In dem Moment, in dem ein Immobilieninvestor seine erste K-1-Partnerschaftssteuererklärung erhält, nehmen viele an, dass etwas schiefgelaufen ist. Das Dokument zeigt einen Verlust, während das Bankkonto Ausschüttungen zeigt. Dieser scheinbare Widerspruch verwirrt viele Investoren in Mehrfamilienhäuser und führt dazu, dass sie eines der wertvollsten Merkmale von Investitionen in Mehrfamilienhäuser falsch interpretieren, so Steven Libman, Gründer von Investing With Purpose™.
Libman sagt, dass diese Diskrepanz zwischen Papierverlusten und echtem Geld eines der häufigsten Verwirrungspunkte ist, auf die er stößt. Sie rührt von einer tief verwurzelten Assoziation zwischen dem Wort „Verlust“ und tatsächlichem finanziellen Schaden her. Bei Immobilien signalisiert ein K-1-Verlust in der Regel das Gegenteil: einen Steuervorteil, der den Cashflow und das langfristige Vermögen eines Anlegers verbessern kann.
Die Mechanismen beginnen mit der Abschreibung. Das Steuergesetz erlaubt Eigentümern, den Verschleiß eines Gebäudes im Laufe der Zeit abzuschreiben, obwohl für diesen Verschleiß nie ein Scheck ausgestellt wird. Bei Wohnimmobilien verteilt der Standard-Abschreibungsplan diese Abschreibung über 27,5 Jahre. Eine Cost-Segregation-Studie, ein technischer Bericht, der die Immobilie in ihre einzelnen Komponenten zerlegt, kann identifizieren, welche Elemente für kürzere Abschreibungszeiträume von fünf, sieben oder 15 Jahren in Frage kommen. Bei 100% Bonusabschreibung kann alles, was auf einem Zeitplan von 15 Jahren oder weniger liegt, vollständig in das erste Jahr gezogen werden.
Das Ergebnis ist, dass eine Immobilie echte, positive Cashflows erzeugen kann, tatsächliche Einzahlungen auf Konten, während sie gleichzeitig einen Steuerverlust produziert, der ausreicht, um dieses Einkommen vollständig abzuschirmen. „Wenn wir darauf trainiert sind, bei Verlust zu denken, denken wir: ‚Oh nein, ich habe Geld verloren‘“, sagt Libman. „Und bei Immobilien bedeutet ein K-1-Verlust normalerweise das Gegenteil von dem, was im wirklichen Leben passiert. Es bedeutet nur, dass es sich um einen nicht zahlungswirksamen Aufwand handelt.“ Die K-1 selbst verbindet die Abschreibung der Immobilie mit der Steuererklärung des einzelnen Investors. Es ist ein Partnerschaftssteuerdokument, ein Teil des Einkommens, der Verluste und Abzüge der Partnerschaft, der direkt in die persönliche Steuererklärung des Investors fließt. Die Cost-Segregation-Studie erzeugt die Verluste; die K-1 liefert sie.
