Eine Welle von Gewerbeimmobilienschulden nähert sich der Fälligkeit: Billionen von Dollar an Krediten werden in den kommenden Jahren fällig, was Druck auf Investoren ausübt und möglicherweise die Dynamik für Hauskäufer verändert. Jerry Larkowski, dual-lizenzierter Anwalt und geschäftsführender Makler bei ESQ. Realty Group, LLC in Little Rock, Arkansas, hat den Aufbau verfolgt und erklärt die Auswirkungen.
Laut Larkowski werden etwa 3 Billionen Dollar an gewerblichen Schulden, die während des Niedrigzinsumfelds von 2020, 2021 und Anfang 2022 aufgenommen wurden, nun fällig, jedoch zu deutlich höheren Zinssätzen. Branchendaten der Mortgage Bankers Association stützen dies: Rund 875 Milliarden Dollar an gewerblichen und Mehrfamilienhauskrediten werden voraussichtlich allein im Jahr 2026 fällig, und Analysten prognostizieren mehr als 4 Billionen Dollar an Gewerbeimmobilienschulden, die zwischen 2025 und 2029 fällig werden.
Wenn die Ballonzahlungen fällig werden, haben Investoren drei Optionen: den Kredit vollständig zurückzahlen, zu den aktuell höheren Zinssätzen refinanzieren oder die Immobilie verkaufen. Die Rückzahlung bindet Kapital, das anderswo eingesetzt werden könnte. Die Refinanzierung bedeutet, höhere Zinssätze festzuschreiben, was die Margen drückt, wenn die Mieten nicht Schritt gehalten haben. Der Verkauf ist schwierig, wenn viele Investoren gleichzeitig aussteigen wollen, was das Angebot erhöht und die Nachfrage verringert. Larkowski merkt an: „Wenn alle verkaufen, ist die Nachfrage nicht wirklich höher, das Angebot ist höher, was bedeutet, dass die Leute entweder länger auf einen Verkauf warten müssen oder den Preis senken müssen.“
In Arkansas beobachtet Larkowski, dass viele Immobilien, die auf den Markt kommen, Einfamilienhäuser zur Miete sind, die wie gewerbliche Vermögenswerte mit Ballonstrukturen und fünfjährigen Laufzeiten finanziert wurden. Er erklärt: „Miethäuser sind in gewisser Weise gewerblich. Sie mögen Wohngebäude sein, aber für die Investoren sind sie gewerblich. Sie tun es, um Gewinn zu erzielen.“ Diese Verschiebung könnte eine Gelegenheit für Erstkäufer und Selbstnutzer schaffen, die zuvor preislich ausgeschlossen waren, da Investoren Positionen aufgeben, die sie nicht mehr gewinnbringend halten können.
Larkowski sagt keinen Zusammenbruch voraus, sondern beschreibt eine erzwungene Korrektur unter fremdfinanzierten Investoren. „Wenn Sie ein kluger Investor sind, bereiten Sie sich auf solche Dinge vor. Sie wissen, dass diese Dinge passieren werden. Und wenn Sie ein guter Investor sind, werden Sie egal was passiert auf den Beinen landen“, sagt er. Einige Investoren verkaufen Immobilien mit niedrigerer Priorität, um Schulden auf Vermögenswerten zu reduzieren, die sie behalten wollen – eine Strategie des Portfoliomanagements und nicht der Notlage. Am stärksten gefährdet sind diejenigen, die zu höheren Zinssätzen refinanzieren, Margenkompression hinnehmen und dann unter Druck geraten, die Mieten in einem Markt zu erhöhen, in dem Mieter mehr Auswahl haben.
Die Fälligkeitswelle ist ein rollender Druck, der sich über mehrere Jahre erstreckt. Für Käufer in Zentral-Arkansas und national bedeutet dies praktisch mehr Inventar, nachlassende Investorenkonkurrenz und echten Verhandlungsspielraum für geduldige Käufer. Larkowski rät, dass der vermeidbarste Fehler ist, auf perfekte Bedingungen zu warten, während sich die Gelegenheit bietet.
