Wenn Sie ein Grundstück am Wasser besitzen und Ihre FEMA-Überschwemmungskarte ein geringes Risiko anzeigt, könnten Sie denken, dass Sie sich keine Sorgen machen müssen. Dieses Gefühl könnte nur einen schweren Regenschauer davon entfernt sein, Sie alles zu kosten, so Albert Slap, Gründer von RiskFootprint™.
Slap arbeitet seit über einem Jahrzehnt mit Grundstückseigentümern, Kreditgebern und Due-Diligence-Experten zu Naturgefahrenrisiken. Seine Botschaft an Grundstückseigentümer am Wasser, die sich allein auf FEMA-Überschwemmungskarten verlassen, ist direkt: Die Karte erzählt nicht die ganze Geschichte.
„FEMA-Überschwemmungskarten berücksichtigen keine Überschwemmungen durch starke Regenfälle“, sagt Slap. „Wo es regnet, kann es überfluten. Das ist der Teil, den die meisten Grundstückseigentümer erst hören, wenn es zu spät ist.“
FEMA-Überschwemmungskarten wurden für eine bestimmte Art von Überschwemmungsrisiko entwickelt: Flussüberschwemmungen, d.h. wenn Flüsse und Bäche über die Ufer treten, sowie Küstensturmfluten durch große Sturmereignisse. Das machen sie gut. Was sie nicht tun, ist die Modellierung von Regenfällen oder pluvialen Überschwemmungen. Das ist die Art von Überschwemmung, die auftritt, wenn ein Sturm innerhalb kurzer Zeit mehrere Zentimeter Regen ablädt und die Entwässerungssysteme nicht mithalten können.
Für Grundstückseigentümer am Wasser ist diese Unterscheidung entscheidend. Ein Grundstück an einer schönen Bucht, einem Kanal, einer Küsteneinfahrt oder sogar einem See kann auf einer FEMA-Karte als geringes Risiko oder sogar außerhalb jeder Überschwemmungszone ausgewiesen sein. Die Karte irrt sich nicht in Bezug auf das Flussrisiko. Sie sagt lediglich nichts darüber aus, was passiert, wenn drei Zentimeter Regen in zwei Stunden fallen.
FEMA-Karten haben auch ein Altersproblem. Viele wurden vor Jahrzehnten erstellt und nicht aktualisiert, um Änderungen in der Landentwicklung, der Entwässerungsinfrastruktur oder den intensiveren Regenfällen der letzten Jahre Rechnung zu tragen.
Die Folgen des blinden Vertrauens in FEMA-Überschwemmungskarten zeigten sich 2017 während des Hurrikans Harvey in erschreckender Detailtreue. Ungefähr 150.000 Häuser in der Gegend von Houston wurden überflutet. Siebzig Prozent davon befanden sich in der FEMA-X-Zone, der Bezeichnung für Gebiete mit geringerem Überschwemmungsrisiko. Die meisten dieser Hausbesitzer hatten keine Überschwemmungsversicherung, weil die Karte (und in vielen Fällen ihr Kreditgeber und Versicherungsvertreter) ihnen sagte, dass sie keine brauchten. Harvey verursachte geschätzte 125 Milliarden US-Dollar Gesamtschäden.
Die Überschwemmung wurde nicht durch überlaufende Flüsse verursacht. Sie wurde durch Regenfälle verursacht. Harvey blieb tagelang über Houston und ließ eine fast unvorstellbare Menge Wasser auf eine Stadt fallen, die laut FEMA-Überschwemmungskarten keinen Grund hatte, mit dem zu rechnen, was geschah.
Grundstücke am Wasser sind einer ähnlichen Gefahr ausgesetzt. Die malerische Wasseraussicht, die das Grundstück wertvoll macht, ist auch ein geografisches Merkmal, das Wasser schnell konzentrieren kann, wenn Regenfälle die lokale Entwässerung überfordern.
