Eine beträchtliche Anzahl von Immobilieninvestoren, die von einer Kostentrennung profitieren könnten, hat nie von ihrem Steuerberater davon gehört, so Brian Kiczula, Geschäftsführer von CostSegRx. Einigen wurde gesagt, dass es sich für ihre Immobilie nicht lohne, während andere Steuerberater hatten, die das Thema einfach nicht ansprachen. Für viele bedeutet dies jahrelange lineare Abschreibung auf Vermögenswerte, die von Anfang an Steuerersparnisse hätten generieren können.
Kiczula sieht dieses Muster immer wieder und seine Erklärung ist einfach: Kostentrennungsstudien waren früher für kleinere Immobilien zu teuer. Studien für kleinere Immobilien kosteten Tausende von Dollar, manchmal Zehntausende. Für einen Steuerberater, der Kunden mit bescheidenen Wohnimmobilienportfolios betreut, war die Rechnung einfach nicht aufgegangen. Die Empfehlung einer Studie, die mehr kostete als der Nutzen, war kein guter Rat. Also wurde die lineare Abschreibung über das gesamte Anlagegut zum Standard, und dieser Standard blieb bestehen. Viele Steuerberater, die mit Immobilieninvestoren arbeiten, haben ihre Denkweise nie aktualisiert, weil ihre Kundenbasis sie nie dazu gedrängt hat.
Was sich geändert hat, ist, dass ingenieurbasierte Studien jetzt kosteneffizient für kleinere Wohnimmobilien durchgeführt werden können. Keine KI-generierten Berichte, keine Online-Rechner, sondern tatsächliche detaillierte Ingenieurstudien. Kiczula macht diesen Unterschied deutlich: „Ich spreche nicht von einer DIY-Kostentrennungsstudie oder einer Online-Berechnung. Ich spreche von einer technischen Studie, bei der jemand die Immobilie begutachtet und eine genaue Studie zurückliefert.“
Über die Kosten hinaus weist Kiczula auf eine Wissenslücke hin. Einige Steuerberater sind einfach nicht tief mit Immobilieninvestitionsstrategien vertraut, oder ihre Immobilienkunden machen einen so kleinen Teil ihres Portfolios aus, dass Kostentrennung nie zu einem Spezialgebiet wurde. „Sie sind keine investor-freundlichen Steuerberater oder sie sind nicht gut im Immobilienbereich bewandert, oder vielleicht besitzen ihre Kunden Immobilien, aber nicht genug, als dass dies eine Option wäre, die sie anbieten“, sagt er. Das macht sie nicht zu schlechten Steuerberatern. Es bedeutet jedoch, dass der Investor das Thema möglicherweise selbst ansprechen muss.
Kiczulas empfohlener Ansatz ist überlegt. Lassen Sie nicht zuerst eine Kostentrennungsstudie durchführen und übergeben Sie sie dann Ihrem Steuerberater als abgeschlossene Sache. Holen Sie einen kostenlosen Nutzenschätzung ein, bringen Sie diese zu Ihrem Steuerberater und lassen Sie ihn gegen Ihre spezifische Steuersituation prüfen, bevor Sie sich zu etwas verpflichten. „Ich sage nicht, lassen Sie eine Kostentrennungsstudie durchführen und gehen Sie dann zu Ihrem Steuerberater. Ich sage, holen Sie eine Schätzung ein und sehen Sie dann, wie die Vorteile auf Ihre spezifische Situation zutreffen könnten.“ Dieser Ansatz bewirkt zwei Dinge: Er nimmt die Reibung aus dem Gespräch, weil Ihr Steuerberater konkrete Zahlen bewertet anstatt eines allgemeinen Vortrags, und er respektiert die Tatsache, dass die Frage, ob die Abschreibung Ihnen tatsächlich hilft, vollständig von Ihrer Steuersituation abhängt – insbesondere davon, ob Sie aktive oder passive Einkünfte erzielen und ob Sie die Verluste so nutzen können, wie Sie es erwarten.
Kiczula nimmt eine abgewogene Haltung gegenüber Widerstand ein. Wenn ein Steuerberater die Zahlen prüft und zu dem Schluss kommt, dass es für den Kunden nicht passt, stimmt er oft zu. Er hat Vorschläge archiviert, bei denen er zu dem Schluss kam, dass die Studie dem Kunden nicht gut dienen würde, darunter Fälle, in denen der Investor die Immobilie bald verkaufen wollte und mit einer Nachversteuerung der Abschreibung rechnen müsste, oder in denen der Investor die durch die Studie generierten Verluste einfach nicht nutzen konnte. „Ich habe nichts dagegen, Vorschläge zu stornieren“, sagt er. „Ich möchte es nicht, aber es gehört zum Geschäft.“ Wenn der Einwand Ihres Steuerberaters auf Unkenntnis der Kostentrennung beruht und nicht auf einer echten Analyse Ihrer Situation, dann ist ein zweites Gespräch wert. Eine unabhängige Schätzung legt konkrete Zahlen auf den Tisch und gibt beiden etwas Konkretes zu bewerten.
CostSegRx bietet kostenlose Nutzenschätzungen ohne Verpflichtung zur weiteren Vorgehensweise.
