Hausbesitzer in Connecticut, die ihr Eigentum in Fairfield oder New Haven County anbieten möchten, beginnen ihre Reise oft mit einer automatisierten Immobilienbewertung von Online-Tools. Laut Kristin Egmont, einer lokalen Immobilienmaklerin mit über 20 Jahren Erfahrung, können diese Schätzungen jedoch irreführend sein und zu Preisirrtümern führen, die Verkäufern schaden.
„Zillow ist keine genaue Widerspiegelung des Wertes“, sagte Egmont. „Es ist eine Schätzung, aber es sagt einem nicht, was im Haus ist. Es weiß nicht, welche Armaturen Sie haben. Es betrachtet nur die Verkäufe in der Gegend. Ihr Haus könnte mehr wert sein, als Zillow sagt – oder es könnte weniger wert sein.“
Automatisierte Bewertungsmodelle stützen sich auf öffentliche Daten wie Quadratmeterzahl, Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmer, Lage und nahegelegene Verkäufe. Sie können den Zustand eines Hauses, kürzliche Renovierungen oder besondere Merkmale, die den Wert erheblich beeinflussen, nicht berücksichtigen. Egmont veranschaulichte dies mit einem einfachen Beispiel: Ein Haus mit einer brandneuen Küche, Heizung, Klimaanlage, Dach und Anstrich wird einen viel höheren Preis erzielen als ein gleich großes Haus, das seit 20 Jahren nicht renoviert wurde, doch ein automatisiertes Tool könnte diesen Unterschied nicht widerspiegeln.
Das Gegenteil ist ebenfalls der Fall. Egmont arbeitete kürzlich mit einem Verkäufer, dessen automatisierte Schätzung 900.000 $ betrug. Nach einer Besichtigung vor Ort bewertete sie das Haus aufgrund einer gemeinsamen Einfahrt, der Nähe zu einer Schnellstraße und notwendiger Innenrenovierungen auf 750.000 $. Der Verkäufer bestand darauf, es für 849.000 $ anzubieten. Das Haus blieb sechs Wochen auf dem Markt und wurde schließlich für 749.000 $ verkauft. „Genau dort, wo ich gesagt habe, dass es sein muss“, sagte sie. „Wenn Sie überbewerten, werden die Leute an Ihrem Haus vorbeischauen.“
Egmont schließt automatisierte Schätzungen aus ihren Angeboten aus und zieht es vor, den Preis auf Basis aktueller vergleichbarer Verkäufe und einer direkten Immobilienbewertung festzulegen. Ihre Preisstrategie konzentriert sich darauf, Dringlichkeit zu erzeugen. Normalerweise listet sie montags als „coming soon“, mit Besichtigungen ab Donnerstag, gefolgt von Tagen der offenen Tür am Samstag und Sonntag. Bis zum darauffolgenden Montag hat sie oft mehrere Angebote, häufig über dem Angebotspreis. „Wenn Käufer Wert sehen, erzeugt das Dringlichkeit“, sagte sie. „Wenn Dringlichkeit herrscht, entsteht eine Situation mit mehreren Angeboten.“
Überpreisung kann jedoch schädlich sein. Informierte Käufer im Fairfield County beobachten Angebote genau. Ein zu hoch bepreistes Haus signalisiert, dass etwas nicht stimmt, und sobald ein Angebot stagniert, ist es schwierig, sich zu erholen. „Das Problem, wenn ein Haus länger auf dem Markt ist als es sollte, ist, dass die Leute anfangen zu denken, dass etwas damit nicht stimmt“, sagte Egmont. „Auch wenn das nicht der Fall ist.“
Die Preisgestaltung ist kein einmaliges Gespräch. Egmont betont, dass die Zahl, die sie heute nennt, später möglicherweise nicht der Angebotspreis ist. „Die Preisgestaltung ist ein Momentaufnahme“, sagte sie. „Wenn ein Verkäufer im Januar zu mir kommt und im Frühjahr anbieten möchte, gebe ich ihm jetzt einen Preis, aber wir werden ihn überprüfen, bevor wir auf den Markt gehen. Was vor sechs Monaten verkauft wurde, spiegelt möglicherweise nicht wider, was Käufer heute tun.“ Sie empfiehlt, sich Vergleichsobjekte aus der Woche vor dem Start anzusehen und die aktuelle Nachfrage der Käufer zu verstehen.
Verkäufern, die versucht sind, sich an einer Online-Schätzung zu orientieren, rät Egmont, diese als Ausgangspunkt für eine Diskussion zu nutzen, nicht als endgültigen Preis. Sie betont die Bedeutung einer professionellen Bewertung. „Deshalb brauchen Sie einen Immobilienprofi, der sich Ihr Haus ansieht“, sagte sie. „Es gibt Dinge, die Sie tun können, um den Wert zu steigern. Es gibt auch Dinge, die ihn mindern. Zillow kennt den Unterschied nicht.“ Weitere Details zu Egmonts Ansatz finden Sie unter kristinegmont.com/process.