Eine Überschwemmungsbewertung, die tatsächlich das vollständige Risikobild widerspiegelt, muss über das hinausgehen, was die FEMA bereitstellt. Das bedeutet die Integration von Regenfall- und anderen Überschwemmungsmodellen zusammen mit FEMA-Karten. Dazu gehören Modelle und Karten von NOAA und sogar lokalen, regionalen oder staatlichen Quellen. Zusätzlich zu NOAA, NASA und FEMA verwendet RiskFootprint™ Überschwemmungsmodelle von Fathom und Swiss Re, dieselben Werkzeuge, die von globalen Versicherern und Rückversicherern verwendet werden, um die Grundlage der FEMA zu erweitern und Grundstückseigentümern ein vollständiges Bild der Überschwemmungsgefahr für alle drei Mechanismen zu geben: Fluss-, Küsten- und Pluvialüberschwemmungen.
Aber die Überschwemmungsgefahr ist nur ein Teil des Bildes. Der andere kritische Faktor ist immer die Anfälligkeit eines Grundstücks, und diese hängt im Allgemeinen stark von einer Zahl ab: wie hoch das erste Stockwerk des Gebäudes über dem Boden liegt. Ein Haus am Wasser, das auf Pfählen steht und dessen erstes Stockwerk fünfzehn Fuß über dem Boden liegt, hat ein grundlegend anderes Überschwemmungsrisiko als ein Grundstück, dessen Haustür direkt auf eine Bodenplatte führt, selbst wenn beide auf einer FEMA- oder anderen Überschwemmungskarte identisch erscheinen. Mithilfe von KI und maschinellem Lernen, angewendet auf Google Street View und andere Bilder, verwendet RiskFootprint™ ein Tool, das die Höhe des ersten Stockwerks für über 300 Millionen US-Immobilien schätzt und die Analyse von der reinen Gefährdung zur tatsächlichen Gebäudeanfälligkeit verschiebt.
Slap bietet praktische Ratschläge für Eigentümer am Wasser, die ein klareres Bild ihres tatsächlichen Überschwemmungsrisikos erhalten möchten. Erstens: Betrachten Sie eine niedrige FEMA-X-Zonen-Einstufung nicht als Freispruch. Sie bedeutet, dass das Flussüberschwemmungsrisiko in Ihrer Gegend geringer ist. Sie sagt nichts über Regenüberschwemmungen aus. Zweitens: Prüfen Sie, ob Sie unabhängig von Ihrer FEMA-Zone eine Überschwemmungsversicherung haben. Die bundesstaatliche Überschwemmungsversicherung über das NFIP steht jedem US-Grundstückseigentümer zur Verfügung, unabhängig von der FEMA-Überschwemmungszone, in der sich das Grundstück befindet, und kostet weit weniger, als die meisten erwarten. Slap zahlt 700 $ pro Jahr für den Überschwemmungsschutz für sein eigenes Haus, das außerhalb einer FEMA-Überschwemmungszone liegt, aber das seine eigene RiskFootprint™-Bewertung als regenflutgefährdet durch den angrenzenden Golfplatz eingestuft hat. Drittens: Holen Sie sich eine RiskFootprint™-Grundstücksrisikobewertung, die eine Regenflutmodellierung beinhaltet, bevor Sie kaufen, verkaufen, refinanzieren oder Ihre Versicherung erneuern. Die Kenntnis Ihrer tatsächlichen Gefährdung für alle Überschwemmungsarten ist nicht nur nützliche Information. In einigen Bundesstaaten und nach sich entwickelnden Berufsstandards wird es zur Erwartung.
Eine vollständige Überschwemmungsrisikobewertung für jede US-Wohnimmobilie ist für 200 $ erhältlich unter riskfootprint.com/residential-product. Für Grundstückseigentümer am Wasser, die verstehen wollen, was ihre FEMA-Karte ihnen nicht zeigt, ist das ein kleiner Preis für ein vollständiges Bild.
