Gewerbliche Bauprojekte sind häufig von Genehmigungsverzögerungen betroffen, aber laut Mike Marden, einem registrierten Architekten und lizenzierten Generalunternehmer bei WDS Architecture in Phoenix, entstehen die schädlichsten Verzögerungen oft, bevor auch nur ein einziges Dokument eingereicht wird. Marden weist auf zwei zentrale Probleme vor der Einreichung hin: das Verlassen auf standardisierte Ratschläge von Stadtmitarbeitern und die Anwendung eines sequenziellen Projektmodells, das unnötige Wartezeiten mit sich bringt.
Das erste Problem entsteht, wenn Kunden beiläufige Gespräche mit Stadtangestellten als verbindliche Anleitung betrachten. Marden stellt fest, dass Kunden oft bei der Stadt anrufen, ihr Projekt allgemein beschreiben und eine Checkliste oder einen Zeitplan erhalten, der möglicherweise nicht auf ihre spezifische Situation zutrifft. „Sie sagen oft: ‚Wir haben bereits mit jemandem von der Stadt gesprochen. Sie sagten, wir müssen nur dieses Formular einreichen und das dauert ungefähr so lange‘“, erklärt Marden. „Erstens ist das kein dokumentiertes Gespräch. Es gibt keine Protokollnummer oder Aufzeichnung. Nichts davon ist offiziell. Und nicht alles auf der Checkliste muss überhaupt zutreffen.“ Das standardisierte Skript der Stadtmitarbeiter kann projektspezifische Anforderungen auslassen oder solche enthalten, die nicht zutreffen, was zu unerwarteten Überraschungen während der Prüfung führt, die die Kunden erst entdecken, wenn es zu spät ist.
Das zweite Problem ist das herkömmliche sequenzielle Modell, bei dem zuerst die Planung abgeschlossen wird, dann die Genehmigungsanträge eingereicht werden und erst nach der Genehmigung mit dem Bau begonnen wird. Dieser Ansatz behandelt die Genehmigung als eine Hürde, die alle anderen Fortschritte stoppt. Während die Genehmigungsprüfung läuft, läuft die Mietzeit des Kunden, Bauunternehmer sind untätig und Handwerkspartner können aufgehalten werden. Marden weist auch darauf hin, dass die Lücke zwischen Planungsabschluss und Baubeginn oft durch die Auswahl des Auftragnehmers und die Mobilisierung verlängert wird. „Haben Sie an die Lücke gedacht, in der Sie Angebote einholen und einen Auftragnehmer suchen, während die Genehmigungen fertig sind und Sie den Mietvertrag unterschrieben haben?“, fragt Marden. Er fügt hinzu, dass dies häufig vorkommt, wenn der Architekt vom Auftragnehmer getrennt ist, da Kunden oft die Pläne fertigstellen und dann nach einem Auftragnehmer suchen, was Wochen oder Monate vor der Einreichung der Genehmigungsanträge dauern kann.
Marden behauptet, dass Unternehmen, die Genehmigungszeiten konsequent einhalten, dies tun, indem sie den Prozess selbst komprimieren, nicht indem sie die Standardschritte schneller durchlaufen. Sie beziehen die Stadt frühzeitig mit vorläufigen Fragen ein, verstehen die spezifischen Anforderungen der jeweiligen Gerichtsbarkeit und beginnen mit Bautätigkeiten, die keine Genehmigung erfordern, während die Prüfung läuft. Bei WDS Commercial gilt: „Wir können mit dem Bau beginnen, während wir die Genehmigung einreichen“, sagt Marden. „Wir sind der Auftragnehmer, bereits mit dem Eigentümer vertraglich verbunden, und haben Monate damit verbracht, an der Planung teilzunehmen. Wenn wir aufgefordert werden, Pläne einzureichen, haben wir das bereits getan, weil wir auch der Architekt sind! Wir können direkt bis zur ersten Inspektion arbeiten und gewinnen so einen Monat, während wir auf Angebotsergebnisse, Verträge, Genehmigungen und Mobilisierung warten und dabei ein oder zwei Monate verlieren.“ Dieser parallele Ansatz ist nur möglich, wenn Architekt und Auftragnehmer von Anfang an integriert sind, da Marden erklärt, dass ein Auftragnehmer, der fertige Pläne von einem separaten Architekten erhält, nicht parallel mit dem Bau beginnen kann, weil er auf einen Prozess wartet, den er nicht entworfen hat.
Die doppelte Qualifikation von WDS Architecture als Architekturbüro und Generalunternehmer ermöglicht diese Strategie. Da dasselbe Team die Pläne erstellt und die Bauarbeiten ausführt, kann das Unternehmen Aktivitäten außerhalb des Genehmigungsumfangs mobilisieren – wie Baustelleneinrichtung, Layout, Absteckung, Prüfung, Abbruch, Vergabe von Subunternehmern, Einsatzplanung der Crews und Materialbestellung – während die Genehmigungsprüfung läuft. Dies komprimiert den Gesamtzeitplan, ohne Abstriche bei der Einhaltung der Vorschriften zu machen. Das Unternehmen nutzt auch langjährige Beziehungen zu lokalen Behörden, um projektspezifische Anforderungen besser vorherzusagen. „Hier, wo wir das jeden Tag machen, wissen wir, was wirklich hineingehört und wie lange es wirklich dauert“, sagt Marden.
Marden rät Kunden außerdem, die Genehmigungsstrategie bereits bei der Standortwahl zu berücksichtigen, bevor sie einen Mietvertrag unterschreiben. Er beschreibt ein häufiges Szenario, in dem ein günstigerer Standort versteckte Genehmigungskomplexität aufgrund bestehender Bedingungen aufweisen kann, während ein teurerer, sauberer Standort zu einer schnelleren Eröffnung führen könnte. „Es ist wie ein doppeltes Bauprojekt, wenn man mit bestehenden Bedingungen umgeht, das Vorhandene entfernt, damit neues Material gemäß den Vorschriften installiert werden kann“, sagt Marden. Zum Beispiel mag ein ehemaliges Restaurantgelände bereit für ein neues Restaurant erscheinen, erfordert jedoch umfangreiche Aktualisierungen der Bauvorschriften, die die scheinbaren Einsparungen zunichte machen – etwas, das ein Kunde, der allein recherchiert, wahrscheinlich übersehen würde.
Für Geschäftsinhaber in Phoenix, die einen gewerblichen Ausbau planen, ist die praktische Implikation klar: Der Genehmigungszeitplan, der ihnen genannt wurde, unterschätzt wahrscheinlich die Realität, und die Lücke entsteht oft durch Entscheidungen vor der Einreichung. Wenn Kunden diese Fallstricke verstehen, können sie ihre Projekte besser planen und möglicherweise kostspielige Verzögerungen vermeiden.
