Inmitten steigender Zinsen, Zölle und geopolitischer Unsicherheiten erwirbt eine spezifische Gruppe internationaler Käufer aktiv Luxusimmobilien in New York City, während viele inländische Käufer in derselben Preiskategorie zögern. Laut Mukul „Micky“ Lalchandani, Gründer und Hauptmakler von Undivided, einer auf Luxuswohnungen und Neubauten über 5 Millionen Dollar spezialisierten New Yorker Immobilienberatung, hat sich das Profil internationaler Käufer seit der Pandemie erheblich verändert, mit Auswirkungen auf Bauträger, Stadtteile und langfristige Marktdynamiken.
Vor der Pandemie machten chinesische Käufer fast 75 % der Barzahlungstransaktionen im Luxussegment in New York aus. Das änderte sich nach 2020 drastisch, als Bauträger, die ihre gesamten Vorverkaufskampagnen auf chinesische Käufer ausgerichtet hatten, feststellten, dass ihr Publikum weitgehend verschwunden war. Diese Lücke füllt nun eine vielfältigere Gruppe, wobei vermögende Käufer aus Indien zu den aktivsten internationalen Gruppen zählen. Laut der National Association of Realtors kauften indische Käufer zwischen April 2024 und März 2025 etwa 4.700 US-Immobilien im Wert von 2,2 Milliarden Dollar und gehören damit zu den fünf größten ausländischen Käufergruppen landesweit. Indien hat kürzlich China als größte Quelle internationaler Studenten an US-Eliteuniversitäten überholt, und das Vermögensprofil der Familien, die diese Bildungsinvestition tätigen, spiegelt wider, was Lalchandani auf Transaktionsebene sieht. Während chinesische Käufer national immer noch die ausländische Aktivität anführen und sich in New York stärker konzentrieren als jede andere Gruppe, ist ihre Präsenz im Neubau-Luxussegment seit 2020 deutlich zurückgegangen. Die gesamte ausländische Nachfrage hat sich nach acht Jahren Rückgang stark erholt, mit einem Anstieg von 44 % im Jahresvergleich, und die Zusammensetzung dieser Nachfrage hat sich in einer Weise verändert, die beeinflusst, was Bauträger bauen und wie sie es verkaufen.
„Sie konzentrieren sich auf die langfristige Perspektive“, sagt Lalchandani. „Das politische Rauschen, das inländische Käufer zögern lässt, wirkt sich nicht in gleicher Weise auf jemanden aus, der in einem komplexen Umfeld zu Hause operiert. Sie kaufen mit einem Zehn- bis Fünfzehn-Jahres-Horizont.“ Dieser Zeithorizont verändert den gesamten Bewertungsrahmen. Diese Käufer versuchen nicht, einen Zinszyklus zu timen; sie fragen sich, wie das Wiederverkaufsprofil eines Gebäudes in einem Jahrzehnt aussieht, wer der zukünftige Käufer sein wird und ob die Angebotsdynamik des Stadtteils eine langfristige Wertsteigerung unterstützt. Dies ist derselbe Rahmen, den Lalchandani für jeden Kunden durch den Undivided Value Index anwendet, ein gebäudebezogenes Bewertungssystem, das Eigentumswohnungen in acht gewichteten Kategorien bewertet, darunter finanzielle Gesundheit, Absatzdynamik und Wiederverkaufsliquidität.
Die Ausstattungspakete, die den vorherigen Zyklus prägten – große Gemeinschaftsgeschosse mit gemeinsam genutzten Räumen – werden ersetzt. Neubauten wie die 212 Fifth Avenue werden um private Clubkonzepte herum konzipiert: Zugang nur für Bewohner, Whiskysalons, Zoom-taugliche private Konferenzräume und Außenterrassen, die an einzelne Einheiten angeschlossen sind, anstatt mit dem Gebäude geteilt zu werden. Das Homeoffice ist jetzt eine Grundvoraussetzung; was früher ein zweites Schlafzimmer für eine wachsende Familie war, ist jetzt ein dedizierter Arbeitsplatz. Käufer fragen auch nach privaten Fitnessstudio-Installationen innerhalb der Einheit selbst, getrennt von dem, was das Gebäude bietet. Der Trend geht zur Konsolidierung: weniger Wohngemeinschaften, weniger gemeinsame Räume und mehr Kontrolle über die Umgebung. Diese Veränderungen haben reale Konsequenzen für Gebäude, die auf ältere Käuferannahmen ausgelegt sind. „Früher wollte ein Käufer ein zweites Schlafzimmer für ein Kind“, bemerkt Lalchandani. „Jetzt wollen sie ein separates Homeoffice. Die Flächenanforderungen haben sich geändert, und Gebäude, die für das vorherige Käuferprofil entworfen wurden, müssen sich dem stellen.“
Der aktuelle Zyklus konzentriert sich auf Downtown, eine Abkehr von der Billionaires Row an der 57th Street, die den letzten Zyklus prägte. Rekordtransaktionen in der 150 Charles Street, 140 Jane Street und 80 Clarkson spiegeln eine strukturelle Präferenzverschiebung wider: Käufer wünschen sich Gehwegnähe, Nähe zu Restaurants und echte Nachbarschaftsinfrastruktur. Midtown um den Central Park zieht Touristen an, entbehrt jedoch der alltäglichen Dichte, nach der Käufer suchen, die tatsächlich in der Stadt leben möchten. Downtown liefert das. Allerdings können Märkte, die teilweise von internationalem Kapital getrieben werden, sich in schwerer vorhersagbarer Weise bewegen als inländisch getriebene Zyklen. Diese Käufer sind von Natur aus langfristige Halter, aber wenn sich ihre Perspektive ändert, kann die Wiederverkaufsliquidität im oberen Marktsegment schnell versiegen. Das ist kein Grund, den Markt zu meiden, sondern ein Grund, bei der Auswahl der Gebäude, in die man investiert, selektiv zu sein, und warum Fundamentaldaten – Absatzrate, Bonität des Bauträgers und Gebäudefinanzen – wichtiger sind als die Aussicht.
Für inländische Käufer, die versuchen, einen volatilen Markt zu verstehen, bietet die internationale Käuferschaft einen nützlichen Referenzpunkt. Die Frage, die diese Käufer stellen, ist nicht, ob sie kaufen sollen, sondern ob das Gebäude seinen Wert behält, wenn es Zeit ist zu gehen, und ob die Daten die Entscheidung stützen. Diese Disziplin, unabhängig davon, woher ein Käufer kommt, unterscheidet eine gut beratene Akquisition von einem teuren Fehler.
