate, arbeitet hauptsächlich im nicht eingemeindeten Monroe County in den Lower Florida Keys und sieht die Kluft von beiden Seiten. Sie beschreibt das aktuelle statistische Bild als eines der schwierigsten Dinge für einen Käufer von außerhalb, ohne lokalen Kontext zu interpretieren.
Für den größten Teil seiner Geschichte war der Wohnungsbestand der Florida Keys ziemlich einheitlich. Die Inseln zogen Fischer und Wochenendbootfahrer an, und die Immobilien spiegelten das wider. Die durchschnittliche Hausgröße lag jahrzehntelang bei etwa 1.000 Quadratfuß, und die Bauweise mit zwei Schlafzimmern und zwei Bädern war die Norm. Niemand baute große Ferienanwesen. Das hat sich in den letzten zehn Jahren geändert. Neubauten haben Häuser im Bereich von 4.000 bis 10.000 Quadratfuß eingeführt, die nach aktuellem Standard gebaut wurden, mit Windwiderstandsfähigkeit von über 180 Meilen pro Stunde. Das Ergebnis sind nicht nur größere Häuser, sondern eine völlig neue Produktkategorie in einem Markt, der zuvor keine hatte.
Als dieser neue Bestand zu handeln begann, erzeugte er Transaktionspreise ohne historisches Vorbild in der Region. Tuttle verweist auf Einfamilienhausverkäufe in den Lower Keys bei 12 Millionen und 13 Millionen Dollar in den letzten fünf Jahren. Islamorada hat im vergangenen Jahr Verkäufe im Bereich von 20 bis 22 Millionen Dollar verzeichnet. „Wir durchbrechen ständig Decken, die die Florida Keys immer hatten", sagte Tuttle. Diese Transaktionen repräsentieren ein echtes und wachsendes Segment, sind aber auch statistisch disruptiv in einem Markt, in dem der dominierende durchschnittliche Verkaufspreis näher bei 1,5 Millionen Dollar liegt. Eine Handvoll zweistelliger Millionengeschäfte bewegt sowohl den Mittelwert als auch den Median für die gesamte Inselkette materiell, was dann als Marktwachstum an die Verbraucher berichtet wird.
Darunter sehen die Bedingungen anders aus. Kanalhäuser unter 1 Million Dollar sind größtenteils Bauten aus den 1980er und 1990er Jahren, kleinere Zweischlafzimmer-Layouts, die nach früherem Standard gebaut wurden. Der Bestand in dieser Preisklasse ist hoch, die Käufernachfrage ist vergleichsweise schwach, und der Wettbewerb unter den Verkäufern hat echte Preiskorrekturen statt Wertsteigerungen erzeugt. „Man kann mit diesem Verkäufer nicht sprechen und ihm sagen, der Markt sei letztes Jahr um fünf bis sieben Prozent gestiegen", sagte Tuttle. Auch die Tage bis zum Verkauf in diesem Segment sind erheblich länger als der gemeldete Durchschnitt, allerdings aus anderen Gründen als an der Spitze, wo der Käuferpool einfach kleiner ist.
Die praktische Konsequenz ist, dass verbraucherorientierte Bewertungstools, die eine breite Preis-pro-Quadratfuß-Methodik auf die gesamte Kette anwenden, Ergebnisse liefern, die Käufer und Verkäufer gleichzeitig in entgegengesetzte Richtungen irreführen können. Ein Verkäufer im Segment unter einer Million Dollar liest eine Schlagzeile über Wertsteigerung und setzt seinen Preis entsprechend. Ein Käufer in derselben Preisklasse nimmt an, dass er in einen schnell steigenden Markt eintritt. Tuttles Ansatz besteht darin, die Analyse auf die Preisspanne zu reduzieren, in der der Kunde tatsächlich tätig ist, und dann Absorption, Tage auf dem Markt und Preisverhalten innerhalb dieser Spanne allein zu betrachten. Verkäufern, deren Immobilien außerhalb des aktuellen hohen Nachfrageprofils liegen, wird eine realistische Positionierung empfohlen. Käufern wird gezeigt, wo die Preise im Vergleich zu vergleichbaren Beständen in ihrer Preisspanne aggressiv, fair oder überhöht sind, anstatt im Vergleich zum Gesamtmarkt.
Da ältere ebenerdige Bestände weiterhin in Neubauten umgewandelt werden, wird sich die Kluft zwischen den beiden Segmenten wahrscheinlich weiter vergrößern, bevor sie sich verengt, was die Gesamtdurchschnitte als Leitfaden weniger nützlich machen wird, nicht mehr. Diese Divergenz unterstreicht die Bedeutung von lokalem Marktwissen, insbesondere für diejenigen, die einen Umzug in die Florida Keys in Betracht ziehen.
