MSCI erwartet nun, dass Zwangsversteigerungen von Wohnanlagen in der zweiten Hälfte des Jahres 2026 zunehmen werden, konzentriert auf Deals aus den Jahren 2021 und 2022. Diese wurden am Markthoch mit fünfjährigen Darlehen finanziert, die nun in ein gesunkenes Wertumfeld hinein auslaufen, bedingt durch schwächere Mieten, höhere Ausgaben und Kapitalisierungszinsen, die mit den Zinssätzen gestiegen sind. Die Phase des „Extend and Pretend“, die viele dieser Deals zusätzliche zwei Jahre über Wasser hielt, neigt sich dem Ende zu.
Für Käufer, Kreditgeber und Zwangsverwalter ist die praktische Frage nicht, ob die Not eintritt. Sondern wie eine Übernahme tatsächlich aussieht, sobald die Schlüssel den Besitzer wechseln. Ron Kutas, CEO von OneWall Communities, verwendet den Großteil seiner Akquisitions-Pipeline genau auf solche Situationen. Viele der Objekte, die sein Team bewerten soll, stammen nun von Kreditgebern, deren Darlehen bereits fällig sind oder bis Ende 2026 fällig werden.
Warum diese Deals selten sauber sind
Ein Fälligkeitsausfall ist fast nie der Fall einer gesunden Immobilie, die zufällig mehr schuldet, als sie wert ist. In der Regel steckt eine Notgeschichte dahinter. „Diese Darlehens-Fälligkeitsausfälle sind nie sauber“, sagt Kutas. Die nützlichere Frage sei, ob die derzeitige Eigentümergruppe oder der Kreditgeber das Kapital habe, um tatsächlich eine Wende zu finanzieren. In das Management einer Immobilie einzusteigen, die nicht rekapitalisiert werden kann, sei das schlechteste Ergebnis für alle, denn keine noch so große operative Fähigkeit repariert ein Gebäude, hinter dem kein Geld steht.
Der Zustand der Immobilie hängt auch stark davon ab, wie sie in den Ausfall geraten ist. Eine Immobilie, deren Eigentümer kürzlich erkannt hat, dass eine Refinanzierung nicht stattfinden wird, könnte nur ein oder zwei Monate mit Zahlungen und Serviceverträgen im Rückstand sein. Eine Immobilie, die sich durch ein einjähriges Zwangsversteigerungsverfahren quälte, während ein Betreiber die ganze Zeit Geld abzweigte, ist ein völlig anderes Kaliber.
Die Todesspirale
Kutas beschreibt eine erkennbare Abfolge bei Immobilien, die zwei zusätzliche Jahre künstlich am Leben gehalten wurden. Zuerst werden Dienstleister nicht mehr bezahlt. Eigentümer strecken ihre Verbindlichkeiten und versprechen Zahlungen, die nicht kommen, und nach einigen Monaten stellen die Dienstleister einfach ihre Arbeit ein. Aufgeschobene Instandhaltung summiert sich dann schnell. Von dort aus verstärkt sich der Niedergang selbst. Dienstleistungen lassen nach, also ziehen zahlende Mieter aus. Die Mieter, die bleiben, sind oft die, die nicht zahlen, und ihre Räumung hinterlässt Wohnungen in schlechtem Zustand. Es gibt kein Kapital, um diese Wohnungen zu renovieren, und kein Vermietungspersonal, um sie zu füllen. Jedes Problem macht das nächste schlimmer.
Die ersten neunzig Tage
Der Instinkt vieler neuer Eigentümer ist es, schnell bei der Miete zu handeln. Kutas sieht das als den teuersten frühen Fehler, weil der Zeitrahmen länger ist, als Käufer erwarten. Schätzungsweise dauert es etwa 90 Tage, um die wirklichen Probleme zu verstehen, weitere 90, um einen Plan festzulegen, und etwa ein Jahr, um ihn umzusetzen. Es gibt keine Silberkugel, weder bei OneWall noch anderswo, die das verkürzt.
Die frühe operative Arbeit ist prosaischer als eine Mietliste. OneWall beginnt mit der Außenwirkung, dem ersten, was ein Interessent sieht: Landschaftsgestaltung, ob der Pool offen und sauber ist, ob Tore und Sicherheit funktionieren, ob Beschilderung und Dachrinnen abfallen. Die Innenarbeiten erfolgen dann Wohnung für Wohnung, priorisiert nach dem, was der lokale Markt tatsächlich vermietet. Wenn die meisten Anfragen nach Zweizimmerwohnungen gehen, renoviert das Team eine Handvoll Zweizimmerwohnungen, vermietet sie und geht erst dann zur nächsten Charge über, anstatt das gesamte Kapital auf einmal auszugeben.
Der Reibungspunkt
Ein Großteil der Spannungen zwischen Eigentümern und Verwaltern in einer Wende läuft darauf hinaus, was „bereit“ bedeutet. Ein Eigentümer geht durch eine Wohnung und sieht eine schnelle Reinigung und ein paar kleine Reparaturen. Kutas weist darauf hin, dass Interessenten nicht so mieten. Sie wollen eine Wohnung, die wirklich bezugsfertig ist, und Marktmiete für eine Wohnung zu zahlen, die nur halb fertig aussieht, tun Mieter nicht.
Für Eigentümer, die der Fälligkeit noch entgegensehen
Für einen kapitalschwachen, aber grundsoliden Eigentümer lautet Kutas' Rat, frühzeitig das Gespräch mit dem Kreditgeber zu suchen. Kreditgeber wollen die Immobilie nicht besitzen; sie wollen zurückgezahlt werden. Ein Eigentümer, der einen glaubwürdigen Plan vorlegt und dem Kreditgeber einen Platz am Tisch einräumt, bevor etwas kaputtgeht, findet tendenziell einen willigen Partner. Ein Eigentümer, der schweigt, bis es zu spät ist, hat das Vertrauen des Kreditgebers meist schon verloren.
Da bis Ende 2026 mehr Darlehen aus dem Jahr 2021 fällig werden, wird sich der Abstand zwischen Betreibern, die eine echte Wende umsetzen können, und Käufern, die lediglich die aufgeschobene Instandhaltung anderer erben, wahrscheinlich vergrößern. Die Gelegenheit in diesem Zyklus ist real, aber sie begünstigt die Parteien, die verstehen, wie lange die Arbeit tatsächlich dauert.
