New Yorker Immobilieninvestoren wenden sich von traditionellen Fix-and-Flip-Projekten ab und hin zu größeren Baukrediten, so Ruben Izgelov, CEO und Gründer von We Lend, einem privaten Direktkreditgeber mit Sitz in New York. Izgelov sagt, dass ein wachsender Anteil des Kreditvolumens des Unternehmens nun in Neubauten, Eigentumswohnungsumwandlungen sowie vertikale oder horizontale Gebäudeerweiterungen fließt, ein Trend, der seiner Erwartung nach den Rest des Jahres anhalten wird.
We Lend war in der Vergangenheit bekannt für die Finanzierung von schnellen Fix-and-Flip-Krediten in New York und New Jersey, aber Izgelov sagt, dass dieser Ruf veraltet ist. Das Unternehmen wird durch den gesamten Kapitalstapel gestützt und trifft alle Underwriting- und Finanzierungsentscheidungen intern, was es ihm ermöglicht, komplexere Projekte über Standardrenovierungen hinaus zu übernehmen.
Laut Izgelov generiert das Standard-Fix-and-Flip-Modell – eine Immobilie kaufen, 50.000 bis 100.000 Dollar für kosmetische Arbeiten ausgeben und weiterverkaufen – nicht mehr die Renditen von einst. Steigende Kosten und geringere Margen haben Investoren zu größeren, aufwändigeren Projekten gedrängt. „Die Renditen unserer Kreditnehmer sind gesunken“, sagte Izgelov. „Das allgemeine Fix-and-Flip-Modell funktioniert nicht mehr so gut wie früher, also mussten Investoren kreativ werden, und das erfordert schwerere, substanziellere Bau- und Sanierungsarbeiten.“
Diese Verschiebung zeigt sich in den Zahlen. Die Baukosten für Geschäfte, die über We Lend abgewickelt werden, sind von 100.000 bis 200.000 Dollar auf 1 bis 2 Millionen Dollar gestiegen. In einigen Fällen übersteigt das Baubudget nun den Kaufpreis der Immobilie selbst.
Größere Projekte bergen mehr Risiko, und Izgelov sagt, dass We Lend dieses Risiko managt, indem es sich auf Märkte konzentriert, die es gut kennt, und Dokumentation verlangt, die die meisten Kreditgeber auslassen. Vor der Finanzierung einer Umwandlung oder Erweiterung verlangt das Unternehmen einen Architektenbrief, der bestätigt, dass die Arbeiten ohne Umzonung oder Abweichungsanträge durchgeführt werden können. Bei größeren Aufträgen verlangt das Unternehmen auch, dass Generalunternehmer Fertigstellungsgarantien unterschreiben.
„Wir wollen, dass sich GU genauso für das Projekt engagieren wie der Kreditnehmer, ohne dass sie persönlich für das Darlehen bürgen müssen. Sie garantieren, dass das Projekt abgeschlossen wird“, sagte Izgelov. „Das hält das Spielfeld zwischen Kreditnehmer und GU ausgeglichen, besonders wenn der Kreditnehmer noch nie in diesem Maßstab gearbeitet hat.“
Zwei aktuelle Geschäfte veranschaulichen die Bandbreite der Projekte, die We Lend finanziert. In einem Fall kaufte ein Kreditnehmer ein Gebäude mit acht Einheiten als bankeigene Immobilie, nachdem der vorherige Kreditgeber sich geweigert hatte, Verbesserungen zu finanzieren. We Lend finanzierte die Umwandlung dieses Gebäudes in 16 vollständig vermietete Einheiten. Der Kreditnehmer führt nun Gespräche mit mehreren Banken über eine Refinanzierung, die einen Teil des ursprünglichen Eigenkapitals für das nächste Projekt zurückführen würde.
In einem separaten Geschäft in einem wohlhabenden Vorort von New Jersey war ein Kreditnehmer zu etwa 85 Prozent mit dem Bau eines 22.000 Quadratfuß großen Spekulationshauses fertig, als ein Grundstücksverkauf an einen Nachbarn die Rückzahlung eines bestehenden privaten Darlehens erforderte. We Lend restrukturierte und refinanzierte dieses Darlehen, stellte die Auszahlung sowie einen kleinen Geldbetrag zur Fertigstellung der restlichen Bauarbeiten bereit.
Izgelov sagt, der größte Fehler, den er bei Fix-and-Flip-Investoren sieht, die zu größeren Projekten übergehen, sei der Zeitplan. Ein typischer Fix-and-Flip-Kredit läuft sechs bis acht Monate, aber Neubauten, größere Umwandlungen und Erweiterungen dauern oft viel länger. „Kalkulieren Sie sorgfältig die Zinsen, die über diese Laufzeit gezahlt werden müssen“, sagte er. „Eingebaute Verlängerungsoptionen bei Ihrem Kreditgeber helfen, oder noch besser, beginnen Sie mit einer Laufzeit von mehr als 12 Monaten. Wir bieten 18-monatige Laufzeiten an, und wir haben bereits mindestens einen Kredit über 24 Monate vergeben.“
Er warnte auch davor, nach einem Trend statt nach Nachfrage zu bauen. „Wenn es eine Nachfrage für ein Projekt dieser Größe oder dieses Kalibers gibt, großartig. Aber bauen Sie keine Mega-Villa in einer Nachbarschaft, die sie nicht unterstützen kann, nur weil das der Trend ist“, sagte er.
Weitere Informationen darüber, wie We Lend seine Kredite strukturiert, finden Sie auf der So funktioniert's-Seite des Unternehmens.
