Im Markt von New Braunfels, Texas, ist die Zinslücke zwischen Neubauten und Bestandsimmobilien so groß geworden, dass sie aktiv die Entscheidungsfindung der Käufer beeinflusst. Während Käufer von Bestandsimmobilien mit Zinssätzen im hohen Fünf- bis niedrigen Sechs-Prozent-Bereich konfrontiert sind, bieten einige Neubau-Bauträger entlang des I-35-Korridors über ihre verbundenen Kreditgeber Finanzierungen ab 4,25 Prozent an. Bei einem Haus im Wert von 350.000 Dollar kann dies mehrere hundert Dollar weniger pro Monat bedeuten – ein Unterschied, der zu einem zentralen Thema in Käuferberatungen geworden ist.
Yitzchak Pierson, ein lizenzierter Immobilienmakler mit Spezialisierung auf Neubauten entlang des Korridors Austin-San Antonio, stellt fest, dass das Zinsgespräch nun eines der ersten Themen ist, das in jeder Käuferberatung zur Sprache kommt. Von Bauträgern angebotene Zinsvergünstigungen (Rate Buy-Downs) sind legitime Anreize und stellen oft echten Wert dar, aber sie sind mit Bedingungen verbunden, die die meisten Käufer nicht vollständig verstehen. Um den beworbenen Zinssatz zu erhalten, müssen Käufer in der Regel die bevorzugte Hypothekenfirma des Bauträgers nutzen, die nicht unabhängig ist und mit hohem Volumen arbeitet, wobei die Käufer durch eine Pipeline geschleust werden. Während der Zinssatz ausgezeichnet sein mag, trifft dies möglicherweise nicht auf Service und Beratung zu.
Pierson rät zu einem klügeren Ansatz: Lassen Sie sich zuerst von einem externen Kreditgeber vorab genehmigen. Ein Hypothekenmakler kann mehrere Produkte vergleichen und dem Käufer eine echte Basis geben, sodass das Angebot des Bauträgers auf seinen tatsächlichen Wert geprüft werden kann. Manchmal gewinnt die Zinsvergünstigung; manchmal ist ein externer Kreditgeber, kombiniert mit besseren Konditionen oder anderen Anreizen, die bessere Wahl. Wenn beide Szenarien nebeneinander betrachtet werden, können Käufer das vollständige Bild sehen, anstatt sich auf eine einzige Zahl zu fixieren.
Zum Beispiel entschied sich ein kürzlicher Käufer, die Zinsvergünstigung des Bauträgers vollständig auszuschlagen. Mit einem externen Kreditgeber handelte er einen niedrigeren Kaufpreis, 10.000 Dollar an Abschlusskosten und die Inkludierung von Kühlschrank, Waschmaschine, Trockner, Bewässerungssystem, Jalousien und einem Garagentoröffner durch den Bauträger aus. Der Zinssatz war etwas höher, aber alles andere machte das Geschäft für die spezifische Situation dieses Käufers besser. Diese Berechnung führen die meisten Käufer nicht durch. Sie sehen 4,25 Prozent auf einem Schild und nehmen an, dass dies das Ziel sei, aber ein Makler, der den Markt und die Bauträger kennt, kann das Gespräch auf das lenken, was für den Zeitplan, das Budget und die langfristigen Pläne des Kunden wichtig ist.
Die Frage der Zinsvergünstigung überschneidet sich auch mit der Haltedauer. Wenn jemand plant, zwei bis drei Jahre im Haus zu wohnen, ist der Zinssatz weniger wichtig als der Kaufpreis und die ausgehandelten Anreize, da ein niedrigerer Kaufpreis die Grundsteuern beeinflusst und beim Verkauf mehr Spielraum lässt. Wenn das Haus als langfristiger Hauptwohnsitz oder als Investitionsimmobilie gedacht ist, wird die Sicherung des niedrigstmöglichen Zinssatzes zur höheren Priorität. Die richtige Antwort hängt von den individuellen Zielen des Käufers ab, nicht davon, was die Verkaufsstelle des Bauträgers in diesem Monat bewirbt.
Käufer, die ohne diese Vorarbeit in ein Neubau-Verkaufsbüro gehen, sind im Nachteil. Bevor sie mit dem Finanzierungsteam eines Bauträgers sprechen, sollten Käufer ihren vorab genehmigten Betrag bei einem externen Kreditgeber kennen, verstehen, was die Anreize des Bauträgers tatsächlich erfordern, und eine klare Vorstellung von ihren eigenen Prioritäten haben – ob Zinssatz, Preis, Abschlusskosten oder enthaltene Upgrades. Bauträger haben Flexibilität, insbesondere bei Bestandshäusern, die fertiggestellt sind und auf ihren Büchern stehen, denn jeder Monat, in dem das Haus nicht verkauft wird, kostet den Bauträger Geld. Dies schafft Verhandlungsspielraum, den vorbereitete Käufer nutzen können. Weitere Informationen zu den Fragen, die man stellen sollte, bevor man ein Verkaufsbüro betritt, finden Käufer hier.
