Eine aktuelle Stimmungsumfrage ergab, dass 38 % der Anleger mit einer Verbesserung der Marktbedingungen rechnen, aber mehr als ein Drittel plant, in diesem Jahr nichts zu kaufen. Diese Kluft zwischen Optimismus und Handeln ist nicht neu, aber in einem Markt, in dem die Mieten für Apartments in Südost-Michigan weiter steigen und Käufer stets zahlreicher sind als Verkäufer, fallen die Kosten des Abwartens umso stärker ins Gewicht, so Larry Gotcher, Inhaber und Makler der Resource Realty Group in Ann Arbor, Michigan.
Gotcher, der dieses Muster in jedem großen Zyklus der letzten drei Jahrzehnte beobachtet hat, sagt: „Investoren sind viel zu wählerisch bei dem, was sie kaufen. Immobilien in Amerika zu erwerben, ist eine der lukrativsten Tätigkeiten, die man ausüben kann. Es ist schwer, etwas falsch zu machen, selbst wenn man einen Fehler macht, denn die Wertsteigerung holt man mit der Zeit wieder auf.“
Es gibt eine Form der Vorsicht, die Anleger vor schlechten Investitionen schützt, und eine andere, die sie an der Seitenlinie hält, während Immobilien ohne sie an Wert gewinnen. Die Anleger, die bedeutende Portfolios aufbauen, sind laut Gotcher diejenigen, die mehr Transaktionen abschließen und jedes Mal ein bisschen gewinnen, anstatt auf einen großen Gewinn bei einem einzigen Deal zu warten. „Man muss nicht bei jedem Deal im Lotto gewinnen“, sagt er. „Ich schließe lieber mehr Transaktionen ab und gewinne jedes Mal ein bisschen. Am Ende gewinnt man größer, weil man mehr Immobilien besitzt.“
In einem Markt wie Südost-Michigan, in dem das Angebot an Apartments seit Jahrzehnten chronisch knapp ist und die Mieten stetig gestiegen sind, bedeutet das Warten auf perfekte Bedingungen, dass die Einstiegspreise steigen, während sich der ideale Zeitpunkt immer weiter entfernt.
Nach mehr als 30 Jahren im Gewerbeimmobilienbereich hat Gotcher zwei Fragen identifiziert, die auf einen Käufer hindeuten, der nicht abschließen wird. Die erste ist, warum der Verkäufer verkaufen möchte. „Warum steigt jemand in Immobilien ein? Kaufe niedrig und verkaufe hoch“, sagt Andrea Gotcher, die bei der Firma für Wohnimmobilientransaktionen und Analysen zuständig ist. „Sie wollen einfach zu einem anderen Projekt übergehen oder ihr Geld haben.“ Die zweite ist, die Finanzdaten des Verkäufers einzusehen, um die bisherige Performance zu bewerten. „Was jemand anderes getan hat, um sein Geschäft in den Sand zu setzen, spielt keine Rolle“, sagt Andrea Gotcher. „Wir kennen unser Gebiet. Wir wissen, was wir mit der Immobilie machen können. Wir stützen unsere Zahlen darauf.“
Für Anleger mit echtem Marktwissen besteht die richtige Herangehensweise darin, sich darauf zu konzentrieren, was sie mit ihrer operativen Expertise, Finanzierung und ihrem Managementansatz erzielen können, nicht darauf, was der derzeitige Eigentümer erzielt hat.
Gotchers Akquisitionskriterien sind einfach: Immobilien müssen nach Schuldendienst einen Cashflow von null oder mehr aufweisen. Ein monatlich negativer Cashflow ist die Grenze, die er nicht unterschreiten wird, denn unterhalb dieser Linie müsste jede andere Annahme im Deal genau richtig sein, um keinen Verlust zu machen. Die monatliche Gewinnschwelle ist akzeptabel, da die steuerliche Abschreibung eine reale Rendite darüber hinaus generiert und die langfristige Wertsteigerung den Rest erledigt. Ein Deal, der heute auf dem Papier unscheinbar aussieht, erweist sich in fünf oder zehn Jahren oft als solide Entscheidung.
„Der Schlüssel liegt darin, so viel Immobilien wie möglich zu besitzen“, sagt Gotcher. „Wenn man zu wählerisch ist, wird man nicht sehr viel Immobilien erwerben.“
Wenn es ein einziges Prinzip gibt, das sich durch alle Ratschläge von Gotcher zieht, dann ist es: Kaufen und halten. „Lassen Sie sich nicht von vorübergehenden Marktbedingungen ängstigen, die Sie zum Verkauf zwingen“, sagt er. „Stellen Sie sicher, dass Sie so lange wie möglich halten.“ Das gilt in einem Umfeld hoher Zinsen, in einem flachen Markt und in einem Abschwung. Die Anleger, die während des Zyklus 2008 aus Angst verkauft haben – insbesondere in widerstandsfähigen Märkten wie Ann Arbor – sind deutlich schlechter davongekommen als diejenigen, die gehalten haben. Die Zeit korrigiert die meisten Fehler bei der Immobilienbewertung auf eine Weise, die fast unmöglich wieder gutzumachen ist, wenn man an der Seitenlinie sitzt.
Der heutige Markt, mit weiterhin erhöhten Zinsen und vielen Käufern, die auf Bedingungen warten, die vielleicht nie eintreten, ist eine weitere Version desselben Tests. Die Anleger, die jetzt zu vernünftigen Preisen und mit soliden Annahmen erwerben, werden wahrscheinlich später auf diesen Zeitpunkt als guten Einstiegszeitpunkt zurückblicken. Diejenigen, die auf Sicherheit warten, werden dann mit höheren Preisen konfrontiert sein.
