Eine neue bundesweite Wohnungsinitiative hat das Government Accountability Office angewiesen, eine formelle Einkommensdefinition für die Mittelschicht zu prüfen – grob 80 bis 120 Prozent des regionalen Medianeinkommens – und zu empfehlen, wo dieses Band in der nationalen Wohnungspolitik einzuordnen ist. Für Haushalte in diesem Bereich ist die Anerkennung überfällig. Jahrelang ist der Mieter, der etwa 90 Prozent des regionalen Medianeinkommens verdient, durch die Mitte des Systems gefallen: zu gut bezahlt, um für subventionierten bezahlbaren Wohnraum in Frage zu kommen, nicht gut genug bezahlt für neue Luxuswohnungen der Klasse A.
Ron Kutas, Chief Executive Officer von OneWall Communities, hat 15 Jahre lang ein Portfolio für Arbeitnehmerwohnungen rund um diesen Mieter aufgebaut. Seine Lesart der neuen Maßnahme ist, dass sie eher als Signal denn als Lösung von Bedeutung ist und dass die Art und Weise, wie sie beschrieben wird, bereits falsch ist.
Die erste Korrektur, die Kutas anbringt, ist technisch, aber wichtig. Die Maßnahme definiere nicht Arbeitnehmerwohnungen, sagt er. Sie beauftrage das GAO, die Frage zu untersuchen und ein Einkommensband für die Mittelschicht zu empfehlen. „Washington hat es nicht ausdrücklich benannt“, sagt er, aber die Anfrage selbst sei ein Eingeständnis, dass im Rahmen etwas gefehlt habe. Der praktische Wert liege seiner Ansicht nach in der künftigen Hebelwirkung. Sobald ein bundesweiter Standard existiere, könne ein Kreditgeber, ein Investitionsausschuss oder ein Stadtrat darauf verweisen, anstatt darüber zu streiten, was die Worte bedeuten. Diese Klarheit, merkt er an, sei noch einige Zeit entfernt.
Kutas beschreibt die Lücke damit, wer der Mieter geworden ist. 80 Prozent des regionalen Medianeinkommens zu verdienen, sei heute das, was als Mittelschicht gelte, während früher 60 Prozent nötig gewesen seien, um komfortabel zu leben. Inflation, Lebenshaltungskosten und die Ökonomie des Betriebs älterer Wohnungen hätten die Grenze verschoben. Die Menschen in diesem Band seien, so seine Beschreibung, Lehrer, Krankenschwestern, Polizisten und Lagerleiter: Haushalte, die keine Subvention brauchen, aber eine Politik, die verhindert, dass der Wohnraum, auf den sie angewiesen sind, verschwindet.
Trotz aller Etikettierungen in der Maßnahme weist Kutas darauf hin, dass der Großteil keine Mittelzuweisung enthält, was begrenzt, wie viel sie kurzfristig ändern kann. Bestimmungen wurden benannt, ohne dass eine Finanzierung damit verbunden war. Die Änderung, die seiner Meinung nach von Bedeutung sein könnte, sind die höheren FHA-Darlehenslimits für Mehrfamilienhäuser, die er als beste Bestimmung des Pakets bezeichnet, weil sie endlich das widerspiegeln, was Gebäude tatsächlich kosten. Eine Beschränkung für große institutionelle Investoren beim Kauf von Einfamilienhäusern liest er dagegen als überwiegend symbolisch, da das Build-to-Rent-Produkt, in dem sich der Großteil dieses Kapitals konzentriert, von der Beschränkung ausgenommen ist.
Wo Kutas den politischen Fokus sehen möchte, ist die Erhaltung. Das Land habe einen alternden Bestand an Arbeitnehmerwohnungen, und die Ökonomie ihrer Instandhaltung werde schwieriger: höhere Steuern, Versicherungen, Arbeits- und Zinskosten stünden einer Mietregulierung in vielen Bundesstaaten gegenüber, die die Einnahmenseite deckele. Von beiden Seiten eingeengt, argumentiert er, beginne ein Eigentümer zu sparen: weniger qualifiziertes Instandhaltungspersonal, aufgeschobene Landschaftspflege, eine HVAC-Einheit, die weit über den Austauschzeitpunkt hinaus repariert werde, und das Gebäude gleite an das untere Ende des Marktes und schließlich aus dem nutzbaren Bestand. Zuschüsse oder Anreize zur Reinvestition in diese Objekte würden seiner Ansicht nach mehr bewirken als ein weiteres Etikett.
Auf die Frage, was er sehen müsste, bevor er neuer bundesweiter Leitlinien bei einem echten Geschäft vertrauen würde, nannte Kutas drei Dinge. Geschwindigkeit, weil die HUD-Finanzierung bis zu neun Monate bis zum Abschluss dauern könne, was sie zu einem starken Refinanzierungsprodukt mache, aber für eine Akquisition in normalem Zeitrahmen undurchführbar sei. Compliance, weil ein System zur Feststellung der Arbeitnehmerberechtigung, das die Komplexität der Regeln für bezahlbaren Wohnraum nachbilde, das Produkt für die meisten Betreiber unerreichbar mache. Und Sicherheit, weil niemand einen Zehnjahreshalt auf Regeln stützen werde, die eine neue Regierung in zwei Jahren umschreiben könne.
Selbst die Benennung der Lücke, räumt Kutas ein, sei ein Erfolg. Ob die Maßnahme mehr als ein Name werde, hänge von der Finanzierung ab und von Leitlinien, die noch nicht geschrieben seien. Vorerst ist der Mieter mit mittlerem Einkommen bemerkt worden, was nicht dasselbe ist wie Hilfe.
