Während sich der Immobilienmarkt im Fairfield County, Connecticut, auf den Herbst 2026 zubewegt, lässt er sich nicht einfach charakterisieren. Einige Häuser ziehen mehrere Angebote über dem Angebotspreis an, während andere im selben County – und manchmal sogar im selben Ort – auf dem Markt liegen bleiben. Laut Kristin Egmont, einer Immobilienmaklerin von Coldwell Banker Realty mit Sitz in Trumbull, die seit 2003 lizenziert und aktiv ist, ist das Verständnis dieser Spaltung das Wichtigste, was ein Verkäufer vor der Listung in diesem Herbst tun kann.
„Käufer werden immer noch um ein gut vorbereitetes und korrekt bepreistes Haus konkurrieren, aber sie konkurrieren nicht automatisch um alles“, sagte Egmont. „Ein Haus kann mehrere Angebote anziehen, während ein anderes liegen bleibt, weil der Preis nicht seinen Zustand oder die noch zu erledigenden Arbeiten widerspiegelt.“
Egmont beschreibt den aktuellen Markt als nachgebend, wobei die Bedingungen je nach Ort, Preisklasse und Objekttyp stark variieren. In Westport, so sagt sie, bleibt der Wettbewerb stark und Häuser gehen immer noch über dem Angebotspreis weg. In Trumbull arbeitete sie kürzlich mit Käufern zusammen, die zwei Jahre lang nach dem richtigen Haus gesucht hatten, es für 1,3 Millionen Dollar fanden und dann wegen der Zinsentwicklung pausierten. Gleichzeitig erhielt ein Haus, das sie in der Preisklasse um 700.000 Dollar listete, gut positioniert und korrekt bepreist, mehrere Angebote.
„Die Dinge werden definitiv weicher, nicht in dem Ausmaß wie in den nationalen Schlagzeilen, aber Connecticut beginnt es ein wenig zu spüren“, sagte sie. „Ein starker Markt macht eine Strategie nicht überflüssig. Verkäufer hören ‚heißer Markt‘ und nehmen manchmal an, dass jeder Preis funktioniert.“
Käufer verhandeln auch mehr als noch vor ein paar Jahren. „Inspektionen sind real, Inspektionsverhandlungen sind real, sie finden immer noch statt“, sagte Egmont. Käufer schauen über die Küche hinaus auf das Alter des Daches, den Zustand der Haustechnik und auf aufgeschobene Instandhaltung, die nach dem Abschluss zu ihren Kosten werden könnte.
Egmont zieht eine klare Grenze zwischen den Verkäufern, die starke Ergebnisse erzielen, und denen, die den Prozess als frustrierend empfinden. „Die Verkäufer, die gut abschneiden, verstehen, wo ihr Haus im Markt steht“, sagte sie. „Sie bereiten vor, sie bepreisen es im Wettbewerb mit den richtigen Vergleichsobjekten und sie machen es Käufern leichter, es zu sehen. Die Verkäufer, die Schwierigkeiten haben, bepreisen ihr Haus oft basierend darauf, was sie netto brauchen, was sie für Renovierungen ausgegeben haben oder auf dem höchsten Verkauf, von dem sie in der Nachbarschaft gehört haben.“
„Diese Dinge sind persönlich wichtig“, fügte sie hinzu, „aber sie begründen nicht unbedingt den Marktwert.“
Sie verweist auf ein aktuelles Angebot, das nach zwei Wochen am Markt ein Angebot über dem Angebotspreis erhielt. Trotzdem fragten sich die Verkäufer, warum es nicht mehrere Angebote gab, und verglichen es mit einem Verkauf von früher im Jahr. „Der Preis ist ein Moment in der Zeit“, sagte Egmont. „Es war Sommer, es war ein anderer Markt, es war ein anderes Haus, es war eine andere Preisklasse. Es gibt so viele Variablen, die dazu führen, dass ein Haus mehrere Angebote erhält.“
Egmont weist darauf hin, dass der August-Bericht für Fairfield County zeigte, dass Einfamilienhäuser durchschnittlich zu 103 Prozent des Angebotspreises verkauft wurden. Sie ist vorsichtig, wie Verkäufer diese Zahl interpretieren. „Das bedeutet nicht, dass jeder Verkäufer ein Angebot über dem Angebotspreis erhält“, sagte sie.
Für Egmont ist der wertvollste Moment in jedem Verkauf derjenige, bevor ein Käufer überhaupt durch die Tür geht. „Ich sage Verkäufern, dass ihre stärkste Verhandlungsposition vor der ersten Besichtigung beginnt“, sagte sie. „Die Vorbereitung, die Preisgestaltung und der Marktstart arbeiten zusammen. Wenn wir diese erste Gelegenheit verpassen, können wir die nächsten Wochen damit verbringen, die Aufmerksamkeit der Käufer zurückzugewinnen.“
Das bedeutet nicht eine komplette Renovierung. Egmont arbeitet mit Verkäufern an Reparaturen, Home Staging, Beleuchtung und Fotografie und konzentriert sich auf die Punkte, die einen Käufer am ehesten zögern lassen. Kürzlich richtete sie ein leerstehendes Objekt in Trumbull mit ungewöhnlichem Grundriss ein, damit Käufer sehen konnten, wie jeder Raum genutzt werden könnte und wo ihre Möbel hinkommen würden. „Menschen kaufen aufgrund von Emotionen“, sagte sie. „Eine schöne Präsentation weckt ihr Interesse, aber der Zustand und der Wert helfen ihnen, weiterzugehen.“
Mehr darüber, wie Egmont ein Angebot vorbereitet und startet, finden Sie auf ihrer Seite zum Verkäuferprozess.
Die Implikationen für Verkäufer sind klar: In einem Markt, in dem die Ergebnisse von Block zu Block variieren, wird ein Einheitsansatz wahrscheinlich nicht erfolgreich sein. Verkäufer, die in Vorbereitung und genaue Preisgestaltung investieren, können möglicherweise immer noch wettbewerbsfähige Angebote erhalten, während diejenigen, die sich auf veraltete Annahmen verlassen, längere Marktzeiten und Preissenkungen riskieren. Für Käufer bedeutet die Verschiebung mehr Spielraum für Verhandlungen über Inspektionspunkte und Zustand, aber gut präsentierte Häuser in begehrten Gegenden werden weiterhin Aufmerksamkeit erregen.
