Die Wohnungsbaugesetzgebung in Hawaii konzentriert sich oft auf die Dichte, aber für Entwickler, die Projekte in Honolulu kalkulieren, ist die entscheidendere Variable, ob ein Projekt ohne Ermessensspielraum genehmigt werden kann. Bill 18, eingebracht von Stadtratsvizepräsidentin Andria Tupola, hat genau aus diesem Grund Aufmerksamkeit erregt: Es würde die Reichweite des Affordable Rental Housing-Programms nach Kapitel 32 – bekannt als Bill 7 nach der Verordnung von 2019, die es begründete – auf die Zonierungsbezirke Apartment, Apartment Mixed-Use, Business und Business Mixed-Use sowie auf den Apartment-Precinct von Waikiki ausweiten.
Das Programm bietet bereits gelockerte Zonierungsstandards, Grundsteuererleichterungen und Gebührenbefreiungen im Gegenzug dafür, dass mindestens 80 Prozent der Wohneinheiten für mindestens 15 Jahre zu Mieten vermietet werden, die für Haushalte mit einem Einkommen von höchstens 100 Prozent des Gebietsmedianeinkommens erschwinglich sind. Für 2026 liegt diese Schwelle bei 93.400 US-Dollar für eine Einzelperson und bei 133.400 US-Dollar für eine vierköpfige Familie. Aufeinanderfolgende Entwürfe haben auch Grundstücksflächenbeschränkungen behandelt, die pauschale Höhenbegrenzung von 60 Fuß durch die nach der zugrunde liegenden Zonierung zulässige Höhe ersetzt, zusätzliche Einheiten in der Nähe von gut bedienten Bushaltestellen innerhalb des Primary Urban Center Development Plan-Gebiets erlaubt und die Regeln für die maximale Quadratmeterzahl über alle Wohnungskonfigurationen hinweg aufgehoben.
Der Großteil der marktüblichen Wohnbebauung auf Oahu durchläuft derzeit das 201H-Verfahren, das als eine Form der Spot-Zonierung fungiert. Entwickler navigieren durch Nachbarschaftsbeiräte, öffentliche Anhörungen und eine Konsultationsphase, deren Ausgang zum Zeitpunkt der Kapitalbindung nicht vorhersehbar ist. Die Anforderung ist im Prinzip vernünftig, aber die Unsicherheit wird konservativ eingepreist, weil ein Entwickler, der Land durch einen unbestimmten Genehmigungszeitraum trägt, Kosten ohne definierten Endpunkt gegenübersteht.
„Es bringt viel Unsicherheit in den Prozess“, sagt Mike Perkins von The Bratton Team bei Colliers International Hawaii. Was Bill 18 ändern würde, ist, dass Projekte nach Kapitel 32 direkt zum Baugenehmigungsverfahren übergehen würden, was Entwicklern von Anfang an Sicherheit gibt. Diese Sicherheit verkürzt die Zeitschiene, senkt die Carry-Kosten und reduziert die Kapitalkosten über ein Projekt hinweg. Ein kürzerer, vorhersehbarerer Weg erweitert auch den Kreis des Kapitals, das bereit ist, sich zu beteiligen, weil das Risiko zu einem Bau- und Vermietungsrisiko statt zu einem politischen Risiko wird. „Das allein würde helfen, den Prozess zu beschleunigen“, sagt Perkins.
Es steht viel auf dem Spiel. Die Aktualisierung 2024 der Hawaii Housing Planning Study bezifferte den Bedarf Honolulus auf 27.710 neue Wohneinheiten zwischen 2023 und 2027 – eine Zahl, die für Wege spricht, die in Monaten statt in Jahren gemessen werden. Auch andere regulatorische Verschiebungen prägen das Anlegerverhalten: Auf Maui schafft Bill 9 die Kurzzeitvermietungsnutzung in apartment-zonierten Eigentumswohnungen schrittweise ab, während Bill 88, im Juni verabschiedet, den Umzonungsweg H-3 und H-4 schuf. Jede County in Hawaii muss bis Ende des Jahres zudem zwei zusätzliche Wohneinheiten (Accessory Dwelling Units) pro Grundstück nach einem Staatsgesetz von 2024 zulassen – eine Änderung, die laut Perkins weitgehend auf der Einfamilienhausseite wirkt, ohne die gewerbliche Mehrfamilienhausentwicklung wesentlich zu beeinflussen.
Perkins sagt, regulatorische Klarheit wiege heute bei der Underwriting von Hawaii-Ertragsimmobilien schwerer als Zinssätze. Bei baureifem Land stellt sich eine ähnliche Frage: Käufer, die eine genehmigte Position erwerben, müssen diese Genehmigungen möglicherweise erneut bestätigen, und ältere Genehmigungen führen eine Variable ein, die Käufer zeitlich abdiskontieren. Deshalb ist Bill 18 über das bezahlbare Segment, das es direkt adressiert, hinaus von Bedeutung – alles, was einen diskretionären Prozess in einen definierten verwandelt, beseitigt einen Abschlag, der derzeit marktweit gilt.
Für Entwickler und Investoren bedeutet das praktisch, dass der regulatorische Weg, der an einem Grundstück hängt, bei jeder Bewertung neben seinen physischen Merkmalen berücksichtigt werden muss. Zwei Grundstücke mit identischer Zonierung und identischen Abmessungen sind nicht gleichwertig, wenn eines für einen Genehmigungsweg ohne Ermessensspielraum qualifiziert und das andere eine Ermessensgenehmigung erfordert. Der Unterschied zeigt sich in Carry-Kosten, Finanzierungsbedingungen und der Breite des Käuferpools. Der aktuelle Bestand in Hawaii und die monatlichen Marktstatistiken beschreiben, was verfügbar ist und wie es bepreist wird, aber zu wissen, welcher Genehmigungsweg an einer bestimmten Position hängt, macht daraus eine Investitionsentscheidung.
