Immobilieninvestoren wissen, dass ein 1031-Austausch es ihnen ermöglicht, Kapitalgewinne aufzuschieben, wenn sie eine Immobilie verkaufen und den Erlös in eine andere investieren. Weniger verstehen, wie die Kostensegregation in diese Transaktion passt und welcher spezifische Fehler den Steuervorteil unbemerkt untergraben kann, bevor die Tinte auf dem neuen Kaufvertrag trocken ist.
Laut Brian Kiczula von CostSegRx läuft das Problem fast immer auf eine Sache hinaus: die falsche Identifizierung des überschüssigen Basisbetrags.
Wenn Sie einen 1031-Austausch durchführen, übertragen Sie die Abschreibungsmethode von der veräußerten Immobilie auf die Ersatzimmobilie. Diese Übertragung ist Ihre bestehende Basis. In der Regel ist der einzige Teil, für den Sie eine Kostensegregationsstudie durchführen können, der darüber liegende Teil, der überschüssige Basisbetrag, der eine echte Neuinvestition in die Immobilie darstellt.
Der Fehler, den Kiczula regelmäßig sieht, ist, dass Investoren und manchmal auch ihre Steuerberater den übertragenen Gewinn mit dem verbleibenden abschreibungsfähigen Basisbetrag verwechseln. „Oft nehmen sie einfach den übertragenen Gewinn auf die neue Immobilie und gehen davon aus, dass der Rest der überschüssige Basisbetrag ist“, sagt er. „Das ist nicht die richtige Berechnung.“
Wenn Sie die falsche Zahl verwenden, riskieren Sie, den Austausch selbst zu stören. Da Sie gleichartige Immobilien tauschen, geht es hier nicht nur um mehr Abschreibung. Es geht darum, den 1031-Austausch nicht zu gefährden.
Nicht jeder 1031-Austausch bietet eine Gelegenheit für eine Kostensegregationsstudie. Wenn Sie eine Immobilie verkauft und eine Ersatzimmobilie nur geringfügig teurer erworben haben, kann die tatsächliche neue Basis in dieser Immobilie vernachlässigbar sein. Eine Studie zu bezahlen, wenn es wenig bis keinen überschüssigen Basisbetrag gibt, lohnt sich einfach nicht.
Deshalb betont Kiczula, vor der Beauftragung die Mathematik zu erledigen. „Wir müssen im Voraus berechnen, ob ein Vorteil für eine Kostensegregationsstudie besteht“, sagt er. „Denn es gibt nicht immer einen.“
Einer der übersehenen Punkte bei 1031-Austauschen ist, dass die Zusammenarbeit zwischen Ihrem Kostensegregationsprofi und Ihrem Steuerberater frühzeitig erfolgen muss. Nicht nach Abschluss der Studie. Nicht nach dem Erwerb der Immobilie. Bevor die Beauftragung beginnt.
Um die Arbeit richtig zu machen, benötigt der Kostensegregationsanbieter mehr als nur eine Abrechnung und die 1031-Austauschdokumente. Er benötigt den vollständigen Anlagenbestand der ursprünglichen Immobilie, der zeigt, was bereits abgeschrieben wurde und wie, sowie ein klares Bild davon, wie der Austausch strukturiert war. Ohne all das basiert jede Nutzenschätzung auf unvollständigen Informationen.
Wenn Sie einen 1031-Austausch planen und eine Kostensegregation für die Ersatzimmobilie in Betracht ziehen, umfassen die wichtigsten Dokumente die Abrechnung sowohl des Verkaufs als auch des Erwerbs, die 1031-Austauschdokumente, die zeigen, was übertragen wurde, und den Anlagenbestand der veräußerten Immobilie. Dieser Bestand ermöglicht es Ihrem Kostensegregationsanbieter, die übertragene Basis korrekt zu berechnen und festzustellen, ob überhaupt ein überschüssiger Basisbetrag existiert.
Der Austausch ist oft die komplexere Version eines Standarderwerbs. Aber das Kernprinzip ist dasselbe: Bringen Sie die richtigen Zahlen vor dem Fortschreiten zu den richtigen Personen.
