Die Zwangsvollstreckungsaktivität in Baltimore County, Maryland, steigt nicht nur – sie beschleunigt sich von einem Ausgangspunkt, der bereits stark erhöht war, so eine neue Analyse von Justin Mitchell, Gründer von Maryland Cash Home Buyers. Die Analyse, die auf Daten des Maryland DHCD Foreclosure Hot Spots basiert, zeigt einen Anstieg der Hot-Spot-Ereignisse um 30,2 % im Jahresvergleich, aber die auffälligere Zahl ist ein Sprung von 566,7 % in der Kategorie „Sehr hoch“, während die Kategorie „Hoch“ tatsächlich zurückging. Dies deutet darauf hin, dass der gesamte Nettoanstieg von Haushalten getrieben wird, die in die schwerste Kategorie wechseln.
Mitchells Einschätzung der zugrunde liegenden Treiber geht über die Schlagzeilen hinaus. Er argumentiert, dass Hausbesitzer in Maryland gleichzeitig zwei Inflationsstapel absorbieren: nationale Inflation, Rekordhauspreise und erhöhte Zinssätze, kombiniert mit Steuererhöhungen auf Landesebene und Lebenshaltungskostendruck durch politische Entscheidungen der letzten Jahre. „Ein Hausbesitzer, der vor zwei Jahren finanziell stabil aussah, kann leise in die Vorvollstreckung geraten, wenn beide Systeme gleichzeitig drücken“, sagte Mitchell. Das Ergebnis ist ein Segment von Hausbesitzern, die bei herkömmlichen Maßstäben nicht als notleidend erschienen, bis der kombinierte Druck eine Schwelle überschritt.
Die geografische Verteilung der Zwangsvollstreckungs-Hotspots im gesamten Baltimore County – von Dundalk im Osten bis Gwynn Oak und Windsor Mill im Westen und Owings Mills im Nordwesten – signalisiert einen systemischen Druck, der auf jede finanziell angespannte Arbeitnehmer- und Mittelschichtsgemeinschaft von Hausbesitzern trifft, unabhängig vom Standort. Mitchell beschreibt diese Gebiete als solche mit einem gemeinsamen Käuferprofil: Haushalte, die sich für Hypotheken qualifizierten, aber nur begrenzte finanzielle Polster hatten – nicht wohlhabend genug, um mehrjährige Kostensteigerungen aufzufangen, nicht einkommensschwach genug, um nie in den Hausbesitz eingestiegen zu sein. Diese „eingeklemmte Mitte“ ist die hauptsächlich betroffene Gruppe.
Die Verschärfung der Schweregrade in den Daten spiegelt wider, was passiert, wenn frühere Lösungsmöglichkeiten ausgeschöpft sind. „Was wir typischerweise bei Haushalten sehen, die die Kategorie ‚Sehr hoch‘ erreichen, ist, dass sie bereits Stundungs- und Änderungsoptionen durchlaufen haben und am Ende ihrer Möglichkeiten stehen“, sagte Mitchell. „Die Daten zeigen, wo der Druck ankommt. Was sie nicht zeigen, ist, dass dies weitgehend vorhersehbar war, angesichts des Kostenstapels, den diese Haushalte seit mehr als zwei Jahren ohne Entlastung getragen haben.“
Für Investoren, Betreiber und Dienstleister in Baltimore County deutet die Konzentration in der Kategorie „Sehr hoch“ auf ein Segment von Hausbesitzern hin, die frühere Lösungsphasen durchlaufen haben und deren Optionen zur Neige gehen. Dies verändert die Art der Gelegenheit und des Gesprächs, da Verkäufer, die spät im Vorvollstreckungsprozess ankommen, nur noch eine begrenzte Auswahl an Optionen haben. Für Hausbesitzer lautet Mitchells beständige Botschaft, dass frühes Handeln tendenziell mehr Wege offen hält, während Abwarten die Möglichkeiten einschränkt. Weitere Informationen über Vorvollstreckungszeitpläne und Lösungsoptionen in Maryland sind über das Pre-Foreclosure Resolution Program™ von MCHB erhältlich, und Details zur Arbeit des Unternehmens im gesamten County finden Sie auf der Service-Seite für Baltimore County.
