Hotelakquisitions- und -entwicklungsmodelle, die für die Festlandmärkte der USA entwickelt wurden, erfassen oft nicht die einzigartige Kostenstruktur von Hawaii, so Mike Perkins vom Bratton Team bei Colliers International Hawaii. In einer aktuellen Analyse hebt Perkins hervor, dass Standardannahmen zu Kostenwachstum, Lieferkette und Arbeitskosten zu erheblich ungenauen Prognosen führen können, mit typischen Abweichungen von 15 bis 25 Prozent bis zum zweiten Jahr.
Der folgenreichste Unterschied ist die Kostensteigerung. Während eine Festland-Pro-forma eine jährliche Steigerung von 3 Prozent über alle Betriebsausgaben anwenden könnte, steigen mehrere Posten in Hawaii um 6 bis 7 Prozent. „Wenn wir auf dem Festland eine jährliche Steigerung von drei Prozent ansetzen, liegen einige Elemente hier bei sechs bis sieben Prozent“, sagt Perkins. Zu diesen Posten gehören Arbeitskosten, Versicherungen, Versand und aufgeschobenes Kapital. Der Zinseszinseffekt über eine Haltedauer kann die Investitionsrendite erheblich verändern.
Die Versandkosten sind ein weiterer kritischer Faktor. Hawaii importiert weit über 90 Prozent seiner Verbrauchsgüter, und der interinsulare Versand verzeichnete kürzlich einen Kostenanstieg von etwa 26 Prozent. Selbst nach diesem Anstieg operierten die Reedereien mit Verlust, was darauf hindeutet, dass die zugrunde liegenden Kostenstrukturen – nicht preisliche Ausnutzung – diese Zahlen treiben. Lebensmittel- und Getränkekosten enthalten eine Frachtkomponente, die in Festland-Vergleichswerten fehlt. Darüber hinaus können Artikel, die auf dem Festland sechs Wochen brauchen, in Hawaii 10 bis 14 Wochen benötigen, was die Planung und die Carry-Kosten beeinflusst.
Die Arbeitskosten, der größte Betriebsaufwand, werden von zwei Hauptmerkmalen geprägt. Erstens wirkt sich das Gewerkschaftsrahmenwerk sowohl auf die Kosten als auch auf die Flexibilität aus. Gewerkschaftlich organisierte Hotels arbeiten mit einer Basis von etwa 30 US-Dollar pro Stunde, mit weiteren Erhöhungen wird gerechnet. Der Personalbestand kann in schwachen Zeiten nicht ohne Weiteres reduziert werden, was die saisonalen Margenströme beeinträchtigt. Perkins merkt jedoch an, dass das Rahmenwerk verhandelbarer ist, als Käufer annehmen, da die Bedingungen von Fall zu Fall ausgehandelt werden. Zweitens ist der Pool erfahrener Hotelmitarbeiter begrenzt, insbesondere auf den Nachbarinseln, was eine Qualitätsprämie mit sich bringt.
Auf der Entwicklungsseite dauert der Genehmigungsprozess so lange, dass er in das Finanzmodell gehört. Eine Pro-forma, die von einem Genehmigungszeitrahmen wie auf dem Festland ausgeht, unterschätzt die Carry-Kosten und verschiebt die Stabilisierung früher als realistisch. Für Käufer, die Entwicklungs- und ertragbringende Möglichkeiten bewerten, ist die Genehmigungsposition eines Vermögenswerts oft ebenso wertbestimmend wie sein physischer Zustand.
Bei der Prüfung von Hawaii-Hotelzahlen konzentriert sich Perkins auf die durchschnittliche Tagesrate, den Umsatz pro verfügbarem Zimmer und die Ausgaben als Prozentsatz des RevPAR. Beim dritten Punkt zeigt sich die Hawaii-Prämie. Rate und Auslastung mögen mit einem Festland-Vermögenswert vergleichbar erscheinen, aber die Ausgabenquote erzählt eine andere Geschichte. Eigentümer, die monatlich die Hawaii-Marktstatistiken verfolgen, haben einen Referenzpunkt dafür, wo diese Zahlen im Markt liegen.
Nichts davon spricht gegen Hotelinvestitionen in Hawaii; vielmehr spricht es dafür, das Modell korrekt zu erstellen. Die Planung ist der größte Hebel. Die Zusammenarbeit mit lokal etablierten Gruppen, die Lieferantenbeziehungen unterhalten und sowohl aus Asien als auch vom Festland beziehen können, verkürzt die Vorlaufzeiten. Tarifänderungen haben Entwickler dazu veranlasst, über Ländergrenzen hinweg neu zu beziehen, und diejenigen mit bestehenden Beziehungen haben sich schneller angepasst. Betriebliche Effizienzen, die während der Pandemie entwickelt wurden – wie Reinigung auf Anfrage und Technologie zur Kostensenkung – haben sich als dauerhaft erwiesen. Der Markt zeigt zudem ein K-förmiges Muster: Luxusimmobilien haben Kostensteigerungen durch Raten aufgefangen, während mittlere und untere Segmente härter konkurrieren und schneller innovieren.
Perkins rät jedem, der sein erstes Hawaii-Hotelmodell erstellt, realistisch zu sein und eine Prämie auf den vergleichbaren Festland-Vermögenswert aufzuschlagen. Käufer, die von dieser Position ausgehen, empfinden den Markt als berechenbarer, als sein Ruf vermuten lässt – und Hawaii war historisch in der Lage, Kostensteigerungen durch Raten wieder einzuholen, wie es nur wenige Märkte können.
