Bill Douglas, CEO von OpticWise, hat einen anhaltenden und teuren blinden Fleck in der Gewerbeimmobilienbranche beobachtet: die Verwechslung von Informationstechnologie (IT) und Betriebstechnologie (OT). Laut Douglas behandeln die meisten Eigentümergruppen diese beiden unterschiedlichen Kategorien als eine, indem sie OT-Entscheidungen an IT-Manager delegieren, denen die Ausbildung fehlt, um Gebäudesysteme effektiv zu verwalten.
IT verwaltet die organisatorische Infrastruktur wie Server, E-Mail, Identitätsmanagement und Firewall-Richtlinien – die Ebene, die Mitarbeiter mit Werkzeugen verbindet und Unternehmensdaten schützt. OT hingegen betreibt das Gebäude selbst: HLK-Systeme, Lichtsteuerungen, Zugangskontrolle, Parkraummanagement, Leckagesensoren, Aufzüge und die von ihnen erzeugten Daten. OT macht ein Gebäude effizient – oder verschwenderisch.
Wenn Eigentümergruppen fragen, wer für die Technologie in ihren Immobilien verantwortlich ist, melden sich oft IT-Manager, weil Niederspannungsverkabelung wie ihr Bereich aussieht. Auch Hausverwalter melden sich, weil das Gebäude ihre Verantwortung ist, während Asset-Manager sich auf Finanzberichte konzentrieren. Das Ergebnis ist ein Vakuum, in dem niemand wirklich für OT zuständig ist und Ineffizienz gedeiht.
Douglas erklärt, dass, wenn intern niemand OT besitzt, die Anbieter die Lücke füllen. Ein Generalunternehmer beendet ein Gebäude und übergibt Technologieentscheidungen an einen überlasteten Hausverwalter, der dann Lösungen auf Messen kauft, ohne eine übergeordnete Strategie. Im Laufe der Zeit hat ein typisches 23.000-Quadratmeter-Gebäude über ein Dutzend unverbundene Systeme, redundante Netzwerke und Daten, die über Anbieterplattformen verstreut und für den Eigentümer unzugänglich sind.
„Sie haben Strategien, um Gebäude zu bauen, zu kaufen, zu verkaufen, zu vermieten und die Mieteinnahmen zu steigern“, sagte Douglas. „Aber sie ignorieren oft das Digitale. Also regieren die Anbieter.“ Die Folge ist nicht nur Ineffizienz, sondern auch Datenverlust. Jedes System erzeugt Betriebsdaten, die dem Gebäudeeigentümer gehören, aber die Anbieter, die die Systeme verwalten, halten diese Daten, sodass der Eigentümer für Dienstleistungen bezahlt, ohne die daraus gewonnene Intelligenz zu erhalten.
Douglas betont, dass Hausverwalter, IT-Manager und Asset-Manager fähige Leute sind, aber Aufgaben außerhalb ihrer Ausbildung übernehmen müssen. „Wir bitten die falschen Leute, die richtigen Aufgaben zu erledigen“, sagte er. „Die Aufgabe eines Hausverwalters ist es, sich um Mieter zu kümmern und das Gebäude zu vermieten. Nicht, um Netzwerke zu verwalten, die sie nie entworfen haben und wahrscheinlich nicht dokumentieren können.“ Er verwendet eine Sportanalogie: Man würde einen Pitcher nicht als Pinch Hitter oder einen Running Back als Middle Linebacker einsetzen – sie könnten auf dieser Position stehen, aber nicht wie ein Spezialist spielen.
OT-Management erfordert eine digitale Strategie, einen digitalen Architekten und jemanden, der für die erzeugten Daten verantwortlich ist. Diese Rollen können externe Partner sein, aber sie müssen existieren, um die Lücke zu füllen. Das von Douglas und OpticWise-Gründer Drew Hall entwickelte Peak Property Performance-Framework bietet Eigentümern einen strukturierten Prozess, um ihre Systeme zu auditieren, zu verbinden, Daten zu sammeln und Leistung sowie Rentabilität zu verbessern.
Die Kosten der Ignoranz von OT sind klar: Energieeinsparungen kommen daher, dass man weiß, wann und wie Energie verbraucht wird, nicht durch die Anweisung an Hausverwalter, weniger zu verbrauchen. Versicherungsprämien sinken, wenn Eigentümer Wartungshistorie und Reaktionsprotokolle dokumentieren können. Die Mieterfahrung verbessert sich, wenn das Gebäude zuverlässig funktioniert und Probleme frühzeitig erkannt werden. Wenn OT nicht verwaltet wird, bleiben Lichter in leeren Gebäuden an, Wasserschäden bleiben unentdeckt und Systeme laufen jahrelang mit Standardeinstellungen.
„Sie verlieren die Kontrolle über Ihre Ausgaben“, sagte Douglas. „Und Sie verlieren die Daten, die Sie nutzen sollten, um effizienter zu arbeiten und mehr Umsatz zu erzielen.“ Die Daten sind bereits vorhanden, erzeugt von Systemen, die der Eigentümer bezahlt hat. Die Frage ist, ob jemand in der Lage ist, sie zu nutzen. Das ist kein IT-Problem und kein Problem der Hausverwaltung – es ist ein Strategieproblem, das damit beginnt, OT als eigene Disziplin mit eigenem Ertrag anzuerkennen.
