Die am häufigsten gestellte Frage in Palm Beach County in diesem Jahr ist, ob der Immobilienmarkt abstürzt. Die Daten deuten auf eine andere Geschichte hin: zwei getrennte Märkte, die innerhalb derselben Postleitzahlen operieren und sich jeweils in ihrem eigenen Tempo bewegen. Einfamilienhäuser befinden sich weiterhin in Verkäuferhand, während sich Eigentumswohnungen zu einem Käufermarkt entwickelt haben, so Loodmy Jacques, ein Immobilienmakler, der das Jacques Team bei Keller Williams Reserve in West Palm Beach leitet.
Jacques weist darauf hin, dass die Kluft zwischen den beiden Segmenten nicht nur beim Preis, sondern auch bei der Zeit und dem Verhandlungshebel deutlich wird. Einfamilienhäuser im County haben etwa 3,5 Monate Angebot, ein Niveau, das noch mit einem Verkäufermarkt verbunden ist. Eigentumswohnungen hingegen liegen eher bei 6,7 Monaten Angebot. Der mittlere Preis für Einfamilienhäuser geht in etwa 40 Tagen unter Vertrag, verglichen mit etwa 69 Tagen für Eigentumswohnungen. Einfamilienhäuser werden typischerweise zu etwa 95 Prozent des ursprünglichen Listenpreises verkauft, während Eigentumswohnungen bei etwa 93 Prozent liegen. Dieser zusätzliche Monat auf dem Markt hat Gewicht, da jede zusätzliche Woche tendenziell zu niedrigeren Angeboten führt. Mehrfachangebote gibt es noch bei gut bepreisten Häusern, aber sie sind bei Eigentumswohnungen ungewöhnlich, es sei denn, das Gebäude ist neuer oder vollständig finanziert.
Die Preise für Eigentumswohnungen sind jedoch nicht eingebrochen. Jacques schätzt, dass der mittlere Preis für Eigentumswohnungen im Jahresvergleich um etwa 5 Prozent gestiegen ist. Ein Großteil des Drucks auf ältere Eigentumswohnungen geht auf Reformen zurück, die Florida nach dem Einsturz von Surfside im Jahr 2021 verabschiedet hat. Jahrelang konnten Eigentümergemeinschaften beschließen, keine Rücklagen zu bilden, und viele taten dies auch. Gebäude mit drei oder mehr Stockwerken müssen nun eine Studie zur strukturellen Integrität der Rücklagen durchführen und Geld für die darin identifizierten Reparaturen zurücklegen. "Eigentümer in älteren Gebäuden bezahlen jetzt auf einmal für jahrzehntelang aufgeschobene Reparaturen", sagt Jacques. Diese Kosten kommen als höhere monatliche Beiträge, Sonderumlagen oder beides. Die Finanzierung hat sich parallel dazu verschärft. Jacques schätzt, dass nur etwa 21 von rund 2.400 Eigentumswohnungsgebäuden in Südflorida für FHA-Darlehen zugelassen sind, und mehr als die Hälfte der Eigentumswohnungskäufe in Palm Beach County werden inzwischen bar bezahlt.
Die Einfamilienhausseite steht vor dem umgekehrten Problem. Viele Eigentümer mit Hypotheken zu niedrigen Zinsen bleiben, wo sie sind, und Jacques schätzt, dass im County etwa 24 Prozent weniger Einfamilienhäuser verfügbar sind als vor einem Jahr. Auch die Präferenz der Käufer verschiebt sich hin zum Besitz von Land ohne Gemeinschaftsregeln und zu einfacherer Finanzierung. Das macht es nicht wieder zu 2021. Käufer bleiben preissensibel, und Häuser, die marktgerecht bepreist sind, verkaufen sich tendenziell schnell, während andere liegen bleiben können.
Die countyweite Zahl für Eigentumswohnungen kann irreführend sein. Eine Schlagzeile, die zeigt, dass die Preise für Eigentumswohnungen um 5 Prozent gestiegen sind, vermischt neuere, gut finanzierte Gebäude mit älteren, die möglicherweise stagnieren oder fallen. Für eine einzelne Einheit, so Jacques, sind die Rücklagenstudie und die finanzielle Gesundheit des Gebäudes wichtiger für den Preis als der County-Median. Dadurch geht es auf der Käuferseite des Prozesses zunehmend um Dokumente statt um Quadratmeter.
Die Immobiliengeschichte des Countys mit Blick auf den Herbst dreht sich weniger um die Richtung als um die Divergenz. Einfamilienhäuser werden gegen einen Mangel bepreist. Eigentumswohnungen sind, wie Jacques es ausdrückt, "eine Entscheidung von Gebäude zu Gebäude". Für Käufer und Verkäufer bedeutet dies, dass das Verständnis der spezifischen Dynamik jeder Immobilienart entscheidend ist. Verkäufer von Einfamilienhäusern mögen noch günstige Bedingungen genießen, aber Verkäufer von Eigentumswohnungen müssen sich in einer komplexeren Landschaft zurechtfinden, die von Rücklagenanforderungen und Finanzierungsbeschränkungen geprägt ist. Da sich der Markt weiterentwickelt, wird es entscheidend sein, über diese divergierenden Trends informiert zu bleiben, um fundierte Immobilienentscheidungen treffen zu können.
