Ben Roper, ein auf das Wachstum von Real Estate Investment Trusts und Section-721-Austausche spezialisierter Immobilieninvestmentexperte, betont die zunehmende Bedeutung von UPREIT-Transaktionen als praktikable Alternative zu traditionellen Veräußerungen von Mehrfamilienhäusern. Roper arbeitet eng mit Eigentümern und Entwicklern von Mehrfamilienhäusern zusammen, die langfristige, steuereffiziente Übergangsstrategien erkunden, einschließlich der Einbringung von Immobilien in einen REIT im Austausch gegen Operating-Partnership-Anteile anstatt eines direkten Verkaufs.
Für viele Eigentümer ist die traditionelle Entscheidung zwischen Verkauf oder Halten zu einschränkend, so Roper. UPREITs bieten eine dritte Option, die es Eigentümern ermöglicht, ihre wirtschaftliche Beteiligung beizubehalten, Kapitalertragssteuern aufzuschieben und Risiken zu diversifizieren, ohne sich vollständig zurückzuziehen. Dieser Ansatz adressiert mehrere Herausforderungen, mit denen Eigentümer von Mehrfamilienhäusern konfrontiert sind, wenn ihre Vermögenswerte reifen, darunter hohe latente Kapitalerträge, zunehmende operative Komplexität und Unsicherheit bezüglich des Reinvestitionszeitpunkts.
UPREIT-Strukturen wurden historisch mit großen institutionellen Plattformen assoziiert, aber Roper sagt, dass sich dies ändert, insbesondere da private Eigentümer von Mehrfamilienhäusern nach anspruchsvolleren Lösungen für Nachfolgeplanung, Portfoliodiversifizierung und langfristige Einkommensgenerierung suchen. Im Laufe seiner Arbeit im REIT-Wachstum und strukturierten Transaktionen hat Roper mehrere erfolgreiche Drittpartei-UPREIT-Einbringungen unterstützt und direkt mit unabhängigen Eigentümern zusammengearbeitet, um steuereffiziente Übergänge zu strukturieren, die mit langfristigen Zielen übereinstimmen.
„Das sind keine theoretischen Konstrukte mehr“, sagte Roper. „Eigentümer wählen aktiv UPREITs, weil sie reale Probleme lösen, einschließlich Steuern, Konzentrationsrisiken, Nachlassplanung und Timing.“ Diese Aktivität fällt mit einem breiteren Anstieg der UPREIT-Adaption zusammen. Im Jahr 2025 verzeichnete Capital Square sein aktivstes Jahr in der Unternehmensgeschichte, übertraf 1 Milliarde US-Dollar an Veräußerungen und führte eine Rekordzahl an UPREIT-Transaktionen durch. Während des Jahres verdoppelte der Capital Square Housing Trust nahezu seinen Bruttovermögenswert und vollendete fünf UPREIT-Akquisitionen, einschließlich mehrerer Drittpartei-Ganzimmobilien-Einbringungen von unabhängigen Eigentümern.
Eine UPREIT-Transaktion ermöglicht es einem Eigentümer, eine Immobilie in einen REIT einzubringen und dafür OP-Anteile zu erhalten, was mehrere potenzielle Vorteile bietet: Steueraufschub gemäß Internal Revenue Code Section 721, fortgesetzte Teilhabe an der Wertsteigerung von Immobilien durch REIT-Beteiligung, Portfoliodiversifizierung über ein einzelnes Asset oder einen einzelnen Markt hinaus, potenzielle Liquidität über die Zeit anstatt eines einmaligen Exit-Ereignisses sowie Flexibilität in Nachlass- und Nachfolgeplanung. „Für Eigentümer, die Jahre damit verbracht haben, Wert aufzubauen, stellt sich die Frage, wie sie intelligent übergangen können“, sagte Roper. „UPREITs ermöglichen es ihnen, sich operativ zurückzuziehen, während sie wirtschaftlich investiert bleiben.“
Roper betont, dass UPREIT-Transaktionen Geduld, Aufklärung und Übereinstimmung erfordern und nicht für jede Situation geeignet sind. „Diese Gespräche brauchen Zeit“, sagte er, „erfordern das Verständnis des Steuerprofils, des Zeitplans und der Prioritäten eines Eigentümers, bevor überhaupt über die Struktur gesprochen wird.“ Seine Rolle besteht oft darin, Eigentümer Monate im Voraus einzubinden, ihnen bei der Bewertung zu helfen, ob ein UPREIT mit ihren langfristigen Zielen übereinstimmt, und sie mit Klarheit und Disziplin durch den Prozess zu führen. „Vertrauen ist wichtig“, sagte Roper und merkte an, dass die Leute nicht nach einem Verkaufsgespräch suchen, sondern nach jemandem, der die Abwägungen versteht und zur richtigen Zeit ausführen kann.
Da Zinssätze, Marktzyklen und Steuerpolitik sich weiterentwickeln, glaubt Roper, dass UPREITs eine zunehmend wichtige Rolle in der Exit-Landschaft für Mehrfamilienhäuser spielen werden, insbesondere für Eigentümer, die Alternativen zu steuerpflichtigen Verkäufen oder 1031-Austauschen suchen. „Bei UPREITs geht es nicht darum, den Markt zu timen“, sagte er, „sondern darum, die Struktur mit der Absicht in Einklang zu bringen.“ Roper ermutigt Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, frühzeitig mit dem Lernen über strukturierte Exit-Optionen zu beginnen, lange bevor ein Verkauf unmittelbar bevorsteht, und merkt an, dass die besten Ergebnisse erzielt werden, wenn Eigentümer früh planen und die größte Flexibilität haben.
