50-Jahres-Hypothekenprodukte stehen in der Kritik, weil sie den Eigenkapitalaufbau untergraben

Vorschläge für 50-Jahres-Hypothekenprodukte als Lösungen für die Wohnungserschwinglichkeit stoßen auf Skepsis bei Immobilienfinanzierungsexperten, die argumentieren, dass verlängerte Laufzeiten die vermögensbildende Funktion von Wohneigentum untergraben, obwohl sie die monatliche Zahlungsbelastung reduzieren. Scott Spelker, Gründer von The Spelker Team, der auf Immobilienmärkten tätig ist, analysierte die Eigenkapitalauswirkungen einer Verlängerung der Hypothekenlaufzeiten über die derzeit im Wohnungsbaukreditgeschäft dominierende Standardstruktur von 30 Jahren hinaus.

„Niedrigere monatliche Raten bedeuten, dass mehr Menschen sich Häuser leisten können, die sie sich sonst nicht leisten könnten“, räumt Spelker ein. „Aber diese Lösung könnte genau den Menschen schaden, denen sie helfen soll.“ Eine Hypothek von 1 Million Dollar zu 6 % Zinsen verdeutlicht die Kompromisse. Bei einer Laufzeit von 30 Jahren sind monatliche Raten von etwa 6.000 Dollar erforderlich, während eine 50-Jahres-Laufzeit die monatlichen Verpflichtungen auf etwa 5.200 Dollar reduziert, was eine monatliche Ersparnis von 700 bis 800 Dollar bedeutet.

Tilgungspläne zeigen jedoch erhebliche langfristige Kosten auf. Nach 30 Jahren Zahlungen auf eine 50-Jahres-Hypothek bleiben etwa 750.000 Dollar an Restschuld bestehen. Die insgesamt über die volle 50-Jahres-Laufzeit gezahlten Zinsen belaufen sich auf etwa 2 Millionen Dollar im Vergleich zu 1 Million Dollar für ein 30-Jahres-Darlehen. „Sie haben 30 Jahre lang gezahlt und kaum etwas an der Restschuld getilgt“, bemerkt Spelker. „Über die gesamte 50-Jahres-Laufzeit zahlen Sie etwa doppelt so viel Zinsen wie bei einem 30-Jahres-Darlehen.“

Der Unterschied im Eigenkapitalaufbau zeigt sich am deutlichsten in typischen Halteperioden. Nach 10 Jahren bei einer 30-Jahres-Hypothek schafft die Tilgung etwa 75.000 Dollar Eigenkapital. Eine 50-Jahres-Hypothek generiert im gleichen Zeitraum etwa 17.000 Dollar Eigenkapital. „Wenn Sie verkaufen und in Ihr nächstes Haus ziehen, beeinflusst dieser Unterschied erheblich, was Sie sich als Nächstes leisten können“, erklärt Spelker.

Der Vermögensaufbaumechanismus von Wohneigentum basiert auf erzwungenem Sparen durch obligatorische Hypothekenzahlungen. Im Gegensatz zu freiwilligen Investitionsbeiträgen, die Kreditnehmer bei finanziellen Engpässen möglicherweise auslassen, haben Hypothekenverpflichtungen Priorität, um Kreditschäden zu vermeiden. „Jeden Monat zahlen Sie diese Hypothekenrate. Sie wollen keine schlechte Bonität, also priorisieren Sie sie“, sagt Spelker. „Mit der Zeit bauen Sie Eigenkapital auf, ohne aktive Investitionsentscheidungen treffen zu müssen.“

Die 50-Jahres-Hypothekenstruktur untergräbt diese Vermögensakkumulation. „Sie zahlen jahrzehntelang Raten mit minimalem Eigenkapitalaufbau“, stellt Spelker fest. „Im Wesentlichen mieten Sie von der Bank zu einem außerordentlich hohen Preis.“ Die Renditen von Immobilieninvestitionen hängen maßgeblich von der Hebelwirkung ab, die Wertsteigerungen verstärkt. Eine Immobilie im Wert von 1 Million Dollar, die mit 10 % Eigenkapital gekauft wird und jährlich um 3 % an Wert gewinnt, generiert 30.000 Dollar Wertsteigerung, was einer Rendite von 30 % auf das investierte Kapital vor steuerbegünstigter Behandlung entspricht.

„Deshalb schneiden Immobilien historisch gesehen besser ab, trotz relativ moderater Wertsteigerungsraten“, erklärt Spelker. „Aber das funktioniert nur, wenn Sie tatsächlich Eigenkapital aufbauen.“ Verlängerte Hypothekenlaufzeiten mindern diesen Vorteil, indem sie die Tilgung verlangsamen, die über die Zeit gehebelte Positionen in eigenes Eigenkapital umwandelt. Für Kreditnehmer, die eine monatliche Ratensenkung von 700 Dollar benötigen, um einen Kauf zu finanzieren, empfiehlt Spelker, die Immobilienpreisziele zu überdenken, anstatt die Darlehenslaufzeiten zu verlängern.

„Wenn Sie sich übernehmen, um sich ein Haus leisten zu können, und dieser monatliche Unterschied von 700 Dollar entscheidend ist, würde ich Sie ermutigen zu überlegen, ob Sie sich nicht zu viel Haus kaufen“, sagt er. „Immobilien bleiben eine fantastische Investition, aber nur, wenn Sie mit der Zeit bedeutendes Eigenkapital aufbauen.“ Der Kauf günstigerer Immobilien mit tragbaren 30-Jahres-Hypothekenraten führt zu besseren langfristigen Vermögensergebnissen als die Überdehnung bei teureren Immobilien, die längere Laufzeiten erfordern.

Kreditnehmer, die sich höhere monatliche Raten bei 30-Jahres-Hypotheken leisten können, erzielen laut Spelkers Analyse bessere Ergebnisse, als 50-Jahres-Laufzeiten zu wählen und die Zahlungsdifferenzen zu investieren. Selbst bei einer angenommenen Rendite von 8 % auf die investierten Ersparnisse aus den Raten begünstigen der Eigenkapitalaufbau und die Gesamtzinskostendifferenz kürzere Hypothekenlaufzeiten für Vermögensaufbauzwecke.

Die Diskussion über 50-Jahres-Hypotheken entsteht vor dem Hintergrund von Erschwinglichkeitsproblemen auf dem Wohnungsmarkt in Märkten, in denen die Immobilienpreise schneller gestiegen sind als das Einkommenswachstum, was Finanzierungsbarrieren für Erstkäufer und Haushalte mit mittlerem Einkommen schafft. Befürworter argumentieren, dass verlängerte Laufzeiten Marktzugang für Käufer bieten, die sonst ausgeschlossen wären, während Kritiker behaupten, dass diese Strukturen langfristige finanzielle Belastungen schaffen, die die kurzfristigen Erschwinglichkeitsgewinne überwiegen.

Traditionelle 30-jährige Festzinshypotheken dominieren das US-Wohnungsbaukreditgeschäft und unterscheiden die amerikanische Wohnungsfinanzierung von internationalen Märkten, wo kürzere Laufzeiten, variable Zinssätze oder Balloon Payments häufiger vorkommen. Die vermögensbildende Funktion von Wohneigentum hängt vom Eigenkapitalaufbau durch Tilgung ab, der die Wertsteigerung der Immobilie ergänzt und so ein Nettovermögenswachstum schafft, das historisch gesehen das größte Vermögen für Haushalte der Mittelschicht darstellt.