Larry Gotcher, Inhaber und Makler von Resource Realty Group in Ann Arbor, Michigan, verfolgt den Erwerb von neun Apartmentkomplexen im Großraum Detroit mit einer kontraintuitiven Strategie: Er zielt auf Immobilien ab, die nach Abzug aller Kosten und Kreditdienstleistungen keinen Cashflow generieren. Die konventionelle Weisheit im gewerblichen Immobiliensektor verlangt nach sofortigem positivem Cashflow, doch Gotcher argumentiert, dass dieser Ansatz Investoren erhebliche Chancen kostet.
Die Strategie basiert auf Steuervorteilen, die Gewinne ermöglichen, selbst wenn der monatliche Cashflow flach bleibt. Abschreibungsabzüge, Cost Segregation – eine Methode zur Beschleunigung der Abschreibung durch Neuklassifizierung von Gebäudekomponenten – und Hypothekenzinsabschreibungen generieren Buchverluste, die steuerpflichtige Einkünfte aus anderen Quellen ausgleichen. Eine Immobilie, die sich auf Cashflow-Basis kostendeckend trägt, kann dennoch bedeutende Renditen nach Steuern liefern, insbesondere für Investoren mit erheblichen Einkünften aus anderen Geschäftsbereichen.
Gotcher betont, dass eine präzise Modellierung entscheidend für den Erfolg dieses Ansatzes ist. Leerstandsquoten, Verwaltungsgebühren und Instandhaltungskosten müssen vor dem Erwerb genau kalkuliert werden, da es keinen monatlichen Cashflow-Puffer für operative Fehler gibt. „Wenn ich keinen monatlichen Cashflow habe, der etwas ausmacht, dann muss ich sicherstellen, dass alle meine anderen Zahlen stimmen“, sagt er.
Der Großraum Detroit bietet besondere Vorteile für dieses kostendeckende Erwerbsmodell. Die Mieten in Südost-Michigan sind seit Jahrzehnten stetig gestiegen, was zuverlässige Wertsteigerungen schafft. Nationale Investoren, einschließlich Kapital aus New York, haben zunehmend den Mehrfamilienbestand der Region im Visier, da steigende Mieten die Immobilienwerte nach oben treiben und heutige kostendeckende Geschäfte zu zukünftigen Eigenkapitalereignissen machen können. Gotcher hatte ursprünglich sein Mietportfolio abgebaut, kehrte jedoch aufgrund kreativer Finanzierungsstrukturen zurück, die große Erwerbe attraktiv machten.
Gotchers Ansatz stellt auch einen weiteren Investoreninstinkt infrage: das Verlangen nach spektakulären Gewinnen bei jeder Transaktion. „Man muss nicht bei jedem Deal den Jackpot knacken“, argumentiert er. „Ich würde lieber mehr Transaktionen abschließen und jedes Mal ein bisschen gewinnen. Am Ende gewinnt man größer, weil man mehr Immobilien besitzt.“ Mit Branchenerfahrung seit 1991 und jährlichen gewerblichen Immobilienabschlüssen zwischen 100 und 150 Millionen US-Dollar behält Gotcher eine nicht verhandelbare Bedingung bei: Immobilien dürfen nach Kreditdienstleistungen nicht cashflow-negativ sein.
Die breitere Implikation dieser Strategie adressiert, was Gotcher als marktweites Problem übermäßiger Selektivität sieht. Investoren, die hohe Kapitalisierungszinssätze, sofortigen Cashflow und perfekte Bedingungen fordern, könnten Chancen verpassen, während Immobilien in den Portfolios anderer an Wert gewinnen. „Der Schlüssel ist, so viel Immobilien wie möglich zu besitzen“, sagt Gotcher. „Und wenn man zu wählerisch ist, was man kauft, wird man nicht sehr viel Immobilien erwerben.“
Für Investoren, die bereit sind, traditionelle Geschäftsmetriken zu überdenken – indem sie sofortigen Cashflow gegen Steuereffizienz, Wertsteigerungspotenzial und Portfoliogröße eintauschen – könnte der aktuelle Mehrfamilienmarkt in Detroit Chancen bieten, die heute unscheinbar erscheinen, sich aber im Nachhinein als wertvoll erweisen könnten. Weitere Informationen über Gotchers Unternehmen finden Sie unter www.resourcerealtygroupmi.com.
