Institutionelles Kapital bleibt im Self-Storage-Sektor aktiv, aber die Kriterien für ein tragfähiges Geschäft haben sich seit 2021 deutlich verändert, so Tom de Jong, Executive Vice President bei Colliers und Gründungsmitglied des De Jong Self Storage Teams. Mit Self-Storage-Transaktionen in 32 Bundesstaaten hat de Jong einen Echtzeit-Wiederaufbau institutioneller Buy-Boxen beobachtet, die nun Realität über Prognosen stellen.
Das Underwriting hat sich von Wachstumsannahmen zur aktuellen Performance verlagert. Im Jahr 2021 unterlegten Käufer Transaktionen mit fünf bis sieben Prozent jährlichem Mietwachstum und erreichten dennoch ihre Renditeziele bis zum dritten Jahr. Dieser Ansatz funktioniert nicht mehr. De Jong erklärt, dass institutionelle Käufer heute mit den tatsächlich erzielten Mieten kalkulieren, oft mit flachen Prognosen, und ihren Renditefall auf das stützen, was eine Immobilie tatsächlich einbringt, statt auf das, was sie irgendwann einbringen könnte. Diese Änderung hat Verkäufer gezwungen, sich neu zu kalibrieren: Eine Immobilie, die 2022 aufgrund prognostizierten Mietwachstums als vielversprechender Verkauf erschien, erfüllt heute möglicherweise nicht mehr die gleichen Anforderungen, es sei denn, die Bestandsmiete unterstützt dies bereits.
Die Standortkriterien verschärfen sich in Bezug auf Eintrittsbarrieren. Die größten Märkte mit den höchsten Eintrittsbarrieren – wie Los Angeles, Boston und New York – erhalten die meiste institutionelle Aufmerksamkeit, so de Jong. Seattle verzeichnete einen jüngsten Anstieg des Transaktionsinteresses, und Portland war durchgehend aktiv. Umgekehrt haben Märkte mit starkem Neubau, darunter Miami, Austin, Nashville und Las Vegas, einen Rückzug institutionellen Kapitals erlebt. Das Muster ist konsistent: Käufer wollen Märkte, in denen neue Konkurrenz die Mieten wahrscheinlich nicht wieder unterbieten kann, und sie achten genau darauf, ob ein Markt noch mehrere neue Anlagen in der Planungspipeline hat.
Von Familienbetrieben geführte Anlagen erzielen die aggressivsten Cap Rates. De Jong stellt fest, dass diese Anlagen die aggressivsten Angebote auf Cap-Rate-Basis erhalten, da Käufer ein Management-Upgrade sehen. Eine Anlage, die jahrelang informell ohne professionelles oder institutionelles Management oder Umsatztools betrieben wurde, bietet einem Käufer die Möglichkeit, einzusteigen und die Leistung schnell zu verbessern. Bereits institutionell verwaltete Anlagen sehen nicht die gleiche aggressive Preisgestaltung; sie sind gut geführt, aber es gibt weniger Spielraum, um durch besseres Management Mehrwert zu schaffen, sodass Käufer sie eher als Rendite- denn als Wertsteigerungsobjekte betrachten.
Mehrere Kapitaltöpfe innerhalb von Institutionen bedeuten mehrere Regelwerke. De Jong weist darauf hin, dass die meisten großen institutionellen Käufer nicht nach einem einzigen Drehbuch arbeiten. Sie haben in der Regel mehrere Fonds: einen Core- oder Core-Plus-Fonds, der auf stabilisierte Anlagen in etablierten Märkten abzielt, und einen Value-Add- oder Entwicklungsfonds, der bereit ist, für eine höhere Rendite ein Vermietungsrisiko einzugehen. Aus welchem Topf ein Käufer schöpft, bestimmt, was er in Betracht zieht und was nicht, sodass derselbe Käufer einen Deal für einen Fonds ablehnen und für einen anderen aggressiv verfolgen kann.
Für Eigentümer, die einen Verkauf erwägen, ist die praktische Schlussfolgerung, dass das erzielte Einkommen heute mehr Gewicht hat als eine Pro-forma-Rechnung. Immobilien mit tatsächlichem, aktuellem Cashflow in Märkten mit starken Eintrittsbarrieren stoßen auf das wettbewerbsfähigste Interesse, während Immobilien, die ihren Preis mit prognostiziertem Wachstum rechtfertigen, auf ein schwierigeres Publikum treffen. Diese Verschiebung hin zu diszipliniertem Underwriting markiert eine signifikante Veränderung gegenüber dem Markt vor einigen Jahren und verändert, welche Objekte und Verkäufer zum Zuge kommen.
