Die verlängerte Frist für Reservegutachten bei Eigentumswohnungen in Florida ist Ende letzten Jahres abgelaufen, und die finanziellen Konsequenzen treffen nun die einzelnen Wohnungseigentümer. Gebäude in ganz Südflorida haben die nach dem Einsturz in Surfside im Jahr 2021 vorgeschriebenen strukturellen Inspektionen und Reservegutachten abgeschlossen, und viele Eigentümergemeinschaften reagieren mit erheblichen Sonderumlagen. Bei Perez Mayoral, P.A., einer Immobilienkanzlei in Coral Gables, die Eigentümer und nicht Verbände vertritt, werfen diese Rechnungen neue Fragen darüber auf, wozu Eigentümer verpflichtet werden können und was sie rechtlich anfechten können.
Der regulatorische Hintergrund änderte sich nach der Tragödie von Surfside erheblich. Im Jahr 2022 erließ Florida den Gesetzentwurf SB 4-D, der ältere Eigentumswohnungsgebäude verpflichtete, Meilenstein-Strukturinspektionen und Reservegutachten durchzuführen. Im Jahr 2025 überarbeitete HB 913 diese Verpflichtungen. Es verlängerte die Frist für Reservegutachten bis Ende 2025, erhöhte die Reserveschwelle für abgedeckte Komponenten und erlaubte den Verbänden, Reserven durch Sonderumlagen, Kredite oder Kreditlinien mit Zustimmung der Eigentümer zu finanzieren. Obwohl es als Erleichterung dargestellt wird, gibt das Gesetz den Vorständen in erster Linie mehr Möglichkeiten, Geld zu beschaffen oder Kredite aufzunehmen, und die Kosten tragen weiterhin die Eigentümer.
Ältere Gebäude in Gemeinden wie Coral Gables sind besonders exponiert, da jahrelang aufgeschobene Instandhaltungsmaßnahmen auf einmal sichtbar werden. Laut Perez Mayoral ist nicht jede Umlage zulässig, und nicht jeder Vorstand befolgt die Erklärung der Eigentümergemeinschaft, auch bekannt als Satzung oder Regeln und Vorschriften. Eigentümer haben oft gute Gründe, sich zu wehren, wenn ihr Verband Umlagen ohne die gesetzlich vorgeschriebene Benachrichtigung oder Abstimmung beschließt, Rücklagen misswirtschaftet oder zweckentfremdet, Reparaturen ignoriert und gleichzeitig die Eigentümer für die Vernachlässigung belastet oder Regeln selektiv durchsetzt.
„Einige dieser Gebühren sind legitim, andere nicht“, sagte Erik A. Perez, Mitbegründer von Perez Mayoral, P.A. „Eigentümer haben hier echte Rechte, und je früher sie sie verstehen, desto mehr Optionen haben sie.“
Die Auswirkungen für Eigentümer in Südflorida sind erheblich. Sonderumlagen können pro Einheit Zehntausende von Dollar erreichen, die Haushaltsfinanzen belasten und einige Eigentümer möglicherweise zum Verkauf oder zur Zwangsvollstreckung zwingen. Für den breiteren Markt für Eigentumswohnungen könnte die Welle der Umlagen die Immobilienwerte dämpfen und den Verkauf verlangsamen, insbesondere bei älteren Gebäuden. Die Vorstände stehen unterdessen unter Druck, die Sicherheitsauflagen einzuhalten und gleichzeitig begrenzte Budgets zu verwalten.
Perez Mayoral, P.A. ist eine in Südflorida ansässige Prozesskanzlei, die sich der Vertretung von Haus- und Wohnungseigentümern gegen ihre Verbände widmet, niemals der Verbände selbst. Von mehreren Bürostandorten im ganzen Bundesstaat aus bearbeitet sie Verbandsstreitigkeiten, unzulässige Umlagen, verweigerte Reparaturen und Immobilienstreitigkeiten im gesamten Bundesstaat. Eigentümer mit rechtlichen Fragen sind eingeladen, sich zu melden und ein Beratungsgespräch mit der Kanzlei zu vereinbaren.
