Courtney Poulos, Gründerin und CEO von ACME Real Estate in Los Angeles, behauptet, dass jüngste direkte Partnerschaften zwischen großen Maklerbüros und Inseratsplattformen einen Machtwechsel beschleunigen, der die Kontrolle über Inseratsdaten von Maklern zu Technologieunternehmen verlagert. Mit 20 Jahren Erfahrung im Aufbau eines Boutique-Maklerbüros hat Poulos beobachtet, wie Makler zunehmend an Boden verlieren, wenn es darum geht, zu kontrollieren, wie ihre Inserate verbreitet und monetarisiert werden – ein Trend, der ihrer Meinung nach ohne strukturelle Veränderungen dauerhaft werden könnte.
Das grundlegende Problem besteht laut Poulos darin, dass Makler die Kosten für die Erstellung von Inseratsinhalten tragen, aber kaum Mitspracherecht bei deren Nutzung haben. Makler finanzieren professionelle Fotografie, Staging, Videos und Marketingmaterialien, während Verkäufer die Nutzung ihrer Objektinformationen autorisieren. Multiple Listing Services (MLS) aggregieren die Daten, und Plattformen verteilen sie dann. „Jeder erhebt Anspruch auf die Daten, aber diejenigen, die sie erstellen und die Immobilien besitzen, haben am wenigsten Mitspracherecht bei ihrer Nutzung“, sagt sie. Diese Fragmentierung wird durch die Existenz von mehr als 1.100 separaten MLS-Systemen im ganzen Land verschärft, die jeweils unter unterschiedlichen Regeln und Standards arbeiten, was Maklern eine einheitliche Stimme bei Verhandlungen mit nationalen Plattformen verwehrt.
Die finanzielle Vereinbarung im Zentrum dieses Streits zeigt ein erhebliches Ungleichgewicht: MLS erheben Gebühren von Plattformen im Austausch für den Zugang zu Inseratsdaten, während Makler alle Vorabkosten für die Erstellung dieser Inhalte tragen. Wenn ein Inserat nicht verkauft wird, trägt der Makler einen Totalverlust bei Fotografie, Video und Marketingausgaben, während die MLS bereits bezahlt wurden. Für Boutique-Maklerbüros wie ACME Real Estate, die 2024 mit 35 Maklern Umsätze von 155 Millionen US-Dollar erzielten, ist dieses Ungleichgewicht besonders gravierend. Poulos argumentiert, dass wenn Plattformen MLS für den Zugang zu von Maklern erstellten Daten bezahlen, Makler an Gesprächen über die Verteilung dieser Einnahmen beteiligt werden sollten.
Poulos setzt sich dafür ein, die MLS-Systeme des Landes in einer einzigen landesweiten Plattform zu konsolidieren, die allen lizenzierten Maklern unabhängig von ihrem Standort zugänglich ist. Ein einheitliches System würde Daten über Märkte hinweg standardisieren und Maklern die Verhandlungsmacht geben, die ihnen derzeit fehlt. Diese Konsolidierung würde praktische Herausforderungen angehen, wie mehrere Mitgliedschaften, inkonsistente Gebührenstrukturen und inkompatible Datenstandards, mit denen Makler konfrontiert sind, die bundesstaatenübergreifend arbeiten. Weitere Informationen zu MLS-Konsolidierungsbemühungen finden Sie unter https://www.nar.realtor.
Die derzeit angekündigten direkten Partnerschaftsvereinbarungen zwischen großen Maklerbüros und Inseratsplattformen setzen Präzedenzfälle, die die Inseratsverteilung für Jahre prägen werden. Poulos stellt die Frage, ob diese Deals Maklerbüros echte Kontrolle über ihre Daten geben oder lediglich bestehende Vereinbarungen formalisieren, bei denen Plattformen die Verteilungsautorität behalten. „Der wahre Test ist, ob diese Deals dazu führen, dass Makler mehr Mitspracherecht bei der Vermarktung ihrer Inserate haben, oder ob es sich nur um neue Vereinbarungen handelt, die die Plattformkontrolle aufrechterhalten“, sagt sie. Für unabhängige und Boutique-Maklerbüros sind die Konsequenzen konkret: Wenn große nationale Unternehmen exklusive oder bevorzugte Plattformbeziehungen festschreiben, werden kleinere Maklerbüros mit einem strukturellen Nachteil konkurrieren.
Die Konsolidierung von MLS-Systemen zu einer einzigen nationalen Plattform würde die Zusammenarbeit von Organisationen erfordern, die von der aktuellen Struktur profitieren, darunter bestehende MLS-Organisationen, Landesverbände und große Maklerbüros. Poulos räumt dieses Hindernis ein, argumentiert aber, dass die Kosten des Nichtstuns höher sind. Ohne strukturelle Veränderungen werden Makler weiterhin die Kosten für die Inhaltserstellung tragen, während Plattformen die Kontrolle über die Verteilung konsolidieren. Sie rät Maklern, darauf zu achten, wo sich die Verhandlungsmacht konzentriert, und betont, dass kollektives Handeln durch ein restrukturiertes nationales System der Mechanismus ist, der Ergebnisse ändern könnte. Poulos erwartet, dass die nächsten 12 bis 18 Monate entscheidend sein werden, da die derzeit verhandelten Deals Präzedenzfälle setzen werden, die den Immobilienmarkt für das nächste Jahrzehnt prägen.
