Akkreditierte Anleger mit einem Nettovermögen von Millionen treffen regelmäßig Investitionsentscheidungen, die sie in ihrem Hauptgeschäft niemals treffen würden. Sie investieren in Immobiliensyndizierungen basierend auf Vertrauen in eine Person statt auf Überprüfung der Fakten. Dann wundern sie sich, warum Geschäfte unterdurchschnittlich abschneiden, so Mor Milo, Mitgründer und CEO von Relli, einer PropTech-Plattform, die akkreditierte Anleger mit gewerblichen Immobiliensyndizierungsmöglichkeiten verbindet.
Milo, der sowohl mit Betreibern als auch mit Investoren auf der Plattform zusammenarbeitet, beobachtet, dass die meisten Kommanditisten (LPs) zögern, eine Due Diligence durchzuführen, weil sie außerhalb ihres Fachgebiets liegt. Dieses Zögern kostet Geld und offenbart ein grundlegendes Missverständnis darüber, was Due Diligence bei Immobilieninvestitionen eigentlich ist.
Investoren verbringen oft viel Zeit damit, Sponsorbeziehungen zu bewerten – sie nehmen an Abendessen teil, stellen Fragen und bauen Vertrauen auf. Sie nennen es Due Diligence, aber Milo argumentiert, dass es das nicht ist. „Ich denke, dass einzelne Anleger zu viel Zeit damit verbringen, sich darauf zu konzentrieren, wie sie sich mit der Marke verbunden fühlen“, erklärt Milo. „Es gibt viele Anleger, die blind in ein Geschäft einsteigen, weil sie sich mit der Beziehung wohl fühlen.“
Dieser Ansatz funktioniert, bis er es nicht tut. Milo nennt ein Beispiel eines Betreibers mit jahrelangem Erfolg und Milliarden unter Verwaltung, der bei einem einzelnen Objekt dramatisch falsche Underwriting-Annahmen getroffen hat. Das Geschäft wurde trotz starker Marktfundamentaldaten negativ. „Sie waren sehr fähig, dieses Geschäft zu vermieten, aber aufgrund schlechten Underwritings ist dieses Geschäft jetzt negativ“, stellt Milo fest. „Obwohl diese Person ein großartiger Vermarkter war und einen Haufen Geld eingesammelt hat, bedeutet das nicht, dass sie ein guter Betreiber ist.“
Der Unterschied ist wichtig: Ein Sponsor kann außergewöhnlich gut darin sein, Kapital zu beschaffen, und schrecklich darin, Immobilien zu betreiben. Vertrauen in die Person sagt nichts über die Qualität dieser Immobilienanalyse aus.
Professionelle Anleger verwenden Checklisten. Sie bewerten jede Gelegenheit nach denselben Kriterien und machen keine Ausnahmen, weil sie den Sponsor mögen. Milo empfiehlt, für jedes Geschäft eine Checkliste mit bestimmten Punkten zu haben, die als Barometer dafür dient, ob man das Geschäft mag, ähnlich wie bei einer Strategie für Aktienmarktinvestitionen.
Milo identifiziert drei kritische Checklistenkategorien: den Sponsor, das Geschäft und den Markt. Für den Sponsor sollten Anleger fragen, wer die Entscheidung trifft, wie viele Geschäfte sie abgeschlossen haben, was mit diesen Geschäften passiert ist, wie viele den vollen Zyklus durchlaufen haben, wie groß ihr Team ist und wie ihre Erfolgsbilanz in den letzten fünf Jahren aussieht. „Können sie beweisen, dass diese These richtig ist?“, fragt Milo und betont, dass man die gesamte Investitionsstrategie des Sponsors verstehen sollte, nicht nur das einzelne Geschäft.
Für das Geschäft sollten Anleger feststellen, ob es ihren Kriterien entspricht: Anlageklasse, Renditezeitraum, Zustand und mehr. Dann tiefer in die Wiederbeschaffungskosten und Annahmen eintauchen. Zum Beispiel in San Francisco, wenn ein Sponsor 350 Dollar pro Quadratfuß annimmt, während die Marktpreise bei 900 bis 1.000 Dollar liegen, ist das eine rote Flagge. Ebenso führen Annahmen von Mietsteigerungen von 2 % gegenüber 5 % jährlich zu massiven Unterschieden bei den Renditen.
In Bezug auf den Markt müssen Anleger beurteilen, ob die Marktbedingungen das Geschäft unterstützen werden. Wichtige Überlegungen sind, ob die Fremdfinanzierung fest oder variabel ist. Milo teilt ein Beispiel eines Betreibers, der eine Immobilie in einem starken Markt beschaffte, gut positionierte und hervorragende Betriebsergebnisse erzielte, aber die variabel verzinslichen Schulden wurden unkontrollierbar, als die Zinsen stiegen, und verwandelten das Geschäft trotz perfekter Ausführung in einen Verlust. „Man sollte auf den Markt schauen und sagen: Okay, passt dieses Produkt zum Markt, passt dieses Produkt zur geografischen Gemeinschaft“, rät Milo.
Die meisten Anleger überschätzen ihr Wissen über Immobiliensyndizierungen. Finanzberater, die mit Aktien und Anleihen hervorragend sind, vertrauen Sponsoren oft in einer Weise, wie sie Aktienemittenten niemals vertrauen würden. „Sie kennen Indexfonds und Investmentfonds. Sie erwarten, dass die Person, die ihnen das Geschäft verkauft, mehr über diese Anlageklasse weiß als sie selbst“, beobachtet Milo. „Also verlassen sie sich auf diese Leute, weil sie ihnen vertrauen, anstatt ‚Vertraue, aber überprüfe‘.“
Vor einer Investition schlägt Milo vor, drei Fragen zu stellen: Haben Sie eine schriftliche Anlagestrategie, die nicht von einem bestimmten Geschäft abhängt? Haben Sie eine Checkliste mit bestimmten Punkten, die Sie für jede Gelegenheit bewerten? Werden Sie Geschäfte ablehnen, die Ihre Kriterien nicht erfüllen, selbst wenn Sie den Sponsor mögen? Wenn die Antwort auf eine dieser Fragen nein lautet, betreiben Sie keine Due Diligence – Sie treffen eine emotionale Entscheidung, die als Analyse verkleidet ist.
Immobiliensyndizierungen bieten echte Möglichkeiten für diversifizierte Portfolios, aber nur, wenn Anleger die gleiche analytische Strenge anwenden, die sie auch anderswo verwenden. Vertrauen Sie dem Sponsor, aber überprüfen Sie alles.
