Zwei Bürogebäude mit 20.000 Quadratfuß in derselben Stadt in Hawaii, mit ähnlicher Mieterstruktur, können sehr unterschiedlich bepreist sein. Laut Mark D. Bratton, CCIM, von The Bratton Team bei Colliers International Hawaii erklären vier Variablen den Großteil der Spanne: Zustand, Besitzform, Größe und physische Besichtigung.
Der physische Zustand ist die häufigste Erklärung, und was er wirklich misst, sind zukünftige Investitionsausgaben. Ein Käufer, der zwei ähnliche Objekte betrachtet, berechnet, was jedes erfordern wird, um es auf den Standard zu bringen, zu vermieten und in gutem Zustand zu halten. Aufzüge, Dächer, Sanitär- und Elektrosysteme stehen hinter dieser Zahl, und angesichts der derzeitigen Baukosten bewegt sich diese Zahl schnell. „Man kann schnell viel Geld für jedes dieser Objekte ausgeben“, sagt Bratton. Diese erwarteten Ausgaben werden in das Angebot eingepreist, weshalb zwei Gebäude mit identischen Erträgen deutlich unterschiedliche Gebote anziehen können. Neuere Objekte tragen eine entsprechende Prämie, weil ihr Kapitalbedarf Jahre entfernt liegt und nicht unmittelbar ansteht.
Der größte einzelne Treiber der Spanne in Hawaii ist, ob der Käufer Fee-Simple-Interesse oder eine Leasehold-Position erwirbt. Mehr als die Hälfte der Investoren wird Leasehold unter keinen Umständen in Betracht ziehen, was den Käuferpool so weit verengt, dass es die Preisgestaltung beeinflusst. Als Faustregel setzt Bratton das Differenzial bei etwa 200 Basispunkten an: Wo ein Fee-Simple-Gebäude mit 6,75 Prozent bepreist wird, könnte das Leasehold-Äquivalent bei etwa 8,75 Prozent beginnen. Er ist sorgfältig darauf bedacht, dies als Ausgangspunkt für Untersuchungen und nicht als Schlussfolgerung darzustellen. Leasehold ist nicht gleich Leasehold; ein Gebäude mit zwei verbleibenden Jahren bis zur Rückübertragung und ein Gebäude mit 99 Jahren zu nominaler Pacht sind völlig unterschiedliche Sachverhalte, die nur ein Etikett teilen.
Bei Leasehold-Objekten betreffen die wichtigsten Bedingungen, wann und wie die Grundrente neu festgesetzt wird. Die konventionelle Struktur in Hawaii läuft etwa 60 Jahre, wobei die ersten 30 Jahre fest und bekannt sind und danach eine Neuverhandlung zum fairen Marktwert in zehnjährigen Intervallen erfolgt. Diese Struktur existiert, damit ein Leaseholder, der ein Gebäude errichtet, die Kosten amortisieren, den Kreditgeber zurückzahlen und eine Rendite erzielen kann. Kürzere Laufzeiten eignen sich für andere Situationen, etwa für ein aktuelles Angebot, bei dem ein Eigennutzer einen Verkauf und Rückmietung beabsichtigt, mit einer angebotenen Laufzeit von zehn Jahren und Flexibilität zur Verlängerung.
Im Mehrfamilienhausbereich läuft ein Muster in Hawaii den Erwartungen auf dem Festland zuwider: Cap Rates komprimieren sich bei kleineren Gebäuden, weiten sich jedoch mit zunehmender Größe aus. Ein kürzlich gehandeltes Gebäude mit 23 Einheiten in der Stadt, in ausgezeichnetem Zustand, wurde mit etwa einer Fünf-Cap auf einer Basis von rund 10 Millionen Dollar bepreist. Ein Gebäude mit 400 Einheiten, das früher in diesem Jahr verkauft wurde, handelte zu einer deutlich höheren Cap Rate, weil eine Transaktion im Wert von 200 Millionen Dollar weit weniger mögliche Käufer hat. Für Investoren, die im mittleren Marktsegment tätig sind, liegt der Wettbewerbsvorteil beim kleineren Scheck.
Cap-Rate-Vergleiche über Anlageklassen hinweg sagen weniger aus, als es den Anschein hat, weil jede Klasse eine unterschiedliche Risikostruktur aufweist. Ein Hotel wird jede Nacht neu bepreist und hängt vom Tourismusvolumen und der Luftanbindung ab. Ein Gebäude, das an einen bonitätsstarken Mieter mit einer 20-jährigen Rückmietung und garantierten monatlichen Zahlungen vermietet ist, verlangt seinem Eigentümer fast nichts ab. Mehrfamilienhäuser liegen am unteren Ende der Spanne, Büroimmobilien am oberen Ende.
Der Schritt, auf den Bratton immer wieder zurückkommt, ist der am wenigsten technische und in seiner Darstellung der am häufigsten untergewichtete. „Gehen Sie hin, fühlen Sie sie, gehen Sie durch sie hindurch“, sagt er über Gebäude, die auf dem Papier gleichwertig erscheinen. Zugang und Ausgang, Verkehrsfluss, Straßenzustand, wie das Grundstück tatsächlich funktioniert: Das sind die Unterschiede, die zwei scheinbar identische Objekte trennen, und sie erscheinen nicht in einem Exposé. Käufe ohne Besichtigung kommen zwar noch vor, jedoch weit seltener als in den 1980er Jahren, und die meisten Käufer entsenden heute zumindest einen Vertreter oder arrangieren eine Video-Begehung. Brattons Position ist, dass sich der Besuch zeitlich auszahlt, weil der Aufenthalt vor Ort Details zutage fördert, die nichts anderes offenbart. Für jeden, der Hawaii-Objekte bepreist, lautet die zusammengefasste Lehre, dass die Spanne zwischen zwei ähnlichen Gebäuden selten willkürlich ist. Sie ist Zustand, Besitzform, Größe und das, was die Begehung offenbart hat.
