Die Daten zur Jahresmitte aus sechs Städten in Nord-Jersey zeigen, dass die Nachfrage der Käufer je nach Submarkt stark auseinandergeht: Während einige Nachbarschaften in den Sommer beschleunigen, haben sich andere in Richtung Käufervorteil bewegt. Laut Mark Slade, Immobilienprofi beim Mark Slade Homes Team bei Keller Williams, erzählt die Halbjahresbilanz der sechs Städte, die er verfolgt, eine Geschichte, die keine einzelne Schlagzeile erfassen kann – weil sich die Städte gleichzeitig in entgegengesetzte Richtungen bewegen.
Bei der aktuellsten Wochenauswertung liegt Maplewoods Hyper Market Index – ein Verhältnis von unter Vertrag genommenen Objekten zu neuen Angeboten – bei 1,9, der höchste Wert aller von Slade überwachten Städte. South Orange folgt mit 1,8. Livingston hingegen ist auf 0,6 gefallen, deutlich unter der Schwelle von 1,0, die Slade zur Definition eines Hypermarktes verwendet. Der Gesamtdurchschnitt der sechs Städte ist von 1,2 vor einem Monat auf jetzt 1,1 gesunken. Slade sagt, die Daten zeigten „positive und negative Trends für einige derselben Städte zur gleichen Zeit“. Ein Käufer oder Verkäufer, der davon ausgeht, dass der Markt einheitlich stark – oder einheitlich abkühlend – ist, könnte Entscheidungen auf der Grundlage von Bedingungen treffen, die auf ihre spezifische Stadt nicht zutreffen.
Der Halbjahresvergleich, den Slade verfolgt, bringt einige der auffälligsten Zahlen des Jahres hervor. Die durchschnittlichen Verkaufspreise in Maplewood stiegen von 1.073.000 $ in der ersten Hälfte von 2025 auf 1.253.000 $ in der ersten Hälfte von 2026 – etwa 17 %. South Orange stieg von 1.064.000 $ auf 1.176.000 $. Livingston kletterte von 1.263.000 $ auf 1.409.000 $. West Orange verzeichnete Zuwächse von 705.000 $ auf 765.000 $. Aber die Preissteigerung allein erzählt nicht die ganze Geschichte. Der Prozentsatz der Verkäufe, die über dem Angebotspreis abgeschlossen wurden, hat sich in einer Weise verschoben, die die Erzählung kompliziert. South Orange verzeichnete den größten Anstieg bei dieser Kennzahl, von 13,7 % über dem Angebot im letzten Jahr auf 14,8 % in diesem Jahr. Maplewoods Jahreszahl liegt bei 16,9 % über dem Angebot. Livingston jedoch hat eine starke Umkehr erlebt. Der Prozentsatz der Verkäufe über dem Angebot fiel von 7,3 % in der ersten Hälfte von 2025 auf nur 1,9 % im gleichen Zeitraum dieses Jahres – obwohl die Durchschnittspreise stiegen. Union zeigte ein ähnliches Muster, fiel von 5,7 % über dem Angebot auf 3,3 %. Slade sieht dies als Beweis dafür, dass Käufer in diesen Märkten bereit sind, höhere absolute Preise zu zahlen, aber weniger bereit, in Bieterkriege einzutreten. „In einem Markt mit geringem Angebot verhalten sich Käufer umso aggressiver, wenn sie ein Haus wirklich wollen – oder müssen“, sagt Slade. „Je stärker die Notwendigkeit, desto höher sind sie bereit zu gehen.“
Das Transaktionsvolumen fügt eine weitere Ebene hinzu. Die Verkaufszahlen sind in allen sechs Städten gestiegen, aber die Zuwächse konzentrieren sich nicht auf die Märkte mit den höchsten Indexwerten. West Orange stieg von 161 Einheiten in der ersten Hälfte von 2025 auf 201 Einheiten in diesem Jahr. Union verzeichnete einen noch größeren Sprung – von 103 Einheiten auf 187 Einheiten. Dies sind nicht die Städte mit dem intensivsten Käuferwettbewerb laut Slades Index. Es sind jedoch Städte, in denen der geringere Wettbewerbsdruck möglicherweise mehr Transaktionen ermöglicht hat – Käufer, die in Maplewood oder South Orange möglicherweise überboten wurden, finden in benachbarten Märkten Erfolg. Laut Slade spiegelt dieses Muster wider, wie die Wettbewerbsintensität in den Städten mit dem höchsten Index die Käuferaktivität umlenkt. Wenn Maplewood und South Orange bei 1,9 bzw. 1,8 laufen, werden einige Käufer durch den Bieterprozess ausgepreist oder erschöpft und verlagern ihre Suche auf Märkte, in denen sie bessere Chancen haben, zu gewinnen. Slade merkt an, dass Käufer, die mehrere Angebote verloren haben, dazu neigen, sich im Laufe der Zeit neu zu kalibrieren. „Wir sagen normalerweise, sie müssen ein paar verlieren, um schließlich den Rat anzunehmen, den wir ihnen geben, und ihn in ihren Entscheidungsprozess einzubeziehen“, sagt er. Diese Neukalibrierung – hin zu realistischeren Angebotsstrategien oder hin zu anderen Submärkten – könnte Teil dessen sein, was die Volumenzuwächse in den Städten mit niedrigerem Index antreibt.
