Private und Hartgeldkredite haben oft ein schlechtes Image aufgrund von Zinssätzen, die im Vergleich zu traditionellen Bankdarlehen hoch erscheinen. Laut H. Jack Miller, Gründer von Gelt Financial, einem nationalen privaten Kreditgeber mit fast vier Jahrzehnten Erfahrung, gehen die tatsächlichen Kosten von Kapital jedoch weit über den Zinssatz in einem Kreditdokument hinaus. Miller behauptet, dass Kreditnehmer, die Privatkapital allein aufgrund eines 12-%-Zinssatzes ablehnen, oft durch versteckte Kosten oder verpasste Gelegenheiten mehr bezahlen.
Miller identifiziert das, was er die „Tony-Soprano-Wahrnehmung“ der privaten Kreditvergabe nennt, bei der die Branche unfair mit Kredithaierei oder verzweifelten Kreditnehmern assoziiert wird. „Die Realität ist das genaue Gegenteil“, sagt er. „Unsere Kreditnehmer sind uns so dankbar. Wir kommen in vier oder fünf Tagen durch, wenn alle anderen Nein gesagt oder ihnen gesagt haben, sie sollen zwei Monate warten.“ Er verweist auf Elon Musk als Beispiel: Der reichste Mensch der Welt leiht sich nicht zu 6 %, sondern beschafft Kapital durch Private Equity und Venture-Finanzierung, wo die Kosten – wenn man das aufgegebene Eigenkapital berücksichtigt – oft 12 % übersteigen.
Die wahre Alternative zu Privatkapital, so Miller, ist oft teurer. Er beschreibt ein häufiges Szenario, in dem ein lokaler Investor eine Immobilie findet, die Arbeit benötigt, aber kein Bargeld hat. Anstatt zu 12 % von einem privaten Kreditgeber zu leihen, holen sie ein Familienmitglied, das Finanzierung im Austausch für die Hälfte des Gewinns bereitstellt. „Das ist, was die Leute für die akzeptable Option halten“, sagt Miller. „Aber wenn man die Wirtschaftlichkeit betrachtet, ist es weitaus teurer, 50 Prozent seines Gewinns aufzugeben, als das Geld zu 12 Prozent zu leihen. Und man muss für den Rest seines Lebens bei jedem Abendessen mit dieser Person umgehen.“ Der Fehler, betont er, besteht darin, den Zinssatz als die Gesamtkosten des Kapitals zu betrachten, ohne zu berücksichtigen, was der Deal einbringt oder was man für einen niedrigeren nominalen Zinssatz aufgibt.
Gelt Financial überlebte die Finanzkrise von 2008, und Miller beschreibt die Nachwirkungen als klärend. „Wir sind alles durchgegangen, was schiefgelaufen ist, und haben gefragt, wo wir Geld verloren haben und wo nicht. Was wir fanden, war, dass wir keinen Cent verloren haben, wenn wir diszipliniert blieben. Jeder einzelne Verlust kam von Ausnahmen.“ Er zieht einen Unterschied zwischen Gelt und neueren Akteuren auf dem privaten Kreditmarkt, von denen die meisten noch nie einen signifikanten Abschwung durchgemacht haben. Die Disziplin, die aus dem Überleben der Großen Rezession resultiert, kann nicht durch eine gute Serie von Deals repliziert werden.
Der strukturelle Wandel in der Immobilienfinanzierung ist laut Miller dauerhaft. Banken sind restriktiver geworden, mit strengeren regulatorischen Anforderungen und längeren Genehmigungszeiten. In der Zwischenzeit ist Privatkapital ausgefeilter und zugänglicher geworden. Für zeitkritische Deals, Brückentransaktionen und Kreditnehmer, deren Profile nicht in Bankschablonen passen, ist Privatkapital zunehmend die erste Wahl. „Sophisticated Betreiber verstehen, dass, wenn der Deal zu den Kapitalkosten funktioniert, die Kapitalkosten nicht das Problem sind.“ Die Erfolgsbilanz von Gelt Financial über Hunderte von abgeschlossenen Deals spiegelt diese Logik in der Praxis wider: schnelle, flexible Finanzierung für Kreditnehmer, die bei Deals, die numerisch Sinn ergeben, schnell handeln müssen.
Gelt Financial LLC ist ein nationaler privater Kreditgeber und Käufer notleidender Kredite mit über 37 Jahren Erfahrung in den Bereichen Gewerbe- und Investmentimmobilien. Das Unternehmen ist in 37 Bundesstaaten tätig und bietet Brückenfinanzierung, Zwangsversteigerungs-Bailout-Darlehen und den Erwerb notleidender Kredite für Immobilieninvestoren, Betreiber und Institutionen. Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Finanz- oder Anlageberatung dar.
