Neubauten sind in MLS-Daten seit Langem unterrepräsentiert, da es eine grundlegende Diskrepanz zwischen der Funktionsweise von Multiple Listing Services und der tatsächlichen Verkaufspraxis von Bauträgern gibt, so Branchenexperten. Bill Gaul, CEO von Builders Update und Vorsitzender des RESO Data Dictionary New Construction Subcommittee, erklärt, dass die MLS-Infrastruktur für Wiederverkaufstransaktionen konzipiert wurde und nie für bauspezifische Verkaufsprozesse ausgelegt war. „Es ist wie der Versuch, einen runden Pflock in ein quadratisches Loch zu stecken“, sagt Gaul.
Die Folgen sind für Makler und Käufer spürbar. Makler zeigen oft ein im MLS gefundenes Objekt, nur um dann eine Siedlung mit mehreren nahezu identischen Modellen zu entdecken, die jeweils eigene Preisstrategien und Bauzeitpläne haben. Diese Verwirrung rührt von grundlegenden terminologischen Unstimmigkeiten her: Begriffe wie „im Bau“, „zu bauen“ und „schnell beziehbar“ werden in verschiedenen Systemen unterschiedlich verwendet. Gaul arbeitete ein Jahr lang im RESO-Unterausschuss, um diese Begriffe zu standardisieren, und erzielte einen Konsens, der seiner Aussage nach nun „für Bauträger nutzbar“ ist.
Bauträger haben auch strategische Gründe, selektiv zu listen. Wenn ein Haus im MLS gelistet wird, wird der Verkaufspreis in der Regel bei Abschluss offengelegt, was die Preisgestaltung innerhalb einer Siedlung mit ähnlichen Einheiten erschweren kann. Gaul vergleicht dies mit einem Autohaus: Wenn Käufer den genauen Preis für dasselbe Fahrzeug wüssten, würden Verhandlungen bei diesem Betrag beginnen. Bauträger ziehen es vor, jede Transaktion vertraulich zu behandeln, um ihre Preisverhandlungsmacht zu wahren. „Bauträger werden nur ihr Musterhaus und vielleicht ein paar andere Modelle eintragen“, sagt Gaul. „Sie werden nicht alles eintragen.“ Infolgedessen bilden MLS-Systeme den Neubau-Bestand unzureichend ab, und Käufer, die auf MLS-basierte Suchen angewiesen sind, verpassen verfügbare Häuser.
Das Problem der Datenstandards wird durch einen Mangel an spezifischer Schulung für Makler im Neubausektor verschärft. Die Zulassungsprogramme konzentrieren sich auf Wiederverkaufstransaktionen, nicht auf Bauzeitpläne, Grundrisse oder Bauträgerverträge. „Den Maklern wird nicht beigebracht, wie man Neubauten verkauft“, merkt Gaul an. Diese Lücke wirkt sich darauf aus, wie Makler Besuche von Käufern handhaben; Gaul empfiehlt Maklern, jeden Bauträger in ihrem Markt zu besuchen, bevor sie mit einem Käufer arbeiten, um frühzeitig den besten Treffer zu identifizieren.
Builders Update adressiert diese Probleme, indem es Daten direkt von den Bauträgern bereitstellt und Drittanbieter-Aggregatoren umgeht. Die Plattform versieht jedes Inserat mit einem Zeitstempel und führt Qualitätskontrollen durch, wobei Fehler wie ein Haus, das mit 1.500 $ statt 1,5 Millionen $ gelistet ist, erkannt werden. Da sich Baufortschritt und Preise schnell ändern, können Daten, die mehrere Zwischenstationen durchlaufen, bereits veraltet sein, wenn sie den Verbraucher erreichen. „Wir wollen die reine Quelle für Neubaudaten werden“, sagt Gaul.
Die Plattform bedient derzeit etwa 858.000 Makler in den USA und expandiert international; sie ist in neun Sprachen und neun Währungen verfügbar. Durch eine kürzlich geschlossene Partnerschaft mit dem globalen MLS-Netzwerk GDX möchte Gaul US-Neubau-Bestand mit Käufern in Lateinamerika, Europa und darüber hinaus verbinden. Builders Update arbeitet parallel zu bestehenden MLS-Systemen, anstatt sie zu ersetzen, und seine Effektivität hängt von der Teilnahme der Bauträger ab.
Die von Gaul vorangetriebenen Änderungen im RESO-Datenwörterbuch wurden vom Unterausschuss zur Abstimmung an ein breiteres Gremium weitergeleitet, wo Organisationen, die sich weniger auf Neubauten konzentrieren, Widerstand leisten könnten. Da Bauträger einen wachsenden Anteil am verfügbaren Bestand ausmachen, werden Käufer, die über MLS-basierte Tools suchen, weiterhin ein unvollständiges Bild sehen, bis die Standards vollständig angepasst sind.
