Investoren, die sekundäre und tertiäre Märkte im Mittleren Westen für die Kapitalallokation im Mehrfamilienhausbereich bewerten, filtern oft zuerst nach Bevölkerungsgröße. Nach diesem Maßstab fällt Sioux Falls, South Dakota, mit einer Metropolregion von etwa 300.000 Einwohnern normalerweise durch. Dieser Ansatz übersieht jedoch einen Markt, der seit vier Jahrzehnten ein beständiges Mietwachstum, nahezu Null-Forderungsausfälle im gesamten Mietbestand und Entwicklungskosten aufweist, die in größeren Metropolen schwer zu reproduzieren sind.
Die Tendenz, kleinere Märkte aufgrund von Bevölkerungszahlen abzutun, hat sich in den letzten Jahren verteuert, da Sonnengürtel- und Südstaaten-Märkte, die diese Filter passierten, mit erheblichem Überangebot und stockender Absorption zu kämpfen hatten. Sioux Falls und der Mittlere Westen hatten nicht mit solchen großflächigen Problemen zu kämpfen, die Werte drastisch mindern.
Zweieinhalb Prozent jährliches Mietwachstum, über vier Jahrzehnte gehalten, erzeugt keine Schlagzeilen. Für Investoren, die Mehrfamilienhäuser auf Vollzyklusbasis statt von Spitze zu Spitze bewerten, ist diese Beständigkeit wichtiger als die Wachstumszahlen, die Phoenix oder Austin in den Jahren 2021 und 2022 auszeichneten. Das Bild der Forderungsausfälle ist ebenso auffällig. In angeschlagenen städtischen Märkten können Forderungsausfälle 30 bis 40 Prozent der potenziellen Bruttomiete in leistungsschwachen Objekten betragen. Im gesamten Arbeitswohnungsmarkt von Sioux Falls berichten Betreiber von Forderungsausfällen, die bei oder nahe Null liegen. Die seltene versäumte Zahlung wird innerhalb eines Monats beglichen.
Dusten Hendrickson, ein in Sioux Falls ansässiger Wohnungsentwickler, der in fast zwei Jahrzehnten mehr als 1.300 Einheiten auf dem Markt geliefert hat, drückt es klar aus. „Es gibt hier fast keine Forderungsausfälle. Die Leute haben das Gefühl, dass sie die Miete zahlen sollten. Das kann man nicht von vielen Märkten sagen.“ Die Stadt liegt am Schnittpunkt der I-29 und I-90, ein Faktor, den Hendrickson für strukturell wichtig hält. „Man muss heutzutage an einer Autobahn liegen. Wenn man abseits der Autobahn ist, ist es sehr schwer zu wachsen. Sioux Falls liegt an zwei großen Autobahnen und ist in der Nähe von Minneapolis, Omaha und Des Moines.“
Drei Annahmen halten externes Kapital konsequent davon ab, diesen Markt ernsthaft zu betrachten. Die erste ist die Bevölkerungsgröße. Die MSA von Sioux Falls mit 300.000 Einwohnern gilt in den meisten Screening-Modellen als sub-institutionell. Die relevantere Zahl ist das erklärte Planungsziel der Stadt von 500.000 Einwohnern, gestützt durch vier Jahrzehnte ununterbrochenen Bevölkerungswachstums. Die zweite ist der Wohlstand. Sioux Falls ist die Finanztrust-Hauptstadt der USA. Das Trustrecht von South Dakota erlaubt ewige Trusts, ein Vorteil, den kein anderer Bundesstaat bietet, was eine bedeutende Konzentration von Finanzfirmen und vermögenden Privatpersonen in den Markt gezogen hat. Die dritte ist die Bildung. Die Arbeitskräfte sind hochgebildet, die Einkommensniveaus liegen über dem, was die Marktgröße vermuten lässt, und die bürgerliche Kultur in Bezug auf finanzielle Verpflichtungen ist ungewöhnlich stark.
In Sioux Falls kann eine neue Arbeitswohnungseinheit für etwa 160.000 US-Dollar gebaut werden und erzielt 1.200 bis 1.500 US-Dollar Miete pro Monat. Diese Zahlen ergeben eine Kostenbasis und eine Mietdeckungsquote, die in Primärmärkten oder in den Sonnengürtel-Metropolen, die in den letzten Jahren das meiste Entwicklungskapital anzogen, schwer zu erreichen sind. South Dakota ist ein Right-to-Work-Staat ohne Einkommenssteuer, mit vermieterfreundlichen Gesetzen und minimalen bürokratischen Hürden. Für Entwickler und Investoren, die in anderen Märkten an regulatorische Komplexität gewöhnt sind, ist das operative Umfeld ein materieller Vorteil.
Mailbox Money Real Estate hat in diesem Zeitraum Arbeitswohnungen in Sioux Falls und umliegenden Märkten des Mittleren Westens entwickelt. Projekte auf dem Markt wurden vor den geplanten Zeitplänen refinanziert, in einigen Fällen nach drei Jahren statt der prognostizierten fünf, und die wirtschaftliche Belegung hat die ursprünglichen Modelle konsequent übertroffen. Ein vollständiger Überblick über abgeschlossene Projekte ist verfügbar unter mailboxmoneyre.com/portfolio.
Sioux Falls ist nicht ohne Risiko. Die kalten Winter sind real. Die Bevölkerungsbasis wächst zwar, ist aber nach institutionellen Maßstäben nicht groß. Investoren, die Liquidität benötigen oder auf kurzfristige Wertsteigerungen abzielen, finden anderswo besser geeignete Märkte. Für Investoren, die prüfen, wo sie Mehrfamilienhauskapital für stabile, vorhersagbare Leistung über einen vollen Zyklus anlegen können, macht die Kombination aus beständigem Mietwachstum, nahezu Null-Forderungsausfällen, Baukosten unterhalb der Wiederbeschaffungskosten und einem vermieterfreundlichen regulatorischen Umfeld Sioux Falls einer genaueren Prüfung wert, als es die meisten institutionellen Screens derzeit zulassen.
