Der Hotelmarkt auf Hawaii, einst durch begrenzte Verfügbarkeit eingeschränkt, sieht sich nun einer Preisdiskrepanz gegenüber, die Transaktionen verlangsamt hat. Laut einer aktuellen Analyse stecken Käufer und Verkäufer zwischen einer Renditeerwartung von fünf und sieben Prozent fest, was etwa zwei Prozentpunkte Spielraum lässt und eher zu Stagnation als zu Notverkäufen führt.
Der Käuferpool hat sich zu den Extremen verschoben: Unabhängige Investoren und Family Offices sind aktiv, während institutionelles Kapital, insbesondere börsennotierte REITs, sich zurückgezogen hat. Dies ist ein landesweiter Trend, da viele REITs erhebliche Kursverluste verzeichnet haben, die ihre Fähigkeit zur Kapitalbeschaffung einschränken. Wie Mark D. Bratton vom Bratton Team bei Colliers International Hawaii anmerkt, bevorzugen Aktieninvestoren möglicherweise Alternativen wie Nvidia, aber Owner-Operator unterbewerten Hotels als ein Geschäft, das sie verstehen.
Aktuelle Transaktionen verdeutlichen die Spanne. Die PACIFIC 19 Kona, ehemals das Kona Seaside Hotel, wurde von Nine Brains erworben, einem in Santa Monica ansässigen Unternehmen, das von Einzelinvestoren und Family Offices unterstützt wird. Im Gegensatz dazu erwarb Host Hotels das Turtle Bay Resort und positionierte es unter der Flagge von Ritz-Carlton neu. Beide Käufer änderten die Geschäftspläne und kamen von entgegengesetzten Enden des Kapitalmarkts.
Die Preisspanne ist nicht irrational; sie spiegelt die Kosten der Verschuldung wider. Bei Kreditzinsen von etwa sechseinhalb Prozent bietet eine Rendite von sieben Prozent eine bescheidene Marge, während fünf Prozent zu negativem Leverage führen. Käufer sind nicht bereit, negativen Leverage zu akzeptieren, und halten daher auf bessere Konditionen. Die meisten Akquisitionen werden nicht auf der Grundlage des Leverage am ersten Tag bewertet, sondern auf einer zukünftigen Position, die sie schaffen wollen.
Die Eigenkapitalanforderungen in Hawaii sind deutlich höher als die üblichen zwanzig bis dreißig Prozent. Die praktische Untergrenze liegt bei dreißig Prozent, wobei dreißig bis fünfzig Prozent üblich sind. Bei fünfzig Prozent Anzahlung bieten Kreditgeber bessere Konditionen, da ihr Risiko geringer ist. Käufer, die beim Eigenkapital mehr bieten können, erhalten oft günstigere Schulden und eine reibungslosere Genehmigung.
Zeit ist ebenfalls ein entscheidender Faktor. Das Angebot ist Jahre im Voraus sichtbar, und Geschäfte kommen langsam voran. Käufer akzeptieren oft einen vollen Preis im Austausch für einen Plan: ein besseres Betriebsmodell, eine Neupositionierung oder einen Weg zu positivem Leverage über zwei bis drei Jahre.
Hotels sind ein Geschäft innerhalb einer Immobilie, und Betriebserfahrung ist entscheidend. Die Arbeitsstruktur ist eine besondere Überraschung für Käufer vom Festland. In Hawaii-Hotels sind zwei große Gewerkschaften tätig, mit Nachverhandlungen alle drei bis vier Jahre. Etwas mehr als die Hälfte der Hotels im Bundesstaat sind nicht gewerkschaftlich organisiert, wobei größere und traditionsreiche Immobilien eher organisiert sind. Die Reaktionen der Investoren sind unterschiedlich: Einige bewerten gewerkschaftlich organisierte Objekte, andere lehnen sie ganz ab. Die Antwort erst nach dem Abschluss zu entdecken, ist kostspielig.
Leasehold- versus Fee-Simple-Eigentum ist ein weiterer Faktor. Ein Großteil von Waikiki liegt auf gepachtetem Land, wodurch Fee-Simple-Strandhotelprodukte fast nicht verfügbar sind. Familien, die das Land besitzen, verpachten es, anstatt es zu verkaufen, sodass Käufer, die Fee-Simple-Eigentum am Meer suchen, einen sehr kleinen Pool vorfinden.
Die Strukturierung rund um die Preisspanne beinhaltet oft, dem Käufer vor dem Titel die Kontrolle zu geben. PACIFIC 19 Kona ist ein klares Beispiel. Eine hawaiianische Familie nahm die Immobilie im Januar 2020 zurück, und nach der Pandemie verlangte der Verkäufer einen 1031-Tausch, was das Geschäft komplizierte. Nine Brains nahm eine Leasehold-Position mit dem Recht ein, das Fee zu einem gestuften Preis zu erwerben, gab etwa 10 Millionen US-Dollar für die Renovierung aus und schloss das Fee im Juli 2026 zu 23 Millionen US-Dollar ab, sechs Jahre nach Beginn des Prozesses. Dieser Mechanismus wurde auch auf andere Vermögenswerte angewendet, sodass Käufer Verbesserungen finanzieren können, die die Lücke schließen, während Verkäufer Zeit gegen ein materiell besseres Ergebnis eintauschen – oft dreißig Prozent über einem Verkauf im Ist-Zustand.
Der Markt ist ruhig, aber nicht angespannt. Die Schuldenniveaus sind konservativ, sodass die Preisspanne zu einer Verlangsamung statt zu Zwangsverkäufen geführt hat. Eigentümer akzeptieren niedrigere Ausschüttungen, anstatt mit Fälligkeitsproblemen konfrontiert zu werden. Diese Kombination aus sichtbarem Angebot, disziplinierten Bilanzen und einer Spanne, die sich schließt, wenn sich die Schuldenkosten bewegen, deutet auf einen Markt hin, der auf einen Katalysator wartet, nicht auf eine Korrektur.