Slade erwartet, dass sich das traditionelle Muster von Mitte Juli bis Ende August in Bezug auf die rohe Aktivität halten wird: weniger neue Angebote, sinkende Zahlen unter Vertrag, ruhigere Tage der offenen Tür. Was er nicht erwartet, ist ein proportionaler Rückgang der Indexverhältnisse. „Wir sehen normalerweise weiterhin weniger Angebote und sinkende Verträge im Juli und August, und dann steigen wir im September wieder an“, sagt Slade. „Mein Hyper Market Index muss nicht unbedingt mit dem erwarteten Rückgang übereinstimmen, da die Verhältnisse möglicherweise in Einklang bleiben.“ Der Unterschied ist wichtig. Wenn sowohl Angebote als auch Verträge ungefähr im gleichen Tempo zurückgehen, bleibt das Verhältnis stabil – das bedeutet, dass die Wettbewerbsbedingungen anhalten, auch wenn die absolute Zahl der Transaktionen sinkt. Für Verkäufer bedeutet ein ruhigerer Sommer nicht unbedingt einen schwächeren Markt. Für Käufer könnte die Hebelwirkung, die sie von saisonalen Verlangsamungen erwarten, in den Städten mit der höchsten Nachfrage möglicherweise nicht eintreten. Slades eigene Pipeline spiegelt dies wider. Sein Team hat in der letzten Woche drei Objekte gelistet und in den kommenden Wochen sind drei weitere geplant – ein ungewöhnlich aktiver Sommerplan, der laut Slade das Vertrauen der Verkäufer in die aktuellen Bedingungen widerspiegelt.
Der Hyper Market Index ist ein wöchentliches Tracking-Tool, das von Slade und seinem Team entwickelt wurde, um die Käufer-Verkäufer-Dynamik in Maplewood, South Orange, West Orange, Livingston, Union und einer sechsten verfolgten Stadt zu messen. Er informiert sowohl über die Preisstrategie für Verkäufer als auch über die Angebotspositionierung für Käufer. Wenn Slade mit Käufern in Maplewood arbeitet, teilt er den Durchschnitt von 16,9 % über dem Angebot direkt mit. „Das ist der Durchschnitt“, sagt er ihnen. „Es gibt einige, die niedriger sind, vielleicht sogar einige höher. Aber Sie müssen das in Ihre Denkweise einbeziehen, denn so entwickelt sich der Markt derzeit.“ Der Nutzen des Index liegt in seiner Granularität. Ein regionaler Durchschnitt verwischt den Unterschied zwischen 1,9 in Maplewood und 0,6 in Livingston. Für Käufer und Verkäufer, die Entscheidungen über Hunderttausende von Dollar treffen, definiert diese Lücke die Strategie selbst – ob man aggressiv bepreist, um einen Bieterkrieg auszulösen, oder ein realistisches Ziel anstrebt und auf das richtige Angebot wartet.
