Arkansas hat sich den Ruf erworben, einer der vermieterfreundlichsten Bundesstaaten des Landes zu sein, mit Gesetzen, die Eigentümer bei Räumungsfristen, aufgegebenem Eigentum und dem Fehlen von Mietpreisbindung begünstigen. Doch laut Jerry Larkowski, Managing Broker bei ESQ. Realty Group, LLC in Little Rock und zugelassener Rechtsanwalt, erstreckt sich diese Freundlichkeit nicht auf die Missachtung von Kautionsvorschriften. Larkowski, der auch Eigentümer von Mietimmobilien ist, warnt, dass Fehler bei der Kaution echte finanzielle Konsequenzen haben können, insbesondere für auswärtige Investoren, die auf lokale Hausverwaltungen setzen.
Das Gesetz von Arkansas begrenzt die Kaution auf zwei Monatsmieten. Die Kautionsregeln des Gesetzes gelten nicht für einen einzelnen Eigentümer mit fünf oder weniger Mieteinheiten, es sei denn, diese Einheiten werden von einem Dritten gegen Gebühr verwaltet. Diese Ausnahme ist entscheidend: Die meisten auswärtigen Eigentümer beauftragen eine lokale Hausverwaltung, was bedeutet, dass die Kautionsregeln in der Regel für sie gelten, auch wenn sie nur ein oder zwei Häuser besitzen. Larkowski stellt fest, dass die überwiegende Mehrheit der auswärtigen Investoren, die er sieht, lokale Hausverwaltungsgesellschaften nutzt, die die Kautionen für sie verwalten. Diejenigen, die aus einem anderen Bundesstaat selbst verwalten, benötigen einen Plan für die Verwahrung und Rückzahlung dieses Geldes.
Obwohl das Gesetz von Arkansas Vermieter nicht verpflichtet, Kautionen auf einem separaten Konto zu halten, empfiehlt Larkowski dies. "Es wäre ratsam, dieses Geld auf einem anderen Konto zu halten als auf den Bankkonten, die sie für den Einzug von Mieten und die Bezahlung von Ausgaben verwenden", sagt er. "Der Grund dafür ist, dass Sie in der Lage sein müssen, diese Kautionen zurückzuzahlen, wenn die Mieter ausziehen." Eine Kaution, die für eine Dachreparatur oder eine Hypothekenzahlung ausgegeben wurde, wird dem Mieter immer noch geschuldet, und wenn sie separat gehalten wird, ist es einfacher, sie rechtzeitig zurückzugeben.
Ein weiterer häufiger Fehler ist, die Kaution als letzte Monatsmiete zu behandeln. Larkowski sagt, dass dies nur funktioniert, wenn beide Seiten zustimmen. Die Kaution ist kein Ersatz für die letzte Mietzahlung. Das Gesetz von Arkansas verlangt, dass der Vermieter innerhalb von 60 Tagen nach Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe des Besitzes durch den Mieter die Kaution zurückzahlt. Abzüge für unbezahlte Miete oder Schäden, die durch die Nichteinhaltung des Mietvertrags durch den Mieter entstanden sind, müssen in einer schriftlichen Mitteilung, die mit dem verbleibenden Saldo versandt wird, aufgeschlüsselt werden. Zum Beispiel muss ein Vermieter, der eine Kaution von 2.000 US-Dollar hält und Reparaturkosten von 1.100 US-Dollar hat, die verbleibenden 900 US-Dollar an den Mieter zurückzahlen. Ein Mieter, der nachweist, dass Geld unrechtmäßig einbehalten wurde, kann den doppelten Betrag plus Anwaltskosten zurückfordern.
Manchmal übersteigen die Schäden die Kaution, und Vermieter können auf den Restbetrag klagen. Aber Larkowski sagt, dass dies selten sinnvoll ist. "Es ist wirklich schwierig, Geld von Leuten zu bekommen, selbst wenn sie gewinnen", sagt er. "Bis sie einen Anwalt engagiert und Gerichtsgebühren und Zustellungsgebühren bezahlt und Zeit aus ihrem Tag genommen haben, ist es für die meisten einfach nicht worth it." Das macht die Kaution, die Einzugsinspektion und die Mieterprüfung zum echten Schutz des Vermieters.
Für Investoren, die Mietimmobilien in Zentral-Arkansas bewerten, sind aktuelle Angebote ein Ausgangspunkt, aber ein klarer Kautionsprozess sollte Teil des Plans sein, bevor der erste Mietvertrag unterzeichnet wird. In einem Staat, der Vermietern erheblichen Spielraum lässt, bleibt die Kaution einer der wenigen Bereiche, in denen das Gesetz eine Quittung verlangt. Die Nichteinhaltung der Regeln kann ein vermieterfreundliches Umfeld in einen kostspieligen Rechtsstreit verwandeln.
