Seattles Luxusimmobilienmarkt hat sich bis 2026 abgekühlt, doch die Abkühlung ist nicht gleichmäßig verlaufen. Das Angebot ist gestiegen, Preissenkungen sind üblich, und Käufer, die den Sommer über abgewartet haben, kehren ohne Eile zurück. Doch Häuser mit wirklich seltenen Merkmalen wie bedeutender Architektur, ebenerdigem Wasserzugang oder unverbautem Blick ziehen weiterhin schnelle Angebote an, manchmal zum vollen Preis. Eric Akines, ein Luxusimmobilienmakler bei REAL Residential, der in Seattle, Mercer Island und auf der Eastside tätig ist, beschreibt das Ergebnis als zwei parallel operierende Luxusmärkte. Der eine besteht aus außergewöhnlichen Objekten, die noch Dringlichkeit erzeugen können. Der andere ist alles andere, was um Käufer konkurriert, die mehr Auswahl haben als je zuvor in den letzten Jahren.
Die Schwäche konzentriert sich auf Häuser, die Akines als gut, aber nicht außergewöhnlich beschreibt. Käufer ziehen bei beeinträchtigten Lagen, veralteten Renovierungen und ungünstigen Grundrissen stärkere Abschläge in Betracht als während des Aufschwungs von 2020 bis 2022. Am wenigsten verzeihen sie aspirationale Preisgestaltung, bei der ein Verkäufer sich an einem Nachbarverkauf vom Höhepunkt des Marktes orientiert. „Käufer zögern nicht zu kaufen“, sagte Akines. „Sie zögern, sich mit etwas zufriedenzugeben.“ Diese Unterscheidung erklärt, warum steigendes Angebot nicht zu mehr Wettbewerb um die besten Objekte geführt hat. Mehr Angebote bedeuten nicht mehr außergewöhnliche Angebote, und das Angebot an Häusern, die Architektur, Provenienz und Lage vereinen, bleibt dünn.
Zwei kürzliche Verkäufe veranschaulichen die Kluft. Ein Penthouse im Lamplighter, einem Gebäude in Capitol Hill, das um Seattles Weltausstellung 1962 in Auftrag gegeben wurde und so gelegen ist, dass es den Blick auf das Seattle Center einfängt, wurde innerhalb von 24 Stunden nach Listung zum vollen Angebotspreis von 1,15 Millionen Dollar verkauft. Die Aussicht reicht über die Stadt, den Lake Union, den Puget Sound und die Olympic Mountains. „Der Käufer fragt nicht, was der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Capitol Hill ist“, sagte Akines. „Er fragt, wann er jemals wieder die Möglichkeit haben wird, so etwas zu besitzen.“ Auf Mercer Island wurde ein maßgeschneidertes Haus auf ebenem Wasserzugang mit Tiefwasser-Dock in weniger als einem Monat für 8,85 Millionen Dollar verkauft, während ein Großteil der gleichzeitig gelisteten Wasserzugangsimmobilien der Insel auf dem Markt blieb. Die Käufer hatten bereits einen Vertrag für ein nicht am Wasser gelegenes Haus im Bellevueer Viertel Clyde Hill unterzeichnet, als die Mercer-Island-Immobilie auftauchte.
Ab etwa 3 Millionen Dollar, so Akines, sind die meisten Käufer nicht durch die monatliche Rate eingeschränkt. Was sich geändert hat, ist die Optionalität. Mit mehr Auswahl schwindet die Dringlichkeit, und die Frage verschiebt sich von ob ein Käufer sich ein Haus leisten kann zu warum er dieses Haus, zu diesem Preis, jetzt kaufen sollte. Verkäufer müssen diese Frage nun durch Preisgestaltung und Präsentation beantworten. Käufer, die den Markt im Juli und August beobachtet haben, kehrten im September besser informiert zurück. Sie hatten gesehen, wie Häuser stehen blieben und Preise fielen, und viele verstehen, dass sie verhandeln können. Ein umziehendes Paar, das Akines vertrat, fand ein Aussichtshaus in West Seattle, das fast alle Anforderungen erfüllte, und wartete dann etwa einen Monat, um zu sehen, ob es verkauft würde. Als das nicht geschah, kehrten sie zurück und kauften es deutlich unter dem Angebotspreis.
Die Finanzierung bleibt eine Belastung für beide Seiten des Marktes. Die Hypothekenzinsen liegen weit über der 3-Prozent-Spanne, die viele Eigentümer früher in diesem Jahrzehnt gesichert hatten, was finanzierte Käufer abschreckt und potenzielle Verkäufer davon abhält, zu verkaufen. Akines erwartet, dass die meisten Eigentümer mit Niedrigzinshypotheken bleiben, es sei denn, ein Lebensereignis wie ein neuer Job, eine wachsende Familie, ein Todesfall oder eine Scheidung erzwingt einen Umzug. Das hält das Wiederverkaufsangebot unter dem, was die Nachfrage allein vermuten ließe.
Akines erwartet, dass die Preise im nächsten Jahr weiter nachgeben und sich dann einpendeln, bevor sie innerhalb von etwa zwei Jahren wieder steigen. Mehrere Variablen könnten diesen Pfad schnell ändern: die Abstimmung am 3. November über Initiative 645, die Washingtons neue 9,9-prozentige Steuer auf Haushaltseinkommen über 1 Million Dollar aufheben würde; die Richtung der Zinssätze; und globale Bedingungen, die die Alltagskosten hoch halten. Er sieht das aktuelle Fenster als besonders günstig für Barzahler. Für Verkäufer haben sich die Anforderungen auf drei reduziert: ein Preis, der auf dem aktuellen Markt und nicht auf dem Höhepunkt basiert, eine Präsentation, die im Vergleich zu den besten konkurrierenden Häusern besteht, und eine Positionierung, die auf ein bestimmtes Käuferprofil abzielt. Verkäufer, die nicht alle drei erfüllen können, so sagte er, sollten möglicherweise besser warten. Ob sich der Luxusmarkt in diesem Zeitrahmen stabilisiert, hängt weniger von einem einzelnen Faktor ab als davon, wie viele sich gleichzeitig verschieben. Bis dahin werden die beiden Märkte wahrscheinlich weiter auseinanderdriften, wobei seltene Häuser ihr eigenes Tempo vorgeben, während alles andere über den Preis konkurriert. Weitere Informationen sind unter ericakines.com verfügbar.
