Die meisten Gewerbeimmobilienmakler verbringen die ersten zehn Minuten eines Besichtigungstermins damit, die Deckenhöhe und die Laderampen zu begutachten. Logan Freeman, Gründer der in Kansas City ansässigen Midwest CRE Advisors, konzentriert sich auf den Elektroraum. Diese Unterscheidung treibt Edge-Rechenzentrumstransaktionen in sekundären Märkten des Mittleren Westens voran, während viele Makler immer noch Schwierigkeiten haben, das Konzept einer Inferenzanlage zu verstehen.
Freeman hat einen wiederholbaren Bewertungsprozess für Industriegebäude entwickelt, die für die Umwandlung in Edge-Rechenzentren in Betracht gezogen werden. Er beginnt, bevor er die Eingangstür durchschreitet. Das Erste, worauf er achtet, ist die externe Versorgungsinfrastruktur: ein Transformatorplatz, eine Umspannstation und die Größe des Serviceeingangs. Diese Antworten bestimmen, ob ein Gebäude eine genauere Betrachtung verdient. „Wenn ich einen 2.000-Ampere-Service in einem 40.000 Quadratfuß großen Gebäude sehe, bin ich interessiert“, erklärt er. „Wenn ich ein 400-Ampere-Panel sehe, gehe ich weiter, es sei denn, es gibt eine klare Aufwärtsstory für die Versorgung.“
Einmal drinnen, ist sein erster Halt der Elektroraum. Er untersucht Schaltanlagen, Schrankkonfiguration und vorhandene Lastkapazität – nicht nur, was da ist, sondern auch, was ein Upgrade kosten würde. Ein Gebäude mit marginaler Stromversorgung, aber einer nahegelegenen Umspannstation und bekanntem Erweiterungsspielraum stellt einen anderen Investitionsfall dar als eines mit marginaler Stromversorgung und ohne vorgelagerte Kapazität.
Die Bodenlast ist ein oft übersehener Deal-Breaker. Rechenzentrumsausrüstung ist schwer, und die meisten Industriegebäude sind nicht dafür ausgelegt. Ein Standard-Lagerhausboden, der für 125 Pfund pro Quadratfuß ausgelegt ist, erreicht nicht die erforderlichen 200 bis 300 Pfund pro Quadratfuß für Edge-Rechenzentren. Wenn die strukturelle Kapazität fehlt, können Sanierungskosten ein ansonsten vielversprechendes Gebäude unbrauchbar machen. Auch die lichte Höhe ist wichtig, aber anders als bei Vertriebslagern. Für ein kleines bis mittelgroßes Rechenzentrum sind 12 bis 16 Fuß ausreichend. Wichtiger ist der Stützenabstand; Hindernisse schaffen Layout-Probleme, die schwer zu umgehen sind. Stützenfreie oder weitläufige Grundrisse erzielen einen Aufpreis.
HLK- und Kühlungsinfrastruktur sind der dritte Bereich, den Freeman untersucht. Er sucht nach Doppelböden, vorhandenen HLK-Geräten und einer Geschichte des Gebäudes als kritische Umgebungsanlage. Ehemalige Telekommunikationszentralen und Vermittlungsstellen sind besonders wertvoll, da sie für den kontinuierlichen 24-Stunden-Betrieb ausgelegt sind und oft bereits über Batterieräume, Generatoranschlüsse und redundante Kühlsysteme verfügen. „Sie wurden für 24/7-Betrieb ausgelegt“, bemerkt Freeman. Gebäude mit einer solchen vorherigen Nutzung können Jahre an Einrichtungsarbeiten und Millionen an Kapitalaufwendungen einsparen. Angesichts von Lieferkettenverzögerungen, die die Vorlaufzeiten für kritische Geräte wie kundenseitige Turbinen auf 24 bis 36 Monate verlängern, kann der Start mit bereits vorhandener Infrastruktur die Bereitstellungszeit um zwei Jahre oder mehr verkürzen.
Über Strom und Struktur hinaus überprüft Freeman die Glasfaser-Eintrittspunkte und die Straßenanbindung für die Geräteanlieferung. Aber keiner von beiden ist das Problem, das am häufigsten Geschäfte scheitern lässt. „Ich schaue immer auf das Dach“, sagt er. „Vorheriger Wassereintritt in IT-Geräte ist ein Gesprächsstopper.“
Eine gründliche Besichtigung für einen ernsthaften Interessenten dauert etwa eine Stunde, und Freeman bringt Spezialisten für Elektro-, Struktur- und mechanische Systeme mit. „Am Ende dieser Stunde habe ich ein ziemlich klares Bild davon, ob die adaptive Wiederverwendungsgeschichte eine Zwei-Millionen-Dollar-Aufrüstung oder eine Zwanzig-Millionen-Dollar-Kernsanierung ist“, sagt er. Die Entwickler, die es richtig machen, stellen auch eine dritte Frage über das Gebäude hinaus: Wie gut können sie diese Transformation dokumentieren? Unternehmen, die die Nase vorn haben, behandeln jedes abgeschlossene Geschäft als Datensatz für das nächste – Projekthistorie, Koordinationsunterlagen und Standortdokumentation werden weitergetragen, anstatt bei Abschluss abgelegt zu werden.
Das übergeordnete Prinzip, das Freeman in allen Märkten anwendet, ist dieses: Die Frage, die man sich bei einem alten Industriegelände stellen sollte, ist nicht, was das Gebäude ist, sondern womit es verbunden ist. Die meisten Käufer denken nur daran, die erste Frage zu stellen. Diejenigen, die die zweite Frage stellen, sind diejenigen, die die Deals finden. Für Beispiele abgeschlossener Geschäfte und mehr über den Ansatz von Midwest CRE Advisors zur Standortauswahl von Edge-Rechenzentren besuchen Sie deren Erfolgsgeschichten von Kunden.
