Die Immobilienbranche diskutiert leise darüber, ob die Tage auf dem Markt (DOM) aus den öffentlichen Listungsdaten entfernt werden sollen. Einige Maklerfirmen argumentieren, dass die Anzeige von DOM Verkäufer benachteiligt, da sie Käufern einen Verhandlungshebel gibt, ohne dass diese gleichwertige Offenlegungspflichten haben. Eine wachsende Zahl von Praktikern sagt jedoch, dass dieser Ansatz falsch ist und den transparenten Markt schädigen könnte, der Immobilientransaktionen für alle funktionieren lässt.
Mark Gordon, Mitinhaber von Christiania Realty in Vail, Colorado (vailcoluxuryhomes.com), ist seit fast zwei Jahrzehnten in einem Markt tätig, in dem das Angebot knapp und die Preise hoch sind. Er sieht den Vorstoß, DOM zu verstecken, als Teil eines breiteren und besorgniserregenden Trends: die Erosion der Transparenz. "Wissen, Daten, sind das Schmiermittel, das Transaktionen ermöglicht", sagt Gordon. "Jedes Mal, wenn wir dieses Schmiermittel entfernen, erzeugen wir Metall-auf-Metall-Reibung und schaffen Hindernisse, die eine Transaktion verhindern."
Das Argument, DOM aus der öffentlichen Sicht zu entfernen, klingt vernünftig: Eine Verkaufsliste eines Verkäufers sammelt Tage an, und jeder Tag signalisiert Schwäche. Käufer sehen 90 Tage auf dem Markt und nehmen an, dass es ein Problem gibt, was zu niedrigeren Angeboten führt. Der Käufer wiederum gibt fast nichts preis. Die Informationslücke scheint unfair. Diese Debatte ist mit größeren Themen wie Privatlistungen, Pocket Listings und der Rolle des MLS verbunden und überschneidet sich mit der Konsolidierung von Maklerfirmen und Dateneigentum.
Gordon entgegnet, dass in einer Welt mit KI-gestützten Daten-Tools DOM leicht zu berechnen ist. Selbst wenn das MLS die Anzeige einstellt, würde jeder kompetente Suchalgorithmus die Daten aus den Listungsdaten rekonstruieren. Die Kennzahl verschwindet nicht. Die einzige Frage ist, ob sie im offiziellen System bleibt, wo sie standardisiert und genau ist, oder extern neu zusammengesetzt wird, wo sie möglicherweise nicht korrekt ist.
Wichtiger noch, Gordon interpretiert neu, was eine hohe DOM tatsächlich signalisiert. Er hat mit Käufern gearbeitet, die gezielt nach Tagen auf dem Markt suchen, um Listungen zu finden, die andere übergangen haben. Diese Käufer beginnen vielleicht mit einem niedrigen Angebot, aber ein niedriges Angebot ist nicht dasselbe wie ein endgültiges Angebot – es eröffnet ein Gespräch. "Ein Schnäppchenangebot ist eine Million Mal besser als gar kein Angebot", sagt er. "Zumindest haben wir jetzt einen Ausgangspunkt. Wir haben die Möglichkeit, etwas zu schaffen."
Anstatt angesammelte DOM als Schaden zu betrachten, behandelt Gordon sie als Filter, der eine bestimmte Art von Käufer anzieht – einen, der nach wahrgenommenem Wert sucht und bereit ist, sich zu engagieren. Wenn der Verkäufer gut kontert, wird die hohe DOM zu einem Vorteil, weil sie den Käufer an den Tisch gebracht hat. Sich über ein niedriges Angebot zu ärgern, ist ein strategischer Fehler. "Anstatt beleidigt und verärgert über ein sogenanntes Schnäppchenangebot zu sein, sollten wir ihnen danken, weil sie sich die Zeit genommen haben, ein Angebot für Ihr Zuhause zu machen", sagt er.
Der wahre Feind des Verkäufers sind nicht die Daten – es ist die Stille. Ein Verkäufer, dessen Listung seit drei Monaten auf dem Markt ist, profitiert nicht davon, diese Tatsache zu verstecken. Er profitiert von einem erfahrenen Makler, der die Situation nutzen kann, um Gespräche zu generieren. Engagement ist die Ressource, und Daten sind das, was es schafft. In einem Markt, in dem nur 127 Listungen eine gesamte Bergresortgemeinde versorgen, hat jeder Datenpunkt, der einen Käufer an den Tisch bringt, einen Wert.
Für die Branche ist die DOM-Debatte ein Stellvertreterkampf um etwas Größeres: ob die Zukunft der Immobilien auf mehr oder weniger Transparenz basiert. Die Antwort wird prägen, wie MLS-Systeme funktionieren, wie Maklerfirmen um Listungen konkurrieren und wie Verbraucher dem Prozess vertrauen. Für Käufer bedeutet eine hohe DOM nicht unbedingt eine schlechte Immobilie – sie kann eine Gelegenheit bedeuten, die andere Käufer übersehen haben. Für Verkäufer ist Transparenz nicht der Feind; Stille ist es.