Libman sagt, dass Anleger am häufigsten Wert hinterlassen, indem sie falsch verstehen, was mit Verlusten passiert, die sie nicht sofort nutzen können. Die Annahme ist, dass ungenutzte Verluste verfallen. Laut Libman tun sie das nicht. Wenn ein Anleger in einem bestimmten Jahr K-1-Verluste in Höhe von 150.000 US-Dollar erzielt, aber nur 100.000 US-Dollar steuerpflichtiges Einkommen zum Ausgleich hat, verschwinden die restlichen 50.000 US-Dollar nicht. Sie werden unbegrenzt vorgetragen und können in zukünftigen Jahren zum Ausgleich von Einkommen verwendet werden. Diese Vortragsfunktion verwandelt die Abschreibung von einem einjährigen Vorteil in einen langfristigen Steuerwert. „Diese werden auf unbestimmte Zeit vorgetragen, so dass sie auch in Zukunft Einkommen ausgleichen können, nicht nur in diesem Jahr“, sagt Libman. „Es ist nicht so, dass man sie verliert, wenn man sie nicht nutzt. Man darf sie behalten.“
Ein Anleger, der im Laufe der Zeit ein Portfolio von Mehrfamilienhäusern aufbaut, kann einen wachsenden Pool von vorgetragenen Verlusten ansammeln, der auch lange nach der ursprünglichen Abschreibung weiterhin Einkommen abschirmt. Libman beschreibt dies als einen Zinseszinseffekt, nicht auf die Verluste selbst, sondern auf das Kapital, das sonst für Steuern gezahlt worden wäre und stattdessen reinvestiert wird. „Es ist teilweise eine Stundung. Es ist kein Zauberstab“, sagt Libman, „aber wenn man keine Steuern zahlt und das Geld weiter wachsen kann, während man die Abschreibung nutzt, kann man sein Nettovermögen viel schneller steigen sehen.“
Die Fähigkeit, K-1-Verluste zu nutzen, hängt stark von der individuellen Steuersituation ab, und genau hier machen viele Menschen kostspielige Annahmen. Der IRS unterscheidet zwischen passivem und aktivem Einkommen, und die meisten Immobilienverluste werden als passiv eingestuft, was bedeutet, dass sie normalerweise nur andere passive Einkünfte ausgleichen können, nicht aber Lohneinkünfte aus einem Arbeitsverhältnis. Für diejenigen mit einem Arbeitsverhältnis schafft dies eine Einschränkung. Libman weist jedoch auf eine Strategie hin, die dieses Bild verändern kann: die Klassifizierung als Immobilienprofi. Nach den IRS-Regeln kann ein Steuerzahler, der mindestens 750 Stunden pro Jahr in Immobilienaktivitäten verbringt, nicht unbedingt als lizenzierter Makler, sondern als Investor, Betreiber oder Eigentümer von Kurzzeitvermietungen, möglicherweise für eine Behandlung qualifiziert sein, die es ermöglicht, diese Verluste mit anderen Einkünften zu verrechnen, einschließlich Lohneinkünften, wenn er gemeinsam mit einem qualifizierten Ehepartner veranlagt wird. „Wenn Sie einen Ehepartner mit Lohneinkommen haben und Sie ein Immobilienprofi sind, dann kann diese Abschreibung tatsächlich einen Teil des Lohneinkommens ausgleichen, weil Sie verheiratet sind und gemeinsam veranlagen“, sagt Libman.
Diejenigen, die diese Regeln nicht verstehen, unterschätzen möglicherweise den Wert ihrer K-1-Verluste oder wenden sie falsch an und schaffen so Compliance-Risiken. Bei Investing With Purpose führt Libman zufolge die Firma Cost-Segregation-Studien als Standardbestandteil des Akquisitionsprozesses durch, was die Abschreibungen generiert, die in die K-1-Formulare einfließen. Die Firma behandelt die resultierenden Steuervorteile als einen zusätzlichen Vorteil, der auf die eigenständige Investitionsbasis der Immobilie aufgesetzt wird, nicht als Ersatz dafür. „Wir bewerten die Immobilie als eigenständig, und dann ist der Steuervorteil sozusagen das i-Tüpfelchen“, sagt Libman. „Wir machen es nie zu einem Teil unserer Annahmen bei der Bewertung.“
Libman merkt an, dass die Abschreibung die Steuerschuld nicht dauerhaft beseitigt. Beim Verkauf eines Vermögenswerts gibt es eine Nachversteuerung; der IRS holt sich einen Teil des Vorteils zurück. Aber diejenigen, die im selben Jahr, in dem sie verkaufen, eine neue Immobilie kaufen, erzeugen neue Abschreibungen, was Libman als einen gestapelten Steuervorteil beschreibt, der den Zyklus fortsetzt. Für diejenigen, die K-1-Dokumente als Papierkram und nicht als Strategie betrachten, sagt Libman, dass das Verständnis dieser Mechanismen eine Grundvoraussetzung für verantwortungsvolles Kapitalmanagement ist.
