Während politische Schlagzeilen sich auf Zölle konzentrieren, identifiziert die Immobilienexpertin Courtney Poulos aus Los Angeles grundlegendere wirtschaftliche Kräfte, die den Wohnungsmarkt prägen. Die Gründerin und CEO von ACME Real Estate stellt die populäre Branchenerzählung von "2026: Der große Wohnungsmarkt-Reset" infrage und deutet an, dass Zinsen und COVID-bedingte Preisdynamiken die tatsächlichen Hemmnisse für Marktbewegungen darstellen.
Poulos hinterfragt, ob 2026 einen echten Reset oder eher brancheninternen Wunschdenken darstellt, und weist darauf hin, dass jüngste Zölle die Kosten für Neubauten um etwa 17.500 US-Dollar erhöht haben, während umfassendere Wohnungsreformen unklar bleiben. Auf ihrem Heimatmarkt in Los Angeles, wo Neubauten nicht den dominierenden Wohnungsbestand ausmachen, berichtet sie, dass Bauunternehmer keine signifikanten Zollauswirkungen festgestellt haben. Derzeit verkauft sie ein Neubauprojekt, bei dem der Entwickler bestätigt, dass Zölle die Kosten nicht wesentlich beeinflusst haben.
Die eigentliche Einschränkung der Marktaktivität geht laut Poulos auf die Wirtschaftspolitik der Pandemiezeit zurück. Sie erklärt, dass Billionen von Dollar, die während COVID-19 gedruckt und in die Wirtschaft gepumpt wurden – ohne Pläne für deren Auswirkungen auf Wohnungspreise – Erschwinglichkeitsprobleme geschaffen haben, die über Zolleffekte hinausgehen. Der aktuelle Markt sieht sich einem grundlegenden Missverhältnis gegenüber: zwischen den Erwartungen von Verkäufern, basierend auf Käufen während des COVID-Booms, und der Erschwinglichkeit für Käufer bei aktuellen Zinssätzen.
„Menschen, die während COVID Häuser gekauft haben, taten dies mit billigem Geld und niedrigen Zinsen und trieben die Werte auf ein Niveau, das es jetzt, bei höheren Zinsen, schwieriger macht, diese Häuser zu verkaufen“, erläutert Poulos. Dies schaffe, wie sie es beschreibt, eine „Sperre“: Verkäufer stehen vor potenziellen Verlusten bei Häusern, die mit Hypotheken unter 3 % gekauft wurden, während Käufer sich dieselben Preise bei Zinsen von 6–7 % nicht leisten können – was zu stagnierendem Angebot führt.
Poulos glaubt, dass Lösungen in kreativen Finanzierungsoptionen und realistischen Zinsanpassungen liegen, nicht in dramatischen Marktresets. Sie verweist auf Zinsabkäufe, bei denen Entwickler Hypothekenzinsen mit Bauherren-Gutschriften vorauszahlen, sodass Käufer in den ersten Jahren oder lebenslang niedrigere Zinsen zahlen. Kürzlich habe sie Zinsen im Fünferbereich bei siebenjährigen variablen Jumbo-Hypotheken beobachtet, was darauf hindeute, dass solche Zinsen zögerliche Marktteilnehmer motivieren könnten.
„Wenn die Zinsen im Fünferbereich liegen, werden all jene, die noch abwarten, aktiv werden“, sagt Poulos. Die Herausforderung bestehe darin, Zinssenkungen so zu gestalten, dass sie das Angebot freisetzen, ohne durch zu niedrige Zinsen Inflation auszulösen.
Entgegen düsterer Prognosen berichtet Poulos von vorsichtig optimistischen Marktsignalen. Sie beobachtet zurückkehrende Käufer, die im Herbst nicht aktiv waren – sowohl Käufer, die des Wartens müde sind, als auch Verkäufer, die bereit sind, Preise anzupassen, um Geschäfte zu ermöglichen. Ein kürzliches Objekt erhielt 19 Angebote und wurde für 300.000 US-Dollar über dem Angebotspreis verkauft, statt der üblichen 400.000 US-Dollar Prämie, was zeigt, dass Käufer Obergrenzen basierend auf Kreditkosten setzen.
„Dieser Herbst, sogar bis in den November, der normalerweise die ruhigere Zeit einläutet, brachte einen Aufschwung an Käufer-Enthusiasmus“, bemerkt Poulos. Sie hostet den Podcast „The Clean Close“, der Immobiliennachrichten und Trends behandelt und diese Marktdynamiken vertieft.
Zur Reset-Erzählung für 2026 sagt Poulos: „Ich sehe die Wahrheit nicht in dieser Stimmung, aber ich spüre Optimismus auf unserem Markt.“ Was sie beobachtet, sei weder Reset, Crash noch Boom, sondern Märkte, die sich anpassen, während Teilnehmer mit den aktuellen Realitäten arbeiten, statt auf perfekte Bedingungen zu warten. Mit zurückkehrenden Käufern, realistischeren Verkäufern und allmählich besseren Zinsen betont Poulos die Bedeutung von Wohnungszugang für Vermögensaufbau.
„Ich hoffe, dass wir den American Dream weiterleben können, denn ich glaube, es ist der beste Weg, Vermögen für Menschen aufzubauen, die nicht bereits wohlhabend sind“, schließt sie und deutet an, dass die aktuellen Marktrealitäten konstruktiver sein könnten als dramatische Prognosen.
